楊先生在2009年10月的時(shí)候向昆明某開發(fā)商交了10萬(wàn)元的購(gòu)房意向金，該開發(fā)商承諾在2010年的時(shí)候給楊先生和其他的團(tuán)購(gòu)客戶正式簽訂購(gòu)房合同。楊先生向我們說(shuō)道：“當(dāng)時(shí)交購(gòu)房意向金的時(shí)候，我們就已經(jīng)按照項(xiàng)目規(guī)劃選好了戶型和樓層?！钡?010年結(jié)束了，楊先生和其他的購(gòu)房者還是沒(méi)有接到開發(fā)商的簽約電話。

　　楊先生和其他的團(tuán)購(gòu)客戶找到開發(fā)商幾經(jīng)交涉后，開發(fā)商和團(tuán)購(gòu)的代表進(jìn)行了一次溝通會(huì)議。之前，開發(fā)商的確承諾給所有的團(tuán)購(gòu)客戶在2010年簽訂購(gòu)房協(xié)議，但是由于房屋的采光未能達(dá)標(biāo)，所以該開發(fā)商一直沒(méi)有取得預(yù)售證，這也是沒(méi)能和團(tuán)購(gòu)客戶簽訂購(gòu)房協(xié)議的主要原因。

　　在會(huì)議上該開發(fā)商向團(tuán)購(gòu)客戶承諾，原來(lái)4000元/平方米的價(jià)格保持不變，但是因?yàn)椴晒獾膯?wèn)題房子進(jìn)行小規(guī)模的微調(diào)，原來(lái)選的戶型可能會(huì)有小的變動(dòng)。并且保證每一位團(tuán)購(gòu)的客戶都有房子，確保在2011年的6月份讓每一位團(tuán)購(gòu)客戶簽上正規(guī)的購(gòu)房合同。此次會(huì)議的所有承諾都做了會(huì)議記錄，并且蓋有開發(fā)公司的印章。

　　楊先生想要知道，會(huì)議上的這一份會(huì)議紀(jì)要是否具有法律效力?將來(lái)如果出現(xiàn)購(gòu)房違約是否可以作為購(gòu)房的依據(jù)?

　　在線律師凌艷傳：關(guān)鍵詞【法律效力】

　　楊先生和開發(fā)商建立的是一種房屋團(tuán)購(gòu)關(guān)系。房屋團(tuán)購(gòu)是指一定數(shù)量的置業(yè)者自發(fā)組團(tuán)或者在團(tuán)購(gòu)組織的安排下，由選出的或團(tuán)購(gòu)組織安排的代表和開發(fā)商協(xié)商，以一定的優(yōu)惠條件選購(gòu)一定數(shù)量房屋的行為。房屋團(tuán)購(gòu)系一種特殊的買賣行為，屬買賣合同的范疇。其是否有效不僅取決于它是否具備了《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定的合同生效條件，還要看開發(fā)商是否取得了商品房預(yù)售許可證。開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證前和客戶訂立的團(tuán)購(gòu)協(xié)議，因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效，不具有相應(yīng)的法律效力，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定有效。

　　會(huì)議紀(jì)要雖然是用于記載、傳達(dá)會(huì)議情況和議定事項(xiàng)的一種公文形式，但如其具備合同的一般內(nèi)容、體現(xiàn)了當(dāng)事人的一致意思并簽字蓋章的，也應(yīng)屬?gòu)V義的合同范疇。本案中的會(huì)議紀(jì)要在形成的時(shí)候，開發(fā)商尚未取得項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證，故應(yīng)為無(wú)效，不具有法律約束力。如開發(fā)商沒(méi)有兌現(xiàn)會(huì)議紀(jì)要上的承諾，楊先生不能追究開發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開發(fā)商的賠償責(zé)任。如果雙方在開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證后發(fā)生糾紛的，該會(huì)議紀(jì)要?jiǎng)t為有效，如開發(fā)商違背，楊先生則可依其約定追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

　　另外，開發(fā)商在訂立團(tuán)購(gòu)合同時(shí)，如故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，團(tuán)購(gòu)人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。