取得土地環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

如何規(guī)避城鎮(zhèn)土地使用稅？推遲土地使用稅納稅時(shí)間

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號(hào)）文件第二條規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從簽訂合同的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/P>

關(guān)于明確房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的通知遼地稅函【2011】225號(hào)

按照《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，對由于政府動(dòng)遷不及時(shí)等原因，政府沒有按照合同約定的時(shí)間將土地交付給受讓者的，土地受讓人應(yīng)與出讓者簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新明確交付土地的時(shí)間；也可由國土部門出具有效證明，證明該宗土地確因政府的原因改變交付土地的時(shí)間。經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后，可按補(bǔ)充合同或政府有關(guān)部門證明的時(shí)間，確定城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間。

減免土地出讓金如何處理企業(yè)所得稅與土地增值稅？

企業(yè)所得稅：財(cái)稅[2011]70號(hào)：專項(xiàng)用途財(cái)政性資金所得稅處理

企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，要可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除，比如同時(shí)符合以下條件：

（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；

（二）財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

（三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。

土地增值稅：

案例：某房開公司應(yīng)支付土地出讓金5000萬元，政府以財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)方式返還3000萬元。

政府獎(jiǎng)勵(lì)該企業(yè)招商引資3000萬元，欠該企業(yè)，后該企業(yè)拿地，直接抵付政府欠款，付土地出讓金2000萬元。

取得土地環(huán)節(jié)的契稅問題？什么易忽略而產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》（法釋[2003]6號(hào)）文件第一條規(guī)定：“破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置。”第二條規(guī)定：“企業(yè)對其以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)無處分權(quán)?！?/P>

取得的在建工程如何處理？土地增值稅如何確認(rèn)原值，可以加計(jì)扣除嗎？

取得的在建工程，憑發(fā)票據(jù)實(shí)扣除，且可以加計(jì)扣除。

但取得在建工程后必須實(shí)質(zhì)從事房地產(chǎn)開發(fā)，

如果取得在建工程，僅是精裝修？爾后出售

如何計(jì)繳印花稅，哪些合同不應(yīng)當(dāng)貼花，而哪些合同要貼花，為什么？

     根據(jù)《關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[1991]155號(hào)）規(guī)定：“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目中“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。此處的動(dòng)產(chǎn)具體指什么？是否包括貨幣資金？如不包括，則以貨幣資金對外投資不繳印花稅，對否？

     動(dòng)產(chǎn)是指能夠移動(dòng)而不損害其經(jīng)濟(jì)用途和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物，一般指金錢、器物等，與不動(dòng)產(chǎn)相對。因此貨幣資金屬于動(dòng)產(chǎn)范疇，以貨幣資金對外投資入股雖然需要工商部門辦理驗(yàn)資手續(xù)，但并不需要辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，因此不需要申報(bào)繳納印花稅，但接受投資的企業(yè)應(yīng)就增加的實(shí)收資本與資本公積-溢價(jià)之和申報(bào)繳納印花稅，如果動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，則兩個(gè)稅目都需要貼花完稅。

      印花稅暫行條例細(xì)則第八條：以后年度資金總額比已貼花資金總額增加的，增加部分應(yīng)按規(guī)定貼花?？梢娂{稅時(shí)間為會(huì)計(jì)年度。

      舉例：某企業(yè)年初實(shí)收資本1000萬，資本公積500萬，3月份增資500萬，7月份減資200萬，年末實(shí)收資本1300萬，資本公積500萬。

      如果按年度計(jì)算，當(dāng)年年末即次年年初實(shí)收資本與資本公積合計(jì)1800萬，當(dāng)年年初實(shí)收資本與資本公積合計(jì)1500萬，應(yīng)納印花稅300萬×0.05%=1500元。

