預(yù)售商品房糾紛中相當(dāng)一部分是由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)產(chǎn)生的，目前還沒有法規(guī)規(guī)定商品房取得預(yù)售許可證后，必須何時(shí)、以何種方式進(jìn)行銷售活動(dòng)。開發(fā)商在取得預(yù)售許可證后以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)并收取誠(chéng)意金的方式推銷樓盤，是預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)、了解市場(chǎng)、促進(jìn)銷售的一種營(yíng)銷手段、。

對(duì)此，購(gòu)房者在購(gòu)買房屋時(shí)一定要根據(jù)自己的計(jì)劃，按部就班，切忌盲目認(rèn)購(gòu)。

首先，要選定自己欲購(gòu)買的樓盤；

其次，要查清楚樓盤的預(yù)售許可證，確定自己欲購(gòu)買的房屋是否屬于合法的銷售范圍；

第三，根據(jù)自己的購(gòu)房計(jì)劃與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，簽訂商品房買賣合同；

第四，根據(jù)合同約定，將購(gòu)房款存入監(jiān)控賬戶。

    ※市國(guó)土房管局于2005年7月1日起將新申請(qǐng)核發(fā)的預(yù)售許可證（即穗房預(yù)字第20050106號(hào)起）納入廣州市房屋管理系統(tǒng)中，市民只要通過“陽光家緣”（g4c.）網(wǎng)站就能查到相關(guān)樓盤的預(yù)售情況。此外，我局也正加緊對(duì)已核發(fā)但尚未換新證的預(yù)售許可證分批次納入房屋管理系統(tǒng)，現(xiàn)此項(xiàng)工作仍在進(jìn)行中。為了使您更準(zhǔn)確知道您所要購(gòu)買的樓盤的預(yù)售情況，建議您登陸我局網(wǎng)站（www.）或直接到市房地產(chǎn)交易登記中心（珠江新城華就路31號(hào)）查詢?cè)敿?xì)的登記信息。

購(gòu)買預(yù)售商品房的程序是什么？

1、購(gòu)房者在售樓部應(yīng)當(dāng)查閱《廣東省商品房預(yù)售許可證》（原件），了解該預(yù)售項(xiàng)目的預(yù)售面積情況、抵押情況、預(yù)售款監(jiān)控帳戶及預(yù)售證有效期限等基本情況。沒有取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目不能銷售；

2、如預(yù)售項(xiàng)目是房地產(chǎn)中介公司代理的，購(gòu)房者有權(quán)要求中介公司人員出示開發(fā)商出具的委托書，了解委托代理的范圍和權(quán)限；

3、購(gòu)房者在購(gòu)買商品房前，經(jīng)與開發(fā)商或中介公司協(xié)商，可以繳納一定數(shù)額的定金并同時(shí)簽訂書面協(xié)議，協(xié)議應(yīng)約定所收定金的具體數(shù)額和退還與不退還的具體辦法。繳納定金前，購(gòu)房者有權(quán)索取《商品房買賣合同》（樣本）；

4、《商品房買賣合同》簽定過程，應(yīng)當(dāng)以自愿公平為原則，開發(fā)商不得設(shè)立不公平的限定性條款。而對(duì)于開發(fā)商發(fā)布的預(yù)售商品房廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示的事項(xiàng)，購(gòu)房者有權(quán)要求在《商品房買賣合同》中約定；

5、《商品房買賣合同》中明示有商品房預(yù)售款監(jiān)控帳戶，購(gòu)房者應(yīng)將購(gòu)房款直接存入監(jiān)控帳戶中，憑銀行出具的存款票據(jù)，向開發(fā)商換領(lǐng)交款收據(jù)，分期繳納的購(gòu)房款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)參照上述方式執(zhí)行，以保障本身的合法權(quán)益；

6、開發(fā)商在簽定《商品房買賣合同》后的30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向廣州市國(guó)土資源和房屋管理局辦理房地產(chǎn)交易登記手續(xù)。

《商品房買賣合同》經(jīng)市房地產(chǎn)交易所批準(zhǔn)成立后，買賣雙方應(yīng)按國(guó)家規(guī)定交納稅費(fèi)。

購(gòu)買預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？

（1）買房前，怎樣的購(gòu)房心理才是正確的？

購(gòu)房者買房前可能有幾種擔(dān)憂：一是交付的預(yù)購(gòu)房款，開發(fā)商能否真正用于商品房的建設(shè)，而不被挪作他用；二是商品房能否如期建成；三是預(yù)售商品房的價(jià)格是否合理，房屋是否會(huì)增值保值；四是實(shí)際交付的房屋是否符合合同的約定等。因而，購(gòu)房時(shí)，要有一定心理準(zhǔn)備，并把握自己的需要，選擇有實(shí)力、講誠(chéng)信的開發(fā)企業(yè)。

