對(duì)承租人拒不騰房的法律救濟(jì)

房屋租賃合同糾紛中，租賃期滿后，承租人因種種原因拒不返還房屋的情況時(shí)有發(fā)生，對(duì)于這種現(xiàn)象，出租人人對(duì)如何主張自己的權(quán)利往往會(huì)感到困惑。在立案工作和案件審理過程中，審判人員對(duì)當(dāng)事人的主體資格及責(zé)任承擔(dān)等問題也常常會(huì)產(chǎn)生一些分歧意見?，F(xiàn)對(duì)承租人或轉(zhuǎn)租人（次承租人）拒不返還房屋的幾種常見情形下的法律救濟(jì)途徑作一簡(jiǎn)單分析。

一、承租人拒不返還房屋，

新承租人是否有權(quán)要求原承租人騰房

承租期滿后，承租人因?yàn)橐罄m(xù)租遭出租人拒絕或其他原因而拒絕騰房，這種情形在房屋租賃合同糾紛中最為常見，也是比較容易解決的一類糾紛，可由出租人直接提起訴訟。但是在實(shí)踐中，出租人往往是在原承租人還未騰出房屋時(shí)就與他人簽訂新的租賃合同。而新的承租人因急于經(jīng)營(yíng)，又不想得罪房主便常常會(huì)以原承租權(quán)人損害了自己的承租權(quán)為由而以自己的名義提起訴訟，對(duì)這樣的案件，法院是否應(yīng)當(dāng)受理？對(duì)其訴訟請(qǐng)求是否應(yīng)當(dāng)支持呢？

對(duì)于是否應(yīng)當(dāng)受理，立案庭一般只進(jìn)行程序性審查。其主要依據(jù)就是《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》一百零八條的規(guī)定，只要符合該規(guī)定的四個(gè)起訴條件即可受理，即原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；有明確的被告；有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)理由；屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。可以看出，新承租人以自己名義提起訴訟，要求原承租人騰房是符合這幾個(gè)基本的起訴條件的，所以法院沒有理由不予受理，也就是說新承租人有充分的訴權(quán)。

那么新承租人是否享有勝訴權(quán)呢？我們知道，債權(quán)合同的相對(duì)性是合同的一個(gè)重要特征，也就是說一般情況下合同只在當(dāng)事人之間發(fā)生效力，第三人不受合同的約束。因此，合同當(dāng)事人不得向第三人主張合同設(shè)定的權(quán)利。合同當(dāng)事人可以為第三人設(shè)定履行義務(wù)，但第三人對(duì)合同當(dāng)事人不承擔(dān)責(zé)任，而只能由為其設(shè)定義務(wù)的一方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。《合同法》第一百二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。”在新承租人與房主簽訂的房屋租賃合同中，原承租人是該合同的第三人，因此，新承租人不能直接向原承租人主張權(quán)利，而只能向合同相對(duì)方，即房主來主張違約責(zé)任。新承租人向房主提起違約之訴時(shí)，只能要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任，而不能強(qiáng)制其交付房屋，這是因?yàn)檫@種情形屬因第三人原因造成的 履行不能。這樣看來，新承租人享有的只是訴權(quán)而不是勝訴權(quán)，該向原承租人提起的要求交付房屋的訴訟請(qǐng)求是不能被法院支持的。

二、承租人轉(zhuǎn)租房屋，轉(zhuǎn)租人拒不騰房，由誰主張權(quán)利

在上述第一種情形下，我們已經(jīng)得出結(jié)論，新承租人不能直接要求原承租人騰房。那么在承租人將承租房屋轉(zhuǎn)租的情況下，轉(zhuǎn)租到期后，轉(zhuǎn)租人拒不騰房由誰來主張權(quán)利呢？這要分為兩種情形：一種情形是轉(zhuǎn)租人的租期已屆滿，而原承租人的租期未屆滿。在這種情形下，承租人可以根據(jù)轉(zhuǎn)租合同，要求轉(zhuǎn)租人返還租賃物。因前一個(gè)租賃合同租期尚未屆滿，即其要求承租人返還租賃物的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)還未到行使期限，所以房主作為出租人尚不能主張其權(quán)利。而且從實(shí)踐來看承租人與轉(zhuǎn)租人之間的糾紛，只要原租期未屆滿，出租人也一般不會(huì)出面干預(yù)的。但是，如果轉(zhuǎn)租未經(jīng)出租人同意的，出租人可在得知該情形后的任何時(shí)候行使解除租賃合同的權(quán)利，在轉(zhuǎn)租人不騰房的情形下得向轉(zhuǎn)租人主張權(quán)利。另一種情形是承租人的租期與轉(zhuǎn)租人的租期同時(shí)屆滿。在這種情形下，承租人可以依據(jù)合同，要求轉(zhuǎn)租人返還租賃物，他的請(qǐng)求權(quán)是基于租賃合同中的要求轉(zhuǎn)租人履行返還租賃物的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。出租人也可以行使其物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，也就是直接要求轉(zhuǎn)租人返還其房屋。上述兩種情形下，轉(zhuǎn)租人對(duì)承租人的抗辯都只能向承租人行使，而不能向原出租人行使。

