中國內(nèi)陸的土地財(cái)政與限制土地供給的一整套政策是20世紀(jì)90年代后從香港學(xué)來的。香港的土地政策是殖民時(shí)期的政策，這在所有民主體制下的市場經(jīng)濟(jì)國家不可能通過，是世界上所有發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中最壞的例子。因殖民者需要郊野公園，甚至獵場，而無需顧及多數(shù)百姓的生活空間。

　　需要著重談的問題是，為什么中國的房價(jià)這么高？最重要的原因是供給不足。

　　中國的房地產(chǎn)市場，無論是住房方面還是投資方面，都有很強(qiáng)的需求。不正常的是供給不足，其源頭是人為的土地供給限制，進(jìn)而是房地產(chǎn)供不應(yīng)求。這是導(dǎo)致中國房價(jià)特別高的最重要原因。

　　在市場經(jīng)濟(jì)的任何一個(gè)投資領(lǐng)域里，只要有什么能把供給卡住，價(jià)格一定會(huì)抬上去，由此一定會(huì)引起投機(jī)。所謂過度投機(jī)，其誘因主要就是外來的限制供給的力量。當(dāng)這個(gè)力量把價(jià)格推上去時(shí)，就有很多人看漲，誘發(fā)更大的投資熱潮，把價(jià)格越抬越高。只要不解決土地供給不足問題，房價(jià)過高問題就永遠(yuǎn)不能解決，其后果更遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出城市居民的生活質(zhì)量等問題。

　　實(shí)際上，這是真正影響中國經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展的重大問題。都說中國內(nèi)需不足，原因何在呢？內(nèi)需中最大的是住房，以及與住房相關(guān)的消費(fèi)和投資。控制土地供給，就會(huì)把住房價(jià)格推得很高，必然限制人們的消費(fèi)和相關(guān)投資，以及相關(guān)的所有內(nèi)需。在最基本的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模型里，決定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本因素是人力、資本、土地。世界上任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)，缺少或人為限制任何一個(gè)要素的投入，都一定不能增長。

　　具體到中國的經(jīng)濟(jì)，內(nèi)需嚴(yán)重不足和過度依賴出口的后果，都可溯源于對土地供給的限制。中國為什么要嚴(yán)格限制土地供給？政府反復(fù)強(qiáng)調(diào)兩個(gè)理由：第一，中國地少人多；第二，中國耕地少，所以要有18億畝紅線的限制。其實(shí)，這兩個(gè)似是而非的理由完全站不住腳。

　　先看理由一。在世界上，中國絕對不是地少人多的國家。中國的人口密度在全世界排在中下，比中國人口密度高的國家有七八十個(gè)。有人會(huì)說，不對，中國有很多的沙漠和荒地。那么，讓我們看中國人口密度最高的江蘇和浙江，其人口密度與臺灣和韓國差不多，而中國臺灣、韓國都是山區(qū)，可耕地少。臺灣和韓國情況如何呢？除了臺北、首爾市中心和極個(gè)別的幾個(gè)市中心地價(jià)較高，中國臺灣及韓國的普遍地價(jià)，與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比，并不很高。這些人口密度大的經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)和城市化發(fā)展，并不伴隨過高的房價(jià)。原因很簡單：其土地是私人擁有的，可在市場上交易，除小范圍的區(qū)域規(guī)劃，沒有人為地全面限制土地供給。

　　再看理由二。18億畝紅線的理由也完全站不住腳。18億畝耕地，即120萬平方公里耕地，只占中國國土面積約八分之一。中國還有絕大部分不可耕地完全可以用于城市建設(shè)。如果這些不可耕地可允許被用于城市建設(shè)，中國的房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)這么高。最容易看清楚的例子就是北京。北京的大部分土地沒有城市化，而其中大部分土地都不是耕地！但這些不可耕地卻不允許使用。比如北京郊區(qū)的六環(huán)周圍，大量優(yōu)美的緩坡山地、不可耕地，是完全可以建設(shè)城市的。但是，六環(huán)高速公路都到了附近了，這些巨量的不可耕地仍然不許使用；少量已經(jīng)建設(shè)的房子都是所謂“小產(chǎn)權(quán)”，是政策不承認(rèn)的。相比之下，香港、重慶等很多城市都是山地城市。

