房地產(chǎn)商 商品房 業(yè)主

  商品房交付條件是明確的、強(qiáng)制性的基本如下：
在國(guó)務(wù)院頒布的行政法規(guī)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條明確規(guī)定：　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起 30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
　　《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院頒布的行政法規(guī)）
第十六條第一款規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。”第四十九條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起１５日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案。”
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（全國(guó)人大頒布的法律）
第二十六條　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。
《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（建設(shè)部頒布的部門(mén)規(guī)章）
第三十條　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
　　因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買(mǎi)受人。
第四十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。
《中華人民共和國(guó)建筑法》
第六十一條　交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū)，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
綜合以上法律、法規(guī)，我的結(jié)論是：商品房的交付條件是通過(guò)綜合驗(yàn)收（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)），并取得相關(guān)證明文件（已在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)辦理了工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)）。商品房必須經(jīng)綜合驗(yàn)收合格方可交付使用，無(wú)法想象如果商品房在規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)方面不合格就交付使用的話，購(gòu)房者使用該房將有什么樣安全或其他（比如不符合規(guī)劃部門(mén)的規(guī)劃而可能強(qiáng)制拆除）隱患。

開(kāi)發(fā)商自行約定的交付條件是否合法。

商品房的交付條件是國(guó)家行政法規(guī)明確規(guī)定的，之所以國(guó)家要對(duì)商品房交付的條件作明確具體的規(guī)定，首先，商品房是大宗的商品，許多買(mǎi)受人一生就是買(mǎi)一套房，對(duì)商品房的交付條件作明確具體的規(guī)定是保護(hù)最廣大人民的利益（生命和財(cái)產(chǎn)安全）；其次，在《合同法》第52條第五項(xiàng)規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。因此：商品房必須進(jìn)行綜合驗(yàn)收或分期綜合驗(yàn)收方可交付使用。商品房的交付條件行政法規(guī)就此已有明確的規(guī)定，意義在于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序和規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為，保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)利，開(kāi)發(fā)商是不能通過(guò)合同的約定來(lái)規(guī)避?chē)?guó)家對(duì)整個(gè)行業(yè)市場(chǎng)的管理準(zhǔn)則。開(kāi)發(fā)商在合同中與商品房的買(mǎi)受人雙方約定的交房條件的部分是屬于無(wú)效的，但是其他部分只要不違法就不影響其效力。

3

在不具備交付條件下開(kāi)發(fā)商通知交房的法律問(wèn)題

商品房糾紛中，開(kāi)發(fā)商在不具備交付條件，為了逃避遲延交付的違約責(zé)任，便在合同約定的交付期限內(nèi)通知購(gòu)房人辦理交付手續(xù)。
針對(duì)該類(lèi)問(wèn)題，全國(guó)目前還沒(méi)有統(tǒng)一的觀點(diǎn)。根據(jù)《合同法》和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，商品房應(yīng)當(dāng)竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。而在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外”。
這樣法律、行政法規(guī)和司法解釋就存在相互矛盾的情況，比如開(kāi)發(fā)商將沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付給購(gòu)房人，購(gòu)房人又占有使用該房的話，開(kāi)發(fā)商要不要承擔(dān)逾期違約的問(wèn)題呢？
    將沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付給購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)是無(wú)效交付，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期違約責(zé)任。因?yàn)樯唐贩拷桓兜臈l件是法定的、嚴(yán)格的、強(qiáng)制性的，國(guó)家之所以制定這樣的標(biāo)準(zhǔn)，是保障購(gòu)房人的權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康的發(fā)展。即使購(gòu)房人同意降低商品房的交付標(biāo)準(zhǔn)而收樓，這是一種對(duì)合同的補(bǔ)充約定或者變更，而這種補(bǔ)充約定或者變更因?yàn)檫`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。

4

逾期交付商品房的違約金計(jì)算問(wèn)題

違約金的數(shù)額，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”也就是說(shuō)，違約金的數(shù)額由雙方當(dāng)事人自行約定，在沒(méi)有約定時(shí)，則適用本條之規(guī)定。但在約定了違約金數(shù)額的情況下，則需要同時(shí)考慮《解釋》第十六條的規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”
   但是由于對(duì)開(kāi)發(fā)商在不具備交付條件下將房屋交付給購(gòu)房人的司法實(shí)踐中，全國(guó)還沒(méi)有形成統(tǒng)一的審判意見(jiàn)，建議：購(gòu)房人在開(kāi)發(fā)商交付房屋時(shí)，不必盲目跟著開(kāi)發(fā)商的鼻子走，叫簽名就簽名，到頭來(lái)?yè)p失的是自己的合法的權(quán)益。收樓時(shí)要求開(kāi)發(fā)商出具《××市房屋建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證書(shū)》和《商品房入住許可證》。<<住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

（依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律拘束力?！?A title=商品房買(mǎi)賣(mài) >商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議，意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行。合同簽訂后，積極履行了合同義務(wù)。）