三、租賃期滿，房屋易主，

原房主是否有權(quán)要求承租人騰房

租賃期滿后，原房主將房屋出賣給他人，且已辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，而原承租人仍不肯騰出房屋，致房屋交付不能的情形下，新房主往往以房屋未交付系原房主的責(zé)任而不愿提起訴訟，在這種情形下，原房主是否有權(quán)要求原承租人騰房呢？

原房主基于原租賃合同，作為出租人享有訴權(quán)這是確定無疑的，那么他現(xiàn)在已經(jīng)不是房屋產(chǎn)權(quán)人，是否還有權(quán)要求承租人騰房呢？有人認(rèn)為原房主既然已不再是房屋所有權(quán)人，他據(jù)以行使請(qǐng)求權(quán)的基礎(chǔ)已經(jīng)喪失，因此不能享有勝訴權(quán)。筆者認(rèn)為這種說法是不正確的。

我們知道，請(qǐng)求權(quán)是指權(quán)利人請(qǐng)求他人為一定行為或不為一定行為的權(quán)利。請(qǐng)求權(quán)因基礎(chǔ)權(quán)利而發(fā)生，請(qǐng)求權(quán)并非只有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)一種，還包括債權(quán)請(qǐng)求權(quán)、人身權(quán)請(qǐng)求權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)請(qǐng)求權(quán)等。債權(quán)請(qǐng)求權(quán)與物權(quán)請(qǐng)求權(quán)主要區(qū)別就在于：一是基礎(chǔ)權(quán)利不同。債權(quán)請(qǐng)求權(quán)基于債權(quán)而產(chǎn)生，而物權(quán)請(qǐng)求權(quán)建立在物權(quán)基礎(chǔ)之上；二是發(fā)生的條件不同。債權(quán)請(qǐng)求權(quán)從債權(quán)有效成立時(shí)發(fā)生，而物權(quán)請(qǐng)求權(quán)只有在物權(quán)已經(jīng)受到侵害或有被侵害之現(xiàn)實(shí)可能時(shí)方才發(fā)生，并且物權(quán)請(qǐng)求權(quán)之行使可隨時(shí)反復(fù)多次發(fā)生；三是請(qǐng)求權(quán)相對(duì)人不同。由于債權(quán)具有相對(duì)性，而物權(quán)具有對(duì)世性，所以債權(quán)請(qǐng)求權(quán)只能向債權(quán)產(chǎn)生所依據(jù)的法律關(guān)系的對(duì)方當(dāng)事人主張，而物權(quán)請(qǐng)求權(quán)可以向危及物權(quán)權(quán)利行使的任何相對(duì)人行使；四是責(zé)任承擔(dān)方式不同。債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的目的在于實(shí)現(xiàn)債權(quán)，消滅債之關(guān)系，故其責(zé)任承擔(dān)主要以填補(bǔ)債權(quán)人實(shí)際損失為主，而物權(quán)請(qǐng)求權(quán)則以回復(fù)物權(quán)支配力之圓滿狀態(tài)為目的，其責(zé)任承擔(dān)以排除影響物權(quán)人權(quán)利行使之妨害事實(shí)為主；四是效力不同。由于作為基礎(chǔ)權(quán)利的物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，因而物權(quán)請(qǐng)求權(quán)也優(yōu)先于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。也就是說如果房屋新產(chǎn)權(quán)人主張其權(quán)利，原房主作為承租人便不再享有勝訴權(quán)。

那么原房主又是基于怎樣的法律依據(jù)請(qǐng)求承租人返還房屋的呢？《合同法》第二百三十五條規(guī)定，“租賃期屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)?！庇纱丝梢?，原房主不僅享有要求承租人騰房的勝訴權(quán)，而且還享有對(duì)租賃房屋損害的賠償請(qǐng)求權(quán)。當(dāng)然，在這種情形下，承租人可依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定直接行使對(duì)出租人的抗辯權(quán)，還可以基于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主張房屋買賣合同無效。

在紛繁復(fù)雜的民事糾紛中，只要我們認(rèn)真理清民事法律關(guān)系，努力把握糾紛的焦點(diǎn)問題和案件實(shí)質(zhì)，準(zhǔn)確尋找法律依據(jù)，就一定會(huì)找到正確的處理辦法。