      如果錯(cuò)誤的按照增資后即納稅，則企業(yè)應(yīng)納500萬×0.05%=2500元，減資部分不允許退稅，所以多交1000元。

      公司注冊資本1000萬，實(shí)收資本300萬。分次注資。印花稅按1000萬征還是300萬征？

    根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于資金帳薄印花稅問題的通知》（國稅發(fā)﹝1994）025號(hào)）文件規(guī)定：“生產(chǎn)經(jīng)營單位執(zhí)行兩則后，其記載資金的帳薄的印花稅計(jì)稅依據(jù)改為實(shí)收資本和資本公積兩項(xiàng)的合計(jì)金額。”因此應(yīng)當(dāng)就當(dāng)年年初實(shí)收資本與資本公積之和與去年年初實(shí)收資本與資本公積之和的增加數(shù)貼花。如你公司當(dāng)年實(shí)收資本只增加300萬，則只就300萬元貼花，而不是按注冊資本1000萬貼花，因?yàn)?000萬元注冊資本并不體現(xiàn)在帳薄中，帳薄中只體現(xiàn)實(shí)收資本（或股本）與資本公積。

      某房地產(chǎn)產(chǎn)公司預(yù)簽一個(gè)合同，但過了一段時(shí)間后由于市場行情發(fā)生變化，又和對方改簽了一份合同，是就兩份合同都貼花還是說，因?yàn)楹贤瑢?shí)質(zhì)上都是一份合同，修改后的合同就不要貼花了？

      已貼花的憑證，修改后所載金額增加的，其增加部分應(yīng)當(dāng)補(bǔ)貼印花稅票。已貼用的印花稅票不得重用（理解就是多貼印花稅票不得申請退稅或抵用），如果修改后金額少了，對不起，也不退稅，即使這份合同最后沒兌現(xiàn)，對不起你了，一律不予退稅。為什么要這么做呢？主要是考慮到印花稅票已畫銷。對已履行并貼花的合同，只要不另簽合同，哪怕實(shí)際結(jié)算數(shù)額和合同有誤，也不補(bǔ)貼花。

     現(xiàn)在許多企業(yè)因?yàn)橛?jì)算錯(cuò)誤，導(dǎo)致印花稅多交了，印花稅多交是否真的不可以退嗎？

     多貼印花稅票是不可以申請退稅或抵稅的，但核定征收印花稅開具的是完稅憑證，根據(jù)征收管理法相關(guān)規(guī)定，納稅人發(fā)現(xiàn)多繳的稅款，可以在三年內(nèi)要求稅務(wù)機(jī)關(guān)予以退還，如果是稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)的，應(yīng)當(dāng)立即退還，而無三年的限制。因此如果是以完稅憑證交納的印花稅，符合條件情況下是可以退還的。

股權(quán)投資取得的土地，土地增值稅如何處理？

關(guān)于加強(qiáng)以房地產(chǎn)投資暫免征收土地增值稅管理的通知

國稅函［2010］888號(hào)

《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》下發(fā)以來，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在貫徹執(zhí)行中，對第一條關(guān)于以房地產(chǎn)投資的土地增值稅暫征收工作中，出現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題，增加了稅企認(rèn)識(shí)分歧，經(jīng)研究決定，作如下規(guī)定：    企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，凡符合暫免征收土地增值稅的納稅人，應(yīng)按土地增值稅清算程序的規(guī)定，完成土地增值稅清算，憑投資協(xié)議及相關(guān)評估資料，報(bào)主管地稅機(jī)關(guān)備案，暫免征收土地增值稅。    被投資、聯(lián)營企業(yè)對上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)通知投資企業(yè)繳納該房地產(chǎn)暫免之土地增值稅，并憑投資企業(yè)該投資房地產(chǎn)土地增值稅完稅證明復(fù)印件、投資企業(yè)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的《土地增值稅暫免征收稅款已納稅證明》（見附件），作為土地增值稅扣除憑證，按投資企業(yè)確認(rèn)的投資收入額扣除。凡不能取得上述憑證者，該房地產(chǎn)土地增值稅扣除額一律以0元計(jì)算。

