個人轉(zhuǎn)讓二手房有關(guān)稅收政策解讀

冷太陽lxz 2012-04-05

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個人轉(zhuǎn)讓二手房有關(guān)稅收政策解讀

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來源：遼沈晚報作者：佚名日期：2008-5-5 10:33:32

    為加強房地產(chǎn)稅收征管，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，國家稅務(wù)總局制定和明確了一系列關(guān)于二手房轉(zhuǎn)讓的稅收政策，遼寧省地稅局對一些稅收政策又作了進一步的補充和細化，現(xiàn)將個人轉(zhuǎn)讓房屋的有關(guān)稅收政策解讀如下：
    個人轉(zhuǎn)讓房屋涉及營業(yè)稅及附加（附加稅費包括城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加）、土地增值稅、契稅、印花稅、個人所得稅等8個稅費種，其中營業(yè)稅及附加、土地增值稅、個人所得稅由賣房者繳納，契稅由買房者繳納，印花稅由買賣雙方繳納。
    一、個人轉(zhuǎn)讓房屋營業(yè)稅規(guī)定
    （一）稅收政策
    自2006年6月1日起，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過5年（合5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
    享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。省轄市單套建筑面積標準可以適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%.
    納稅人銷售平房住宅，凡符合本地區(qū)規(guī)定普通住宅關(guān)于銷售價格和建筑面積標準的，可視同普通住房；個人擁有具有產(chǎn)權(quán)的房改房首次上市轉(zhuǎn)讓時，可視同普通住房，免征營業(yè)稅；動遷后回遷住房首次上市轉(zhuǎn)讓的，凡符合本地區(qū)享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房標準的，免征營業(yè)稅。
    （二）個人轉(zhuǎn)讓住房的價格確定問題
    售房收入是指住房持有人對外銷售房屋的成交價格。合同簽訂的成交價格明顯偏低，由有資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行評估，按評估價格征收稅款。
    個人銷售非普通住房的按其售房收入減去購買房屋時取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票上的價款后的差額征收營業(yè)稅。
    個人將通過繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購房價格按發(fā)生繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房原價確定。
    （三）個人購買住房的時間確定問題
    個人轉(zhuǎn)讓住房的購房時間，可按房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明或稅務(wù)部門監(jiān)制的銷售不動產(chǎn)發(fā)票上注明的時間孰先原則確定。
    1、關(guān)于繼承住房轉(zhuǎn)讓。繼承住房對外轉(zhuǎn)讓的，可以原購買住房取得的房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明或稅務(wù)部門監(jiān)制的銷售不動產(chǎn)發(fā)票上注明的時間作為其購買房屋的時間。但納稅人需向主管地方稅務(wù)機關(guān)提供繼承前原產(chǎn)權(quán)人身份證明（已死亡的，需死亡證明）；繼承前原房屋產(chǎn)權(quán)證書；繼承人身份證明；繼承人與繼承前原產(chǎn)權(quán)人關(guān)系證明（有戶口簿的，提供戶口簿）；繼承公證資料。對不能同時提供上述資料的，一律按現(xiàn)有房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明或稅務(wù)部門監(jiān)制的銷售不動產(chǎn)發(fā)票上注明的時間作為其購買房屋的時間。
    2、夫妻更名住房轉(zhuǎn)讓。夫妻離婚分割住房、夫妻間更名住房對外轉(zhuǎn)讓的，可以原購買住房取得的房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明或稅務(wù)部門監(jiān)制的銷售不動產(chǎn)發(fā)票上注明的時間作為其購買房屋的時間。但納稅人需向主管地方稅務(wù)機關(guān)提供更名前原產(chǎn)權(quán)人身份證明；更名前原房屋產(chǎn)權(quán)證書；更名后房屋所有權(quán)人身份證明；結(jié)婚證或離婚證。對不能同時提供上述資料的，一律按現(xiàn)有房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明或稅務(wù)部門監(jiān)制的銷售不動產(chǎn)發(fā)票上注明的時間作為其購買房屋的時間。
    3、關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓贈與房屋。個人向他人無償贈與不動產(chǎn)，包括繼承、遺產(chǎn)處分及其他無償贈與不動產(chǎn)等三種情況，免征營業(yè)稅。但必須辦理營業(yè)稅免稅申請手續(xù)，納稅人應(yīng)區(qū)分不同情況向稅務(wù)機關(guān)提交相關(guān)證明材料原件。
    個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業(yè)稅時，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與方式取得的住房，其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定。對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間確定。
    對個人贈與不動產(chǎn)過程中，向受贈人收取了貨物、貨幣或其他經(jīng)濟利益，但提供虛假資料，申請辦理無償贈與的相關(guān)手續(xù)，沒有按規(guī)定繳納營業(yè)稅的納稅人，由稅務(wù)機關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定追繳稅款、滯納金并進行相關(guān)處罰。