購(gòu)房者如需了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)狀況，可登陸市建委網(wǎng)站（http://www.）查閱。

（2）挑選房屋要注意哪些方面？

購(gòu)買預(yù)售商品房，需現(xiàn)場(chǎng)查看開發(fā)企業(yè)有沒有在售房處顯眼的地方掛《商品房預(yù)售許可證》和附圖的原件；所選購(gòu)的住房是否已被抵押、查封；如由房地產(chǎn)中介公司代理銷售的，應(yīng)了解該公司是否具有房地產(chǎn)中介資質(zhì)等。這些情況均可登陸市國(guó)土房管局網(wǎng)站（http:// www.）和“陽光家緣”網(wǎng)站（ http://g4c.）進(jìn)行查詢。

房屋質(zhì)量方面，建議到現(xiàn)場(chǎng)查看有無墻體裂縫、漏水、滲水、偷工減料、管道滲漏等問題。

（3）簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)要注意哪些地方？

認(rèn)購(gòu)書在定性上為商品房買賣的預(yù)約合同，是獨(dú)立合同。簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)要了解上面提到的問題；再看認(rèn)購(gòu)書條款的具體內(nèi)容。

認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容一般包括：（1）雙方當(dāng)事人的基本情況；（2）房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）；（3）價(jià)款計(jì)算；（4）簽署契約的時(shí)限規(guī)定。看清楚其中內(nèi)容是否有違反平等、公平的原則。例如，關(guān)于認(rèn)購(gòu)書定金的約定。一是開發(fā)商向購(gòu)房者收受定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，購(gòu)房定金的處理按照法律關(guān)于定金的規(guī)定解決。二是開發(fā)商訂立商品房買賣合同之前向商品房買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用抵作房?jī)r(jià)款。

（4）簽訂商品房買賣合同時(shí)，需不需要請(qǐng)律師見證？

據(jù)了解，為了積極引導(dǎo)市民委托律師代理買房，廣東省在商品房交易中制定律師代理買房的有關(guān)規(guī)定及執(zhí)行律師見證制度，但需不需要請(qǐng)律師見證，應(yīng)該由買賣雙方約定。

（5）房款如何支付才是合理的，要不要直接交給開發(fā)商？

購(gòu)房者應(yīng)將房款支付到《商品房預(yù)售許可證》指定的銀行監(jiān)控賬戶上，不要直接交給開發(fā)商。房款可以采取一次性付款或分期付款；具體如何分期，可以由雙方約定。比如購(gòu)買者可以留15%的商品房?jī)r(jià)款，其中10%可以在出賣人交付使用之前支付，5%的商品房?jī)r(jià)款可以在預(yù)售人交付商品房房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)支付。

（6）收樓時(shí)要注意哪些事項(xiàng)？

收樓時(shí)：（一）檢查驗(yàn)收該商品住宅建設(shè)項(xiàng)目交付使用的證件是否齊備，查看是否具有商品住宅交樓書、商品住宅質(zhì)量保證書和商品住宅使用說明書。（二）實(shí)際交樓的標(biāo)準(zhǔn)是否與合同約定相符，比如說約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，是否依合同約定設(shè)計(jì)等，門、地板、窗的材料是否符合約定的標(biāo)準(zhǔn)，配套的室內(nèi)設(shè)施是否齊全。（三）工程質(zhì)量，門、窗、天花、墻壁、地面的質(zhì)量、有否滲漏等等。（四）檢查水、電開關(guān)是否正常，水、電表刻度是否在“0”的位置，用水通道是否暢通等等。

（7）收樓后怎樣辦房產(chǎn)證，辦理《權(quán)屬證明書》過程要多長(zhǎng)？

依據(jù)合同關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定辦理。按照《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》的規(guī)定，委托開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)申請(qǐng)辦理登記的，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自房屋交付使用三十日內(nèi)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。提交辦證所需的必備材料，包括房地產(chǎn)買賣申請(qǐng)審核表、房地產(chǎn)權(quán)證明書、購(gòu)房人身份證明，買賣合同、購(gòu)房發(fā)票，各單位面積分戶冊(cè)，測(cè)繪圖等，辦理《權(quán)屬證明書》過程最長(zhǎng)60個(gè)工作日。

（8）隨著政府部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度的加強(qiáng)，核發(fā)預(yù)售證是否會(huì)發(fā)生變化？

隨著廣州市土地出讓金從分期繳交逐步過渡到2004年1月1日后一次性繳交，政府部門會(huì)考慮分期繳交土地出讓金政策下核發(fā)預(yù)售許可證與一次性繳交土地出讓金核發(fā)預(yù)售許可證的銜接。國(guó)家建設(shè)部表示近期預(yù)售制度仍會(huì)保留。