拆遷安置的土地增值稅處理？回遷房和安置房有何區(qū)別？

1、本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶
房地產(chǎn)企業(yè)利用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，其稅務(wù)處理為：
（1）安置用房應(yīng)該視同銷售，確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入，根據(jù)“國稅發(fā)[2006]187號(hào)”規(guī)定，安置用房的視同銷售收入按下列方法和順序確認(rèn)：
  A 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；B由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。
  視同銷售收入同時(shí)，相應(yīng)的安置房建造支出可以獲得加計(jì)扣除。在確認(rèn)安置用房的視同銷售收入后，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價(jià)8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬元，總可售面積80000平米。

①拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出=5000×0.8=4000萬元

②單位可售面積土地增值稅計(jì)稅成本

=【20000+（8000+4000) 】×1.2÷80000=0.48萬元

③視同銷售所得=4000-0.48×5000=1600萬元

④項(xiàng)目實(shí)際所得=8000×(80000-5000)-28000=32000萬元

⑤項(xiàng)目稅收所得=8000×80000-【20000+（8000+4000) 】×1.2=25600萬元

（1）異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（與原地安置少了收入表述）

視同銷售收入100萬，屬于異地項(xiàng)目的收入，拆遷補(bǔ)償費(fèi)因?yàn)楫惖匕仓?，但文件?guī)定由本項(xiàng)目負(fù)擔(dān)，看來這視同拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬只能由本項(xiàng)目來分?jǐn)偅瑢?dǎo)致收入與成本歸屬于兩個(gè)項(xiàng)目。

（2）異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

購入房屋應(yīng)由賣方與拆遷戶簽訂售房合同，房開企業(yè)代付房款，不能由房開企業(yè)先買房再送給拆遷戶，導(dǎo)致契稅問題。

原地安置，安置房即回遷房，異地安置，安置房非回遷房，回遷房建造支出作為取得土地使用權(quán)的成本而非建安成本，而安置房建造成本顯然是不能作為取得土地使用權(quán)的成本的。

安置房往往有轉(zhuǎn)讓的限售期，而且政府往往進(jìn)行限價(jià)，所以以房換房的拆遷補(bǔ)償視同銷售時(shí)不宜以同期同類的商品房作為參照值，應(yīng)當(dāng)以政府的限定價(jià)作為視同銷售收入與視同拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

開發(fā)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

合作開發(fā)土地增值稅處理

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“甲公司”）與乙經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司（以下簡稱“乙公司”）簽訂合作建房協(xié)議，共同開發(fā)A房地產(chǎn)項(xiàng)目，甲公司負(fù)責(zé)投入資金及全部開發(fā)活動(dòng)，乙公司將其所有的土地使用權(quán)投入該項(xiàng)目，建成后乙公司分得30%的房產(chǎn)（包括住宅及商鋪），甲公司分得其余房產(chǎn)。后經(jīng)協(xié)商，乙公司將分得房產(chǎn)的住宅部分以2000元/平方米出售給甲公司，共分得價(jià)款1200萬元，其余4000平方米商鋪?zhàn)杂?，并開具轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的發(fā)票給甲公司。

若乙公司只取得房屋自用，根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。因此，對乙公司暫免征收土地增值稅，以后該公司將分得的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)首先按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)算合作建房需繳納的土地增值稅，以分得房產(chǎn)當(dāng)時(shí)的公允價(jià)值作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入，

再對轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)按轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物征收土地增值稅。

對甲公司來說，相當(dāng)于用其建好的房產(chǎn)換取土地使用權(quán)，其應(yīng)將分給乙公司房產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)入開發(fā)成本，并將該部分公允價(jià)值計(jì)入銷售收入。

