房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)流程概要
第一步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序
1，選定項(xiàng)目，簽訂合作意向書
2，初步確定開(kāi)發(fā)方案
3，申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)
4，申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書
5， 編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
6， 申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、 可行性研究費(fèi)用
2、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)
第二部 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)
1、 申報(bào)選址定點(diǎn)
2、 申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件
3、 委托做出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
4、 辦理人防審核
5、 辦理消防審核
6、 審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
7、 住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查
8、 落實(shí)環(huán)保“三廢”治理方案
9、 委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批
10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)
11、委托地質(zhì)勘察
12、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市政配套
14、征求主管部門審查意見(jiàn)
15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案
16、報(bào)審市政配套方案
17、市政各管理部門提出市政配套意見(jiàn)
18、市政管線綜合
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、工程勘察（測(cè)量）費(fèi)
2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)
3、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)（建筑用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開(kāi)工證、商品房銷售許可證共“五證”，商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說(shuō)明書）
4、 竣工檔案保證金
5、 臨時(shí)用地費(fèi)
6、 臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)
7、 建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)
8、 勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)
9、 估建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)
第三部 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得
取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序
一、 國(guó)有土地使用權(quán)的出讓
1、 辦理建筑用地規(guī)劃許可證
2、 辦理建設(shè)用地委托訂樁
3、 辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)
4、 主管部門實(shí)地勘察
5、 土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審
6、 委托地價(jià)評(píng)估
7、 辦理核定地價(jià)手續(xù)
8、 辦理土地出讓審批
9、 簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同
10、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證
11、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證
12、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還
二、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥
13、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)
14、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察
15、劃撥用地申請(qǐng)的審核、審批
16、取得劃撥用地批準(zhǔn)
取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)
1、 地價(jià)款（土地出讓金）
2、 資金占用費(fèi)
3、 滯納金
4、 土地使用費(fèi)
5、 外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)
6、 防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)
7、 土地閑置費(fèi)
8、 土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)
9、 城鎮(zhèn)土地使用稅
10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)
11、出讓土地預(yù)定金
12、征地管理費(fèi)
13、土地補(bǔ)償費(fèi)
14、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)
15、地上物補(bǔ)償費(fèi)
16、勞動(dòng)力安置費(fèi)
17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)
18、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金
19、耕地占用稅
第四步、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、建設(shè)、竣工階段的法律程序
一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備工作
1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)
2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃
3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)
4、交納自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)
5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)
6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)
7、 交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)
8、 土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)
9、 設(shè)計(jì)單位出批圖
10、出施工圖
11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金
12、辦理消防審核意見(jiàn)表
13、審批人防工程、辦理人防許可證
14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證
15、領(lǐng)取開(kāi)工審批表，辦理開(kāi)工登記
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招、投標(biāo)
16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)
17、招標(biāo)準(zhǔn)備
18、招標(biāo)通告
19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)
20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底
21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)
22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)
23、投標(biāo)單位資格審批
24、編制投標(biāo)書并送達(dá)
25、召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)
26、召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)
27、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)
28、發(fā)中標(biāo)通知書
29、簽訂工程承包合同
30、工程承包合同的審查
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)的辦理
31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)
32、建設(shè)工程監(jiān)理
33、辦理開(kāi)工統(tǒng)計(jì)登記
34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)
35、辦理開(kāi)工前審計(jì)
36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅
37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證
38、報(bào)裝施工用水、電、路
39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門
40、協(xié)調(diào)交通管理部門
41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議
42、領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)工證
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工
43、施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”
44、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)
45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝
46、施工過(guò)程中的工程質(zhì)量監(jiān)督
五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收
47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)
48、辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》
49、商品住宅性能認(rèn)定
50、竣工統(tǒng)計(jì)登記
51、辦理竣工房屋測(cè)繪
52、辦理產(chǎn)權(quán)登記
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)
1、三通一平費(fèi)
2 自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)
3、 污水處理廠建設(shè)費(fèi)
4、 供熱廠建設(shè)費(fèi)
5、 煤氣廠建設(shè)費(fèi)
6、 地下水資源養(yǎng)蓄基金
7、 地下熱水資源費(fèi)
8、 市政、辦公設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）
9、 開(kāi)發(fā)管理費(fèi)
10、城建綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)
11、建筑行業(yè)管理費(fèi)
12、綠化建設(shè)費(fèi)
13、公園建設(shè)費(fèi)
14、綠化補(bǔ)償費(fèi)
15、路燈維護(hù)費(fèi)
16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)
17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）
18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）
19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）
20、建安工程費(fèi)
21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)
22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)
23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)
24、竣工圖費(fèi)
25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金
26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)
27、工程監(jiān)理費(fèi)
28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)
29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)
30、超計(jì)劃用水加價(jià)
31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)
32、占道費(fèi)
33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅
第五步 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的法律程序
1、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明
2、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議
3、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》
4、銷售項(xiàng)目備案
5、委托中介代理結(jié)構(gòu)進(jìn)行銷售
6、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書
7、與購(gòu)房者簽訂買賣契約
8、辦理預(yù)售登記
9、辦理轉(zhuǎn)讓登記
10、辦理房地產(chǎn)低鉀登記手續(xù)
11、樓宇交付入住
12、質(zhì)量保證書和使用說(shuō)明書
13、辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶手續(xù)
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