    二、個人轉(zhuǎn)讓房屋土地增值稅規(guī)定
    個人轉(zhuǎn)讓房屋包括轉(zhuǎn)讓普通住宅、非普通住宅和非住宅三種情況。個人轉(zhuǎn)讓普通住宅，免征增值稅。個人轉(zhuǎn)讓非普通住宅，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿三年的，全額征收土地增值稅。個人轉(zhuǎn)讓非普通住宅，可按轉(zhuǎn)讓收入的0.25%核定征收。個人轉(zhuǎn)讓非住宅的，全額征收土地增值稅，可按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%核定征收。
    三、個人轉(zhuǎn)讓房屋個人所得稅規(guī)定
    （一）稅收政策
    對個人轉(zhuǎn)讓住房，應(yīng)依法繳納個人所得稅。納稅人能夠提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄的，均應(yīng)按照核實征收方式依照20%的稅率征收個人所得稅。納稅人不能提供房屋購買合同、發(fā)票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中沒有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄的，對其實行核定征收個人所得稅，如果是轉(zhuǎn)讓住房，按轉(zhuǎn)讓收入的1％征收個人所得稅；如果轉(zhuǎn)讓非住房，按轉(zhuǎn)讓收入的2％征收個人所得稅。
    納稅人出售自有住房后，擬在出售的一年內(nèi)按市場價格重新購房的，可以先繳納個人所得稅納稅保證金，同時向主管稅務(wù)機關(guān)提出擬購房申請，填寫《擬購房申請表》。納稅人自出售住房之日起一年內(nèi)購房的，持《擬購房申請表》和重新購置住房產(chǎn)權(quán)證，到主管稅務(wù)機關(guān)辦理退還個人所得稅納稅保證金。
    對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個人所得稅?！白杂?年以上”，是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達5年以上?！凹彝ノㄒ簧钣梅俊笔侵冈谕皇　⒆灾螀^(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。個人出售商業(yè)用房取得的所得，應(yīng)按規(guī)定繳納個人所得稅，不得享受1年內(nèi)換購住房返還保證金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免稅的政策。
    （二）關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓住房的價格確定問題
    對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的房屋銷售價格高于本地確定的最低計稅價格的，應(yīng)按納稅人申報的銷售價格計算征稅；納稅人申報的房屋銷售價格低于各地區(qū)確定的最低計稅價格的，應(yīng)按最低計稅價格計算征稅。
    （三）關(guān)于個人購買住房的時間確定問題
    個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，依照孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。
    （四）關(guān)于個人將受贈不動產(chǎn)對外銷售問題
    受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項不動產(chǎn)的，在繳納個人所得稅時，以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20％的適用稅率計算繳納個人所得稅。在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規(guī)定據(jù)實計算繳納。
    四、個人購買房屋契稅規(guī)定
    個人購買房屋應(yīng)繳納契稅。根據(jù)《遼寧省契稅暫行實施辦法》第三條：“契稅稅率為4％。對個人購買普通住宅的，稅率暫減按3％征收”和《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）“個人購買自用的普通住宅，暫減半征收契稅”，個人購買的普通自用住宅，實際稅率就為1.5%.除此之外，契稅稅率為4%.
    五、個人轉(zhuǎn)讓房屋印花稅規(guī)定
    對二手房轉(zhuǎn)讓合同（含買賣、交換、贈與、繼承和分割合同）按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)0.5‰稅率征收印花稅。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)以所載金額作為計稅依據(jù)。對拒不提供應(yīng)稅憑證或不如實提供應(yīng)稅憑證致使計稅依據(jù)明顯偏低的，地方稅務(wù)機關(guān)可以核定納稅人印花稅計稅依據(jù)。二手房交易有評估價格的，按照評估價格核定；沒有評估價格的，根據(jù)二手房市場交易市場價格核定。
    六、關(guān)于個人住房權(quán)屬變更的管理程序
    轉(zhuǎn)讓方持產(chǎn)權(quán)證及復(fù)印件、轉(zhuǎn)讓雙方簽訂的購房合同（協(xié)議）及地方稅務(wù)部門要求的其他材料到各級地方稅務(wù)（財政部門）在房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記場所設(shè)立的房地產(chǎn)稅收征收窗口，繳納相關(guān)稅收，并開具《轉(zhuǎn)讓銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票》。
    住房轉(zhuǎn)讓雙方在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更時，必須按照國家有關(guān)規(guī)定，出具契稅完稅（或減免）憑證和《轉(zhuǎn)讓銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票》；對于未出具的，房地產(chǎn)管理部門不得為其辦理權(quán)屬變更手續(xù)。（鐵嶺市地方稅務(wù)局供稿）