若乙公司將土地使用權(quán)作價(jià)投入甲公司，換取甲公司一定股份再由甲公司開發(fā)該項(xiàng)目，根據(jù)財(cái)稅〔2006〕21號(hào)文件的規(guī)定，自2006年3月2日起，對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)投資入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。所以，應(yīng)將乙公司所獲取甲公司股份的協(xié)議價(jià)或評估價(jià)作為轉(zhuǎn)讓收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)算其應(yīng)繳土地增值稅。對甲公司來說，應(yīng)將乙公司投入的土地協(xié)議價(jià)或評估價(jià)作為取得土地使用權(quán)的成本在清算土地增值稅時(shí)予以扣除。

若乙公司獲取的是部分貨幣資金和部分房產(chǎn)，如例中所述，乙公司得到1200萬元現(xiàn)金及4000平方米商鋪，根據(jù)財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文件的規(guī)定，其分得的商鋪暫免征收土地增值稅，但其分得的現(xiàn)金應(yīng)征收土地增值稅。在現(xiàn)行規(guī)定下，乙公司應(yīng)進(jìn)行如下處理：
（一）對于乙公司取得的現(xiàn)金部分，應(yīng)按照配比原則，與取得土地使用權(quán)的成本配比計(jì)算土地增值稅。如乙公司獲取的房產(chǎn)公允價(jià)值為2000萬元，而該地塊土地使用權(quán)成本為1600萬元，在不考慮其他稅費(fèi)的情況下，則允許扣除的土地使用權(quán)成本＝1600÷（2000＋1200）×1200＝600（萬元），增值額＝1200－600＝600（萬元），應(yīng)納土地增值稅額＝600×40%－600×5%＝210（萬元）。
（二）對于分得的房產(chǎn)部分，處理方式為分房自用，暫不征收土地增值稅，待其對外銷售后再分別按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售舊房繳納土地增值稅。
對于甲公司，應(yīng)將分給乙公司的現(xiàn)金加上房產(chǎn)的公允價(jià)值作為取得土地使用權(quán)的成本計(jì)入扣除項(xiàng)目，同時(shí)將房產(chǎn)的公允價(jià)值作為銷售收入計(jì)算應(yīng)繳納土地增值稅。

對于以下合作建房形式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，如何確認(rèn)有關(guān)收入和扣除項(xiàng)目金額問題　

?。ㄒ唬┮环匠龅?、一方出資合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方不成立合營企業(yè)，合作中出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價(jià)，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)，出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）?！　τ谏鲜龀龅胤揭赞D(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價(jià)，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)的，按“187號(hào)文”第三條第一項(xiàng)確認(rèn)收入，對于出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）的，按“187號(hào)文”第三條第一項(xiàng)分別確認(rèn)收入和取得部分土地使用權(quán)所支付金額。 

出地方以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）、出資方以貨幣資金作價(jià)入股成立合營企業(yè)，從事房地產(chǎn)開發(fā)，建成后雙方采取分配方式為：1.風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤共享的；2.按銷售收入一定比例提成或提取固定利潤的；3.按一定比例分配房地產(chǎn)的。對于上述合營企業(yè)，以出地方土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價(jià)入股時(shí)確認(rèn)的評估價(jià)值作為取得土地使用權(quán)所支付金額；對于出地方，以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價(jià)入股時(shí)確認(rèn)的評估價(jià)值作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）所取得收入?！　「鶕?jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第六條規(guī)定，對于2006年3月2日以后發(fā)生的，出地方以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價(jià)入股，成立合營企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)征收土地增值稅。

一方出資、一方出地合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目公司成立前為該項(xiàng)目各自支付的土地或工程款，能提供合法有效憑證的，允許在該項(xiàng)目清算時(shí)予以扣除。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝費(fèi)的區(qū)別

