抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突如何處理 ？抵押權(quán)首先是擔保物權(quán)，是以確保債務清償為目的的物權(quán)，以物的交換價值為內(nèi)容，不是利用標的物本身的權(quán)利，而是專以取得標的物的交換價值為內(nèi)容的權(quán)利，所以，標的物本身雖然已經(jīng)毀損、滅失，而代替該標的物的交換價值仍存在的話，該權(quán)利即移轉(zhuǎn)到該代替物上。
    租賃權(quán)，是以支配物的使用價值為內(nèi)容，標的物本身的瑕疵直接影響權(quán)利的行使，租賃權(quán)本身是通過債權(quán)合同取得，其性質(zhì)應是債權(quán)，但為保護承租人的利益，法律賦予租賃權(quán)以物權(quán)性，即債權(quán)的物權(quán)化，“買賣不破租賃”的法諺充分體現(xiàn)了租賃權(quán)的物權(quán)性。由于抵押權(quán)的存在并不以移轉(zhuǎn)物的占有為必要，且抵押權(quán)只就抵押物的價值具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，因此，租賃權(quán)與抵押權(quán)可以并存于一個物上。已出租的標的物可以抵押，已抵押的標的物可以出租，究其原因在于出租人仍對標的物享有所有權(quán)，其有權(quán)處分其標的物，只要租賃期限少于或等于抵押權(quán)實現(xiàn)的期限，二種權(quán)利可以并存，并不發(fā)生沖突，但如租賃期限大于抵押期限時，當?shù)盅簷?quán)實現(xiàn)時，抵押權(quán)就會與租賃權(quán)發(fā)生沖突。
    商品是使用價值與交換價值的統(tǒng)一體。使用價值是交換價值的物質(zhì)承擔者，沒有使用價值就不能形成價值。從政治經(jīng)濟學的角度而言，商品價值的大小取決于生產(chǎn)商品時所耗費的勞動時間，但沒有使用價值或使用價值較小的商品，很難想象它會存在著多大的價值，因此，從某一程度而言，使用價值大小影響著交換價值的大小。租賃權(quán)是支配著物的使用價值的權(quán)利，出租人將其已出租房屋設(shè)定抵押(案例1)，對抵押權(quán)而言，必然會形成一種負擔，當?shù)盅簷?quán)實現(xiàn)時因租賃權(quán)的存在勢必影響房屋的交換價值。正因為租賃權(quán)的存在確實對抵押權(quán)的實現(xiàn)存在著妨礙，二種權(quán)利存在沖突，而解決沖突的最佳方法就是抵押人依誠實信用原則，盡善良管理人的義務，在把已出租房屋抵押給抵押權(quán)人時，應履行告知義務，如抵押權(quán)人明知房屋存在租賃權(quán)仍同意抵押，說明抵押權(quán)人自愿遭受不利益，如此可避免事后的權(quán)利沖突;但如抵押人未盡告知義務，致使房屋價值減少或者由于租賃權(quán)的存在取得房屋所有權(quán)的抵押權(quán)人無法入住房屋，對此損失，出租人應負損害賠償責任。
　　出租人將已出租的房屋進行抵押，對抵押權(quán)人負有告知義務，但對承租人而言，是否也應有告知義務呢?根據(jù)我國《擔保法》第48條“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”，顯然出租人對承租人負有告知義務。然而，未履行告知義務，是否侵害了承租人權(quán)益，是否因侵害承租人權(quán)益而導致抵押合同無效?租賃合同中，承租人通過合同所取得的是對房屋的占有、使用的權(quán)利，抵押的設(shè)定并不以轉(zhuǎn)移占有為必要，因此對承租人而言并無損害;即使至債務履行期屆滿，抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時，承租人可依據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第65條規(guī)定“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效?！钡囊?guī)定，保持其租賃權(quán)的存在。因此，我們可以得出結(jié)論，已出租的財產(chǎn)進行抵押時，出租人即使不履行告知義務對承租人而言也并無損害，不影響抵押合同的效力。
　　另一種情形就是，已抵押的房屋進行出租(案例2)，因租賃期限超過抵押權(quán)實現(xiàn)期限，對抵押權(quán)必然會造成影響，所以，出租人應對抵押權(quán)人負履行告知義務。但是未履行告知義務，抵押權(quán)人能否主張租賃合同無效呢?最高院人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第66條規(guī)定:“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔?！保罁?jù)該條規(guī)定，抵押權(quán)實現(xiàn)時，租賃合同對受讓人不具有約束力，顯然，租賃合同應為無效，因為如果租賃合同有效存在的話，那么依據(jù)“買賣不破租賃”，租賃關(guān)系仍然要約束受讓人。租賃合同無效的理由如下：一、由于抵押權(quán)設(shè)立在先，因而出租人與承租人簽定租賃合同時，應知道租賃期限不能超過抵押權(quán)實現(xiàn)期限，否則會影響抵押權(quán)人的利益，而雙方置抵押權(quán)人的利益于不顧，惡意通謀訂立期限較長的租賃合同，在此情況下，抵押權(quán)人可以雙方惡意串通損害第三人為由，要求確認合同無效;二、如承租人是善意的，也因為出租人故意實施侵害抵押權(quán)人的抵押權(quán)構(gòu)成侵權(quán)為由，要求確認合同無效，因為出租人明知設(shè)立租賃權(quán)對抵押權(quán)有妨礙。在已抵押的物出租的情況下，除非抵押權(quán)人同意租賃權(quán)的存在，否則，抵押權(quán)人可以要求法院確認租賃合同無效的方式來消滅租賃權(quán)，以解決二種權(quán)利的沖突。至于，抵押權(quán)人何時要求確認租賃合同無效，是否只要抵押權(quán)人知道租賃權(quán)存在且租賃期限超過抵押權(quán)實現(xiàn)期限就可以主張?筆者認為，除非確有證據(jù)證明出租人與承租人惡意串通損害抵押權(quán)人的利益外，應在抵押權(quán)實現(xiàn)時主張確認合同無效。因為侵權(quán)行為的損害要求是現(xiàn)實的、確定的，在未至抵押權(quán)實現(xiàn)時尚不能確定租賃權(quán)是否必然有損抵押權(quán);抵押人仍保有占有、使用抵押物的權(quán)利，出租只是把這些權(quán)利讓渡于承租人，此種情形下的房產(chǎn)價值減少屬于正常消耗，抵押權(quán)人負有容忍義務;承租人與出租人可以通過協(xié)商變更租賃期限。因此，如果一概確定租賃合同無效，無法有效的保護出租人、承租人的利益