　　只要土地的供給放開，非耕地的土地允許使用，北京的地價(jià)就不會(huì)是現(xiàn)在這樣。在全國范圍，人們同樣可以輕易看到無數(shù)讓人揪心的情景：一方面地價(jià)天高，另一方面大量不可耕地不允許用作住宅建設(shè)。當(dāng)然，無論郊區(qū)的土地供給如何，在大都市的市中心及個(gè)別市區(qū)，房價(jià)不可避免仍會(huì)很高，這在任何發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)都一樣。重要的是，在這些地方之外仍有大片較低房價(jià)的社區(qū)，老百姓就會(huì)有不很貴的房子可以買。實(shí)際上，這是世界主要都市的基本情況，包括倫敦、紐約、首爾，甚至東京。因此，把土地供給向市場放開是必要條件。

“舶來”政策之弊

　　中國內(nèi)陸的土地財(cái)政與限制土地供給的一整套政策是20世紀(jì)90年代后從香港學(xué)來的。為了正本清源，需要討論這套“舶來”政策的性質(zhì)。

　　必須清楚，香港的土地財(cái)政與限制土地供給的一整套政策是殖民時(shí)期的政策，這在所有民主體制下的市場經(jīng)濟(jì)國家不可能通過，也不可能為民眾接受。香港政府控制土地供給，導(dǎo)致房價(jià)普遍高漲、嚴(yán)重傷害民眾福利及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這是世界上所有發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中最壞的例子。

　　多數(shù)人都認(rèn)為，由于缺地，香港的人口密度極高，當(dāng)然寸土寸金。但實(shí)際情況是，香港政府規(guī)定香港80%的土地是不允許使用的。那些土地或是荒山，或是郊野公園。這看似是保護(hù)環(huán)境的典范。但看看70%以上的香港百姓極其擁擠和拮據(jù)的生活，看看每月付1000多元房租生活在“鴿子籠”里的老人們，怎能相信這是世界上最富裕的經(jīng)濟(jì)體之一？

　　我在任何一個(gè)發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)都沒有見過這種情形，在文獻(xiàn)上也找不到。香港人均GDP比韓國和中國臺灣高六七成，但其大多數(shù)民眾的實(shí)際生活水平顯然低于韓國和中國臺灣。這些都是因?yàn)橄愀鄣母叩貎r(jià)，而高地價(jià)主要源于限制土地供給。

　　香港的人口密度讓世界上絕大多數(shù)人吃驚。香港的人口密度為每平方公里6397人，低于北京、低于上海，低于紐約、新加坡、東京，數(shù)倍低于首爾（每平方公里17215人）！這里指的是把香港的土地全都算上的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)字。但是實(shí)際上，由于80%以上的土地不允許使用，香港的實(shí)際人口超過每平方公里3.2萬人。這是世界第一，是破壞性的擁擠，破壞了人的基本生活工作學(xué)習(xí)環(huán)境，破壞孩子成長的基本環(huán)境，破壞企業(yè)家，破壞小企業(yè)，破壞創(chuàng)新企業(yè)生長必需的環(huán)境。這個(gè)擁擠不堪的世界第一，并不是因?yàn)樗娴臎]有土地，而是土地不供給。澳門的人口密度是每平方公里1.8萬人，只要去香港和澳門看一看，就可以看到，澳門多數(shù)老百姓的生活顯然好于香港。

　　我想特別指出，香港政府延續(xù)的是英殖民時(shí)期的政策。香港土地是英政府以戰(zhàn)爭獲得，故不是私人財(cái)產(chǎn)，同英美國內(nèi)的土地制度有本質(zhì)的不同。土地私有制是英美市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)革命產(chǎn)生的基本前提。又因港英殖民者及社會(huì)精英需要郊野公園，甚至獵場，而無需顧及多數(shù)百姓的生活空間。這當(dāng)然同英美國內(nèi)的民主政治制度有本質(zhì)的不同。自清末始，港英當(dāng)局就限制土地“出讓”，以后更以賣地為謀取財(cái)政收入之手段。1997年后，香港政府基本延續(xù)了這套土地制度和政策。

　　此外，在香港回歸前夕，《1984年中英聯(lián)合聲明》專門對土地供給作出了規(guī)定：從1985年起，香港政府每年向市場供應(yīng)的土地不可以超過50公頃?？上攵?，對香港這個(gè)700萬人的城市來說，只要其經(jīng)濟(jì)還發(fā)展，這么少的土地供給，地價(jià)必然高企。