　建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

　基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、

照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

代收燃?xì)庥芯€費(fèi)用的理解與合理運(yùn)用

室內(nèi)戶主必須是業(yè)主

室外戶主必須是開發(fā)商

前者不可加計(jì)扣除

后者可以加計(jì)扣除

代收費(fèi)用的界定（詳見蘇地稅函2011年81號(hào)）

營銷設(shè)施建造費(fèi)的企業(yè)所得稅與土地增值稅區(qū)別

利用開發(fā)產(chǎn)品的營銷設(shè)施建造費(fèi)

利用會(huì)所的營銷設(shè)施建造費(fèi)

臨時(shí)建造的營銷設(shè)施建造費(fèi)

租入的營銷設(shè)施建造費(fèi)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將樣板房獨(dú)立于銷售商品房以外單獨(dú)建造的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；對在銷售商品房內(nèi)既作樣板房又作為開發(fā)產(chǎn)品對外銷售的，其樣板房裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

在企業(yè)所得稅計(jì)算時(shí)，企業(yè)營銷設(shè)施的建造費(fèi)計(jì)入開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用。國稅發(fā)[2009]31號(hào)第二十七條規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。而在計(jì)算土地增值稅時(shí)，項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)應(yīng)作為銷售費(fèi)用處理，不計(jì)入開發(fā)成本中，不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條關(guān)于扣除項(xiàng)目中的開發(fā)成本中規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

地下人防設(shè)施、地下車庫、地面車位的不同處理

武漢市地方稅務(wù)局規(guī)定：

　　　對于停車場（庫），僅轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或出租使用期限與建造商品房同等期限的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算收入，并予扣除合理計(jì)算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用。

另外一種規(guī)定：視同租賃，相關(guān)成本予以保留

 車庫是報(bào)建時(shí)單獨(dú)的嗎？

    1、設(shè)計(jì)時(shí)沒有車庫，根據(jù)《人民防空法》用地下室等部位借用改建成的。這樣只能是出租。不繳納土地增值稅；
2、根據(jù)《人民防空法》和其他規(guī)定等規(guī)定面積設(shè)計(jì)的車庫，報(bào)建時(shí)是配套設(shè)施。這樣使用權(quán)屬于業(yè)主，開發(fā)公司只能收管理費(fèi)，不繳納土地增值稅；
3、設(shè)計(jì)有專門的獨(dú)立停車場或者車庫，報(bào)建時(shí)是經(jīng)營出售的。這樣和其他房屋一樣計(jì)算收入和成本，繳納土地增值稅。

開發(fā)間接費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用的聯(lián)系與區(qū)別及正確運(yùn)用

      例1：A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，2007年1月開發(fā)B小區(qū)項(xiàng)目，2010年1月小區(qū)項(xiàng)目竣工后辦理結(jié)算手續(xù)，6月份全部銷售完畢申請土地增值稅清算，清算項(xiàng)目即為B小區(qū)項(xiàng)目，2007年1月-2010年1月取得土地使用權(quán)的所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本共計(jì)8200萬元，其中1200萬元為計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的工商銀行利息，這個(gè)期間計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出為250萬元，2010年2月至申請土地增值稅時(shí)點(diǎn)發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用200萬元。

      土地增值稅是對項(xiàng)目征稅，因此1200萬元計(jì)入開發(fā)成本中的利息由于能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，可以據(jù)實(shí)扣除，同期其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用250萬元只能按（8200-1200）*5%=350萬元計(jì)算扣除，而項(xiàng)目竣工后的利息費(fèi)用200萬元因?yàn)榕c項(xiàng)目無關(guān)且在項(xiàng)目建設(shè)期間已允許扣除350萬元其他開發(fā)費(fèi)用，因此200萬元利息支出不得扣除。

