限購(gòu)令不能降低房?jī)r(jià)

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 　　北京的調(diào)控細(xì)則，涉及到供給、需求方方面面，甚至利用輿論引導(dǎo)都考慮到了。不可謂不全、不嚴(yán)、不重，但是具有硬約束力的還是需求面。所謂增加土地和公租房供給，其實(shí)很是有一點(diǎn)空頭支票的味道。在土地財(cái)政下，增加公租房供給與財(cái)政收入最大化之間是矛盾的。不首先解決土地政府壟斷和土地財(cái)政的問(wèn)題，地方政府怎么有激勵(lì)大幅增加土地和公租房供給呢？當(dāng)今地方政府，早已債臺(tái)高筑，不改革財(cái)政體制，找到穩(wěn)定的替代財(cái)源，地方政府又拿什么去增加公租房供給？所以，真正可以落實(shí)的還是對(duì)于本地人購(gòu)買(mǎi)兩套以上住房和外地人購(gòu)買(mǎi)一套（需要在北京納稅5年以上）及一套以上住房的限制。
 
 　　在貨幣和信貸總量不減少的條件下，這樣的調(diào)控細(xì)則只是把購(gòu)房需求凍結(jié)在那里，并沒(méi)有真正減少需求。后果是，手中已有的房屋變得更加稀缺了，人們反而不會(huì)賣(mài)出手中的房子。事實(shí)上，由于對(duì)于外地人在北京購(gòu)房的限制，變得稀缺起來(lái)的已經(jīng)不僅僅是北京的房子，北京人（身份）本身變得更加值錢(qián)了。已經(jīng)有人在調(diào)侃北京人如何不停地與外地人假結(jié)婚離婚來(lái)生財(cái)了。這當(dāng)然未必成真，畢竟通過(guò)與北京人假結(jié)婚離婚來(lái)購(gòu)買(mǎi)北京的房子，代價(jià)高了些。但是，確實(shí)也反映在新調(diào)控辦法下已有的北京的房子稀缺性是增強(qiáng)了。
 
 　　北京的政策的確凍結(jié)了需求，但問(wèn)題在于，這政策也抑制了供給。短期里，價(jià)格上漲可能被抑制住（實(shí)際未必），但是減少更多的卻是成交量，并且伴隨著房租的上漲。政策長(zhǎng)期執(zhí)行，房?jī)r(jià)當(dāng)然大跌，但是這政策副作用大：房?jī)r(jià)下跌弱勢(shì)群體還是買(mǎi)不起房子，房租上漲，反而增加弱勢(shì)群體生活負(fù)擔(dān)，加劇社會(huì)矛盾；生活成本上升，阻礙地方長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力的提升；等等。所以，這政策長(zhǎng)期執(zhí)行的可能性不大。恰恰相反，當(dāng)房?jī)r(jià)真的要大幅下降的時(shí)候，我們倒是更愿意相信政府又會(huì)出來(lái)救市的。只是因?yàn)槟剔r(nóng)要倒奶殺牛，奶協(xié)竟然把鮮奶蛋白含量和菌群數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)倒回去二十年。試問(wèn)：是地方政府更重，還是奶農(nóng)更重？
 
 　　要抑制房?jī)r(jià)，除了要減少需求，更要增加供給。北京的細(xì)則恰恰在于，沒(méi)有考慮供給一方面。倒也不是他們沒(méi)有考慮供給，而是他們的框架具有內(nèi)在矛盾，不可能真正增加供給。僅僅靠?jī)鼋Y(jié)需求的辦法，可以將房?jī)r(jià)一時(shí)抑制住，甚至降下來(lái)，但不可持續(xù)。一旦政策松動(dòng)，反彈必然。是的，不改革稅制，政府沒(méi)有穩(wěn)定的替代性收入來(lái)源，政府是承擔(dān)不起房?jī)r(jià)大幅下降的，到時(shí)候政策必然反復(fù)，救市又會(huì)再來(lái)。沒(méi)有穩(wěn)定的替代性收入來(lái)源，土地、公租房等不可能有效供給。房市的全部問(wèn)題在于政府。過(guò)度的貨幣發(fā)行和信貸擴(kuò)張，這不是他人的錯(cuò)；土地政府壟斷，這也不是他人的錯(cuò)。不把這兩個(gè)毒瘤去除，那就調(diào)來(lái)調(diào)去，永無(wú)寧日地調(diào)下去，但這樣得好處的只是參與調(diào)控和管制的政府官員。
 
 　　重慶、上海的房產(chǎn)稅不一樣。我們認(rèn)為，房產(chǎn)稅雖然有尋求穩(wěn)定替代性稅源的成分，但的確有抑制房市過(guò)度投機(jī)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用。而且我們也認(rèn)為，雖然還存在房產(chǎn)稅合法性以及財(cái)政陽(yáng)光化等一些列問(wèn)題，但用房產(chǎn)稅這樣的價(jià)格變量去抑制房市過(guò)度投機(jī)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，效率損失最小，也最是可置信：不會(huì)給地方政府帶來(lái)財(cái)政問(wèn)題，又富于彈性，稅率多少，第幾套、多大面積起征，好操作，也不容易鉆政策空子。不要看到重慶、上海只是象征性征收房產(chǎn)稅，就低估了重慶、上海的試點(diǎn)意義。房產(chǎn)稅試點(diǎn)成功，給中央政府大幅度增加了政策選擇和執(zhí)行的空間。
 
 　　有趣的是：為什么大多數(shù)城市選擇的是限購(gòu)令，而不是房產(chǎn)稅？因?yàn)榍罢邠p害的是還沒(méi)有購(gòu)房的新人的利益，不損害已經(jīng)購(gòu)房的既得利益者的利益，而后者不管你是打算購(gòu)房的新人，還是已經(jīng)購(gòu)了房的既得利益者，只要持有多套房子、大面積的房子，都得承擔(dān)這稅賦，不易逃避。政策選擇之所以如此，其實(shí)還是一個(gè)自己的刀不愿削自己的把的問(wèn)題。想想看，政策制定者誰(shuí)沒(méi)有幾套房子？
 
 　　但是限購(gòu)令不可能降低房?jī)r(jià)，一旦政策放松，房?jī)r(jià)必然反彈。土地總有賣(mài)光的時(shí)候，必須尋找到新的替代稅源。長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)稅無(wú)可避免。（原文發(fā)表于2011年2月28日）
 
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