　　倫敦與香港形成強(qiáng)烈反差。倫敦的高地價(jià)雖屬世界之最，但由于沒有土地供給的限制，大倫敦范圍里地價(jià)參差不齊。中產(chǎn)階級基本生活在近郊或郊區(qū)，即便貧窮百姓仍可有尊嚴(yán)地生活，小企業(yè)仍可以建立、發(fā)展。香港則不然。雖然其人均GDP早就高于英國，大量所謂中產(chǎn)階級的生活環(huán)境同倫敦貧窮百姓相似。我曾在倫敦工作生活過近18年，作為一個(gè)中國學(xué)者，我對這同屬英帝國里不同體制之間的反差感觸很深。我認(rèn)為，中國決策者應(yīng)認(rèn)真反省近十多年來抄襲香港土地財(cái)政和限供土地政策所造成的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)社會(huì)問題，并停止該項(xiàng)政策。

　　為了幫助大家理解限供土地的后果，我再報(bào)告幾個(gè)觀察。按照統(tǒng)計(jì)數(shù)字，首爾人口密度超過1.7萬人/平方公里，是北京和上海人口密度（每平方公里僅7000多人）的兩倍多。但2010年夏我在首爾工作的實(shí)際感覺是，比起北京和上海，首爾的人口密度、樓房的平均高度都遠(yuǎn)低于北京和上海。住房統(tǒng)計(jì)表明，首爾居民平均住房面積反而比北京和上海大很多。校園里，大街上，公園里，基本印象均如此，即北京與上海的人口密度遠(yuǎn)比首爾高。為什么統(tǒng)計(jì)與實(shí)際感覺差別如此之大？原因非常簡單，同香港一樣，北京和上海有大量的土地是不允許使用的，那不是城市居民能夠生活工作學(xué)習(xí)的地方。

　　房地產(chǎn)市場的長期均衡價(jià)格一定由供給與需求的均衡決定。長期高價(jià)一定源于供給不足與需求旺盛。長期需求旺盛是經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的基本部分，求之而不得。以打擊需求壓低房價(jià)之措施猶如殺雞取卵！開放非耕種土地，提高土地供給，才能解開中國房地產(chǎn)價(jià)格高企的死結(jié)。

　　最后，我再討論一下住房需求。我的基本觀點(diǎn)是，即便不談質(zhì)量，僅以平均住房面積看，中國城市民眾住房水平仍顯然低于國際水平。例如，美國人均住房面積為90平方米以上，倫敦是英國最低的，人均也在50平方米以上。首爾是韓國最低的，人均也有約40平方米。相比之下，中國城市人均住房只有25平方米左右，北京與上海也只有33平方米左右?，F(xiàn)有低住房水平，加上中國正在經(jīng)歷前所未有的高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大規(guī)模城市化進(jìn)程，加上中國正面對擴(kuò)大內(nèi)需的難題，今后二三十年里，如果沒有人為的重大政策錯(cuò)誤，民眾對住房的需求一定會(huì)持續(xù)大幅上升。雖然政府打壓房地產(chǎn)市場時(shí)，房地產(chǎn)市場需求的信息被嚴(yán)重扭曲，但是，有許多非常顯而易見的間接信息告訴我們，中國民眾對房地產(chǎn)具有巨大的需求。

　　其中一個(gè)顯然的信息是汽車市場需求。汽車市場的供不應(yīng)求是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的喜訊，解決的方法是增加汽車供給。汽車在供不應(yīng)求時(shí)之所以沒有大幅漲價(jià)，是因?yàn)楣┙o可以迅速增加。在世界上所有市場經(jīng)濟(jì)國家中，汽車需求都和住房需求緊密正相關(guān)。如今北京居民的汽車保有量已與紐約相近，可是住房呢？四環(huán)以內(nèi)的住房貴，有車的北京居民會(huì)樂于買遠(yuǎn)一點(diǎn)便宜一點(diǎn)的房子。但便宜一點(diǎn)的房子依賴土地供給。住房供不應(yīng)求也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的喜訊，解決的方法也只能是增加土地供給。人為限制土地供給造成的資源稀缺，制造過度投機(jī)的環(huán)境，不僅是造成高房價(jià)的首要原因，還是是創(chuàng)造壟斷、尋租、腐敗的溫床。土地供給限制不破，高房價(jià)會(huì)更高，服務(wù)業(yè)無從發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整無路，結(jié)果是內(nèi)需萎縮，可持續(xù)發(fā)展受阻。