      例2：B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，2007年1月開發(fā)C小區(qū)項(xiàng)目，2010年1月小區(qū)項(xiàng)目竣工后辦理結(jié)算手續(xù)，6月份全部銷售完畢申請土地增值稅清算，清算項(xiàng)目即為C小區(qū)項(xiàng)目，2007年1月-2010年1月取得土地使用權(quán)的所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本共計(jì)7000萬元，同期財(cái)務(wù)費(fèi)用共計(jì)1450萬元，其中1200萬元為計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本后又結(jié)轉(zhuǎn)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的工商銀行利息，其它與C小區(qū)無關(guān)的費(fèi)用化利息支出為250萬元，2010年2月至申請土地增值稅時(shí)點(diǎn)發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用200萬元。

      1200萬元利息支出雖然計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，但由于其在當(dāng)初核算時(shí)先分?jǐn)傆?jì)入開發(fā)成本-C小區(qū)項(xiàng)目，爾后結(jié)轉(zhuǎn)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的，也即可以做到按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，因此可以?jù)實(shí)扣除，其他利息支出與銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用一起按7000萬元的5%即350萬元計(jì)算扣除，2010年2月后發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用與項(xiàng)目無關(guān)且在項(xiàng)目建設(shè)期間已給予房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用5%比例的扣除，因此200萬元利息支出不得扣除。

廣州

　四、關(guān)于如何區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用中管理費(fèi)用的問題　　開發(fā)間接費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用中管理費(fèi)用應(yīng)按照有關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定區(qū)分并分別核算。如劃分不清的，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定的比例計(jì)算扣除。

《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號(hào)）第四條第一款“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有發(fā)生利息費(fèi)用，即利息支出為零，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用《實(shí)施細(xì)則》第七條第（一）（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％計(jì)算扣除”規(guī)定停止執(zhí)行。

會(huì)所成本及售樓部裝修費(fèi)等正確處理

會(huì)所未必全是配套設(shè)施（廣州）

187號(hào)第四條第（三）項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理：

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。

三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會(huì)所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：

    1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

    2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

    3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

取得發(fā)票的注意點(diǎn)，真票假開、假票假開，假票真開，真票真開的問題

真票假開（房地產(chǎn)企業(yè)的故伎）

假票假開

假票真開

真票真開

稅務(wù)如何相處？

甲供材，乙施工，

1、甲自產(chǎn)材料用于在建工程，乙施工，甲增稅視同銷售借在建工程，貸產(chǎn)成品，貸應(yīng)交增值稅銷項(xiàng)，不開發(fā)票，乙方需將材料并入營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，僅開具工費(fèi)發(fā)票

2、甲外購材料用于在建工程，乙施工，甲外購材料進(jìn)項(xiàng)稅不得抵扣，乙方需將材料并入營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，僅開具工費(fèi)發(fā)票

甲不供材，乙自產(chǎn)材料并提供勞務(wù)，提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為； 分別開票，分別征稅；

甲不供材，乙外購材料并提供勞務(wù)，一項(xiàng)銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷售行為。除本細(xì)則第七條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營業(yè)稅；其他單位和個(gè)人的混合銷售行為，視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，繳納營業(yè)稅。

甲供設(shè)備不交稅，乙供設(shè)備要交稅！建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款不包括。

關(guān)于提供建筑業(yè)勞務(wù)同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物開具發(fā)票問題的通知

粵地稅函〔2009〕640號(hào) 

發(fā)文日期：2009-08-04  各市地方稅務(wù)局：

    根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額。因此，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的混合銷售行為，只就其繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)營業(yè)額開具《建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》。

綠化用地是否免征城鎮(zhèn)土地使用稅

在建期間，不得免稅

下列土地免繳土地使用稅：

（一）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；

（二）由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；

（四）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；

（五）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；

（六）學(xué)校、圖書館（室）、文化宮（室）、體育場（館）、醫(yī)院、幼兒園、托兒所、敬老院等公共、公益事業(yè)自用的土地；

（七）財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地以及其他用地。

以房換房中的營業(yè)稅處理

等面積按成本核定

超面積按市價(jià)計(jì)算

以土地使用權(quán)投資，但不成立法人的處理

　1.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

  2.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

約定分配利潤，但不成立法人，如何處理

1. 企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

2.投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

約定分配房屋，但不成立法人，如何處理

凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

共同成本如何分?jǐn)?/P>

企業(yè)所得稅法規(guī)定，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價(jià)法。其中，土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配；單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配；借款費(fèi)用按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配；其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。

