房屋建筑物改擴(kuò)建稅收問題主要涉及兩個(gè)稅種：企業(yè)所得稅和房產(chǎn)稅；涉及稅收法律政策依據(jù)有：《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其及《實(shí)施細(xì)則》、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局2011年第34號(hào)公告）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國(guó)稅函[2010]79號(hào)）、《房產(chǎn)稅暫行條例》、《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2009]128號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕173號(hào)）等。具體分以下五方面來(lái)進(jìn)行稅務(wù)處理。

　　一、推倒重置的改擴(kuò)建涉稅處理。
　　房屋建筑物固定資產(chǎn)在未足額提取折舊前，進(jìn)行推倒重置的改擴(kuò)建，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》的政策規(guī)定，該房屋建筑物固定資產(chǎn)原值減除提取折舊后的凈值，應(yīng)并入重置后的固定資產(chǎn)計(jì)稅成本，并在該固定資產(chǎn)投入使用后的次月起，按照稅法規(guī)定的折舊年限，一并計(jì)提折舊。
　　房產(chǎn)稅則應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，按會(huì)計(jì)制度規(guī)定計(jì)算重置后的固定資產(chǎn)價(jià)值，減除一定比例后的房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅。即房產(chǎn)稅與企業(yè)所得稅計(jì)稅基礎(chǔ)不一致，不包括該資產(chǎn)拆除掉的未計(jì)提折舊的凈值。

　　二、提升功能、增加面積的改擴(kuò)建涉稅處理。
　　房屋建筑物固定資產(chǎn)在未足額提取折舊前，進(jìn)行提升功能、增加面積的改擴(kuò)建，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》的政策規(guī)定，該房屋建筑物固定資產(chǎn)的改擴(kuò)建支出，計(jì)入該固定資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)，并從改擴(kuò)建完工投入使用后的次月起，重新按稅法規(guī)定的該固定資產(chǎn)折舊年限計(jì)提折舊，如該改擴(kuò)建后的固定資產(chǎn)尚可使用的年限低于稅法規(guī)定的最低年限的，可以按尚可使用的年限計(jì)提折舊。
　　房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)則按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行：對(duì)原有房屋進(jìn)行改擴(kuò)建，應(yīng)相應(yīng)增加房屋的原值；對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

　　三、已提足折舊房屋建筑物的改擴(kuò)建涉稅處理。
　　按《企業(yè)所得稅法》第十一、十三條、《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十八規(guī)定：固定資產(chǎn)的改建支出，是指改變房屋或者建筑物結(jié)構(gòu)、延長(zhǎng)使用年限等發(fā)生的支出，已經(jīng)足額提取折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)不得再計(jì)提折舊，其改擴(kuò)建支出稅收上作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用處理，并按照固定資產(chǎn)預(yù)計(jì)尚可使用年限分期攤銷。
　　房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)則按上述第二種改擴(kuò)建的情形執(zhí)行，即：對(duì)原有房屋進(jìn)行改擴(kuò)建，應(yīng)相應(yīng)增加房屋的原值；對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

　　四、租入房屋建筑物的改擴(kuò)建涉稅處理。
　　租入房屋建筑物固定資產(chǎn)的改擴(kuò)建支出，按《企業(yè)所得稅法》十三條、《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十八規(guī)定，租入固定資產(chǎn)的改擴(kuò)建支出，在稅收上作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用處理，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。
　　房產(chǎn)稅則要區(qū)分經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃。一是以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入房屋建筑物，按《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，承租人不需要繳納房產(chǎn)稅；二是以融資租賃方式租入房屋建筑物，實(shí)際是一種變相的分期付款購(gòu)買固定資產(chǎn)，按《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》規(guī)定，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅，合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。其改擴(kuò)建支出，也應(yīng)按上述企業(yè)自有房屋建筑物改擴(kuò)建有關(guān)房產(chǎn)稅規(guī)定，相應(yīng)調(diào)整計(jì)稅房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　五、房屋建筑物的改擴(kuò)建未取得全額發(fā)票的稅務(wù)處理。
        按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》第五條規(guī)定：“企業(yè)固定資產(chǎn)投入使用后，由于工程款項(xiàng)尚未結(jié)清未取得全額發(fā)票的，可暫按合同規(guī)定的金額計(jì)入固定資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)提折舊，待發(fā)票取得后進(jìn)行調(diào)整。但該項(xiàng)調(diào)整應(yīng)在固定資產(chǎn)投入使用后12個(gè)月內(nèi)進(jìn)行。” 房屋建筑物固定資產(chǎn)的改擴(kuò)建支出，在改擴(kuò)建完工并實(shí)際投入使用時(shí)，如沒有取得全額發(fā)票的，可以先按照合同規(guī)定金額暫估入賬計(jì)提折舊，待取得全額發(fā)票后，如果與暫估價(jià)格有出入的，稅務(wù)處理上須進(jìn)行追溯調(diào)整。


作者單位：南通市海安地方稅務(wù)局     作者：劉榮東