資本的力量

“對(duì)于目前的內(nèi)陸市場(chǎng)而言，港商的核心競(jìng)爭(zhēng)力可能更高，這與內(nèi)陸開(kāi)發(fā)商強(qiáng)調(diào)土地儲(chǔ)備的能力不同?！鄙鲜鱿愀鄣禺a(chǎn)界人士表示。

該香港地產(chǎn)界人士認(rèn)為，同樣受到政策影響，大多數(shù)香港開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)調(diào)控的能力較內(nèi)陸開(kāi)發(fā)商更強(qiáng)，因?yàn)楦凵淘趦?nèi)陸的發(fā)展過(guò)程中并非強(qiáng)調(diào)規(guī)模，而是強(qiáng)調(diào)土地質(zhì)量與資本運(yùn)作的空間。

“內(nèi)陸開(kāi)發(fā)商主要依賴銀行，除銀行外，任何高息融資行為對(duì)其而言都是高風(fēng)險(xiǎn)的。他們?cè)谫Y本市場(chǎng)上的議價(jià)能力相對(duì)較弱?！痹撓愀鄣禺a(chǎn)界人士稱，“港商國(guó)際資本市場(chǎng)融資能力強(qiáng)，資本市場(chǎng)議價(jià)能力更高?！?/P>

在該香港地產(chǎn)界人士看來(lái)，這不僅與港商長(zhǎng)期在國(guó)際資本市場(chǎng)浸淫相關(guān)，另一層面也與港商資產(chǎn)質(zhì)量相對(duì)較好相關(guān)。

“核心是港商的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。”該香港地產(chǎn)界人士稱，“國(guó)際資本市場(chǎng)對(duì)內(nèi)陸房地產(chǎn)商不信任的一個(gè)核心因素是這些地產(chǎn)商大多重視規(guī)模，而非資產(chǎn)質(zhì)量。資產(chǎn)質(zhì)量不僅僅取決于土地質(zhì)量，同時(shí)取決于資產(chǎn)配置能力，但內(nèi)陸開(kāi)發(fā)商往往只有規(guī)模，規(guī)模意味著高杠桿和高融資成本。那些運(yùn)作上市時(shí)對(duì)外宣稱的模式是希望獲取資本市場(chǎng)的認(rèn)同，但這些模式均未接受過(guò)市場(chǎng)周期的檢驗(yàn)。”

該香港地產(chǎn)人士補(bǔ)充稱，對(duì)于港商而言，所謂的資產(chǎn)配置并非僅僅是地產(chǎn)業(yè)務(wù)配置，抑或內(nèi)陸地產(chǎn)業(yè)務(wù)配置，事實(shí)上港商的國(guó)際化程度更高。

“香港的不動(dòng)產(chǎn)，除銷(xiāo)售外有很多用途，例如香港商場(chǎng)和寫(xiě)字樓可以整棟交易，亦可用于出租，李嘉誠(chéng)還通過(guò)旗下出租物業(yè)運(yùn)作REITs。但在內(nèi)陸寫(xiě)字樓整棟出租與出售都受到相關(guān)政策限制，這就使得內(nèi)陸開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)金籌集上無(wú)法與港商相比?！鄙鲜鱿愀鄣禺a(chǎn)界人士對(duì)本報(bào)表示。

另一層面，種種限制以及規(guī)模化的發(fā)展模式，使得內(nèi)陸開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金水平往往與政策調(diào)控相關(guān)，當(dāng)銀行能大規(guī)模地發(fā)放貸款的時(shí)候，這些貸款被用于炒高地價(jià)，而一旦銀行緊縮銀根，內(nèi)陸開(kāi)發(fā)商幾乎無(wú)力進(jìn)入土地市場(chǎng)。此時(shí)的港商則因?yàn)楝F(xiàn)金水平及資本運(yùn)作能力均高于內(nèi)陸開(kāi)發(fā)商而在土地市場(chǎng)具有競(jìng)爭(zhēng)力。

事實(shí)上并非僅僅是和記黃埔，近期在內(nèi)陸土地市場(chǎng)上表現(xiàn)積極的均為港商，2011年9月，在昆明誕生了2011年以來(lái)少有的地王地塊，其中爭(zhēng)奪者為香港恒隆地產(chǎn)和新加坡烏節(jié)地產(chǎn)，在83輪的爭(zhēng)奪之后，恒隆地產(chǎn)最終以接近35億元的價(jià)格拿下該幅土地。

“這說(shuō)明在重點(diǎn)地塊及重點(diǎn)項(xiàng)目上，內(nèi)陸開(kāi)發(fā)商基本退場(chǎng)，爭(zhēng)奪者變成那些具有雄厚資本實(shí)力的港商?！鄙鲜鱿愀鄣禺a(chǎn)界人士稱。