土地增值稅項(xiàng)目清算時(shí)，對于清算單位共同負(fù)擔(dān)的扣除項(xiàng)目分?jǐn)偡椒ㄏ鄬唵危铱捎杉{稅人自行選擇。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂惏l(fā)[2006]187號(hào)規(guī)定，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。因此，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有特別規(guī)定的情況下，納稅人可以選擇任一種有利的扣除項(xiàng)目分?jǐn)偡椒ā?/P>

代扣營業(yè)稅與預(yù)提所得稅的聯(lián)系與區(qū)別

境外設(shè)計(jì)代扣營業(yè)稅，

不代扣預(yù)提所得稅

預(yù)提所得稅的范疇：股息，利息，特許權(quán)使用費(fèi)，租金，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益

銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

誠意金問題

預(yù)收帳款的理解

第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

　　納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

收入確認(rèn)矩陣

     開發(fā)商    合同價(jià)PK買斷價(jià)           收入額

1     參與            大于                   合同價(jià)

2     參與            小于                   買斷價(jià)

3    不參與          大于                   買斷價(jià)

4    不參與          小于                   買斷價(jià)

超基價(jià)分成    矩陣

開發(fā)商      合同價(jià)PK基價(jià)       收入額

 參與               超                合同價(jià)

 參與            不超                基價(jià)

不參與             超                基價(jià)+分成

不參與           不超               基價(jià)

銷售傭金的合法合理處理

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕29號(hào)）

房開企業(yè)賣房140萬，支付中介機(jī)構(gòu)傭金20萬，房開企業(yè)實(shí)得120萬，業(yè)主實(shí)付140萬。

營業(yè)稅收入140萬，契稅計(jì)稅依據(jù)140萬，傭金可能面臨企業(yè)所得稅納稅調(diào)整。

房開企業(yè)賣房120萬，業(yè)主實(shí)付140萬，向房開企業(yè)關(guān)系人支付傭金20萬，

營業(yè)稅收入120萬，契稅計(jì)稅依據(jù)120萬，關(guān)系人因系個(gè)體，難以征管，偷了難補(bǔ)罰

低價(jià)售房是否一定要調(diào)整，是否一定要補(bǔ)稅要處罰？

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的； 

(二)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄的；

(三)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(四)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬的；

(五)發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的

(六)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

銷售環(huán)節(jié)中何時(shí)確認(rèn)城鎮(zhèn)土地使用稅終結(jié)時(shí)點(diǎn)

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》

（財(cái)稅〔2008〕152號(hào)）文件第三條規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而終止房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。”

　房地產(chǎn)企業(yè)占地期間必須繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，而其商品房作為存貨，在實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)未發(fā)生改變時(shí)，不需要繳納房產(chǎn)稅。

銷售環(huán)節(jié)中的自用商品房土地增值稅如何處理

大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)的關(guān)系

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

　單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

分期開發(fā)中未完工配套設(shè)施土地增值稅如何處理

對分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目確認(rèn)清算單位問題　　對于分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目作為清算單位。如分期項(xiàng)目符合土地增值稅清算條件但未清算的，清算時(shí)應(yīng)將符合清算條件的各分期項(xiàng)目合并作為一個(gè)清算單位。

根據(jù)《關(guān)于貫徹<財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知>的補(bǔ)充意見》（穗地稅發(fā)[2006]167號(hào)）第一條規(guī)定，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套住房內(nèi)建筑面積120平方米或單套建筑面積144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下的為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。

分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，部分分期項(xiàng)目已辦理核定征收，其余分期項(xiàng)目不符合核定征收條件的，清算時(shí)如何計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)問題　　對于能夠按各分期項(xiàng)目土地面積劃分清楚的，直接分?jǐn)偢鞣制陧?xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；　　對于不能直接按各分期項(xiàng)目土地面積劃分清楚的，應(yīng)按照下列方法和順序計(jì)算分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)所支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：　　（一）按未清算分期項(xiàng)目和已按核定征收方式清算分期項(xiàng)目之間土地面積比例計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；　?。ǘ┌次辞逅惴制陧?xiàng)目和已按核定征收方式清算分期項(xiàng)目之間建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，各清算單位扣除項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偡椒ㄒ恢滦詥栴}　　分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目各清算單位扣除項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偡椒☉?yīng)保持一致性。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)項(xiàng)目清算時(shí)，只就實(shí)際支付的款項(xiàng)且可提供合法有效憑證部分分?jǐn)偪鄢?。其分?jǐn)偡椒ㄒ话阏莆諡樵诓煌陧?xiàng)目之間按占地面積計(jì)算分?jǐn)偅谕黄陧?xiàng)目內(nèi)按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?。公共配套成本費(fèi)用未發(fā)生的，不得預(yù)提公共配套的成本費(fèi)用，待實(shí)際發(fā)生時(shí)，在發(fā)生當(dāng)期清算時(shí)計(jì)算扣除。　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)不同的項(xiàng)目所共同擁有的公共配套設(shè)施，先按不同項(xiàng)目占地面積計(jì)算分?jǐn)?，再按清算?xiàng)目內(nèi)建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?/P>

代收費(fèi)用的合理籌劃

（一）代收稅款，不計(jì)入銷售收入。　?。ǘ┐块T收取各項(xiàng)費(fèi)用，根據(jù)《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)］第六條規(guī)定，對于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。　　八、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)交納的堤圍防護(hù)費(fèi)（1998年1月1日前為防洪工程維護(hù)費(fèi)）視同為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金準(zhǔn)予扣除。

營業(yè)稅

條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、罰息、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、待墊款項(xiàng)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)（三個(gè)條件）

     1、由國務(wù)院或者省級(jí)政府批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級(jí)政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的

        行政事業(yè)性收費(fèi)。

     2、收取時(shí)開具省級(jí)以上部門印制的財(cái)政票據(jù)。

     3、所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。

銷售環(huán)節(jié)的個(gè)人所得稅注意點(diǎn)

個(gè)人所得稅問題

其它所得

偶然所得

工資薪金所得

勞務(wù)報(bào)酬所得

股息紅利利息所得

分給政府開發(fā)產(chǎn)品補(bǔ)償款項(xiàng)如何處理

例：某企業(yè)賣房給拆遷戶，拆遷戶共付100萬，其中40萬交給政府，另60萬交給開發(fā)商，問如何處理？

質(zhì)量保證金問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除?！　≡蛾P(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號(hào)）第二條第六款“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未足額付款但已取得發(fā)票的工程質(zhì)量保證金，按不超過建設(shè)工程款5％的比例計(jì)算扣除。其他未付款雖已取得發(fā)票的，但在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不允許扣除”規(guī)定停止執(zhí)行。

實(shí)際支付與實(shí)際發(fā)生的關(guān)系

土地出讓金未支付能否扣除？

建安成本未支付能否扣除？

廣州必須分開清算

關(guān)于同一項(xiàng)目中，既建造普通住宅又建造其他商品房的，是否分別清算的問題　　依據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）要求，同一項(xiàng)目中既建造普通住宅、又建造其他商品房的，進(jìn)行清算時(shí)，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，分別核算土地增值稅。

稅務(wù)稽查中對房地產(chǎn)行業(yè)檢查的關(guān)注點(diǎn)與突破口

稽查案例例舉：

1、某房開企業(yè)建安成本真票假開

2、某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)教育用地低出讓金

3、某房地產(chǎn)企業(yè)退房

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定