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銷售抵債房產(chǎn)如何繳稅
來(lái)源：中國(guó)稅務(wù)報(bào)
非現(xiàn)金資產(chǎn)抵債，一般發(fā)生在債務(wù)重組經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第12號(hào)——債務(wù)重組》對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行了規(guī)范。納稅人以房產(chǎn)抵債，為非現(xiàn)金資產(chǎn)抵債中的一種形式，非日常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，屬于偶發(fā)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。筆者通過(guò)以房抵債的案例，談?wù)勅绾芜M(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理。
債務(wù)重組的會(huì)計(jì)處理
債務(wù)重組，指在債務(wù)人發(fā)生財(cái)務(wù)困難的情況下，債權(quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或者法院的裁定作出讓步的事項(xiàng)。新準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)必須是債權(quán)人作出讓步，才可定性為債務(wù)重組。這里的讓步主要包括：債權(quán)人減免債務(wù)人債務(wù)本金或者利息、降低債務(wù)人應(yīng)付債務(wù)的利率等。
（一）債務(wù)人的會(huì)計(jì)處理
以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)的，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)將重組債務(wù)的賬面價(jià)值與轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值之間的差額，計(jì)入當(dāng)期損益。轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值與其賬面價(jià)值之間的差額，計(jì)入當(dāng)期損益。抵債資產(chǎn)為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的，其公允價(jià)值和賬面價(jià)值的差額，計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入或營(yíng)業(yè)外支出。
（二）債權(quán)人的會(huì)計(jì)處理
以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)對(duì)受讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)按其公允價(jià)值入賬，重組債權(quán)的賬面余額與受讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價(jià)值之間的差額，在符合金融資產(chǎn)終止確認(rèn)條件時(shí)，計(jì)入當(dāng)期損益，債權(quán)人已對(duì)債權(quán)計(jì)提減值準(zhǔn)備的，應(yīng)當(dāng)先將該差額沖減減值準(zhǔn)備，減值準(zhǔn)備不足以沖減的部分，計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出；壞賬準(zhǔn)備的多提額，抵減當(dāng)期資產(chǎn)減值損失。
債務(wù)重組營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的計(jì)稅規(guī)定
（一）營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅規(guī)定
納稅人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額；納稅人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。
?。ǘ┩恋卦鲋刀惖挠?jì)稅規(guī)定
1.轉(zhuǎn)讓和抵債舊房及建筑物
增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入－扣除項(xiàng)目，其中扣除項(xiàng)目有3項(xiàng)，一是房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格，評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率；二是取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和繳納的有關(guān)費(fèi)用；三是轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
2.新建房及建筑物項(xiàng)目
增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入－扣除項(xiàng)目。
房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓扣除項(xiàng)目有5項(xiàng)，一是取得土地使用權(quán)所支付的金額；二是房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用；三是房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；四是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；五是財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目：加計(jì)扣除額＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%。
以上計(jì)算得到增值額后，再按照下面公式計(jì)稅：土地增值稅應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。
（三）企業(yè)所得稅的計(jì)稅規(guī)定
抵債房屋再銷售，產(chǎn)生的利得和損失，并入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額中計(jì)稅。
案例分析
甲企業(yè)因企業(yè)現(xiàn)金流量不足，長(zhǎng)期拖欠乙公司商品價(jià)款6000萬(wàn)元，乙公司已計(jì)提壞賬準(zhǔn)備900萬(wàn)元。經(jīng)雙方協(xié)商進(jìn)行債務(wù)重組，甲企業(yè)將其一棟商品房抵頂商品價(jià)款。商品房原價(jià)4000萬(wàn)元，已提折舊1000萬(wàn)元，市場(chǎng)公允價(jià)5000萬(wàn)元，甲企業(yè)另支付銀行存款500萬(wàn)元，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為6000萬(wàn)元，成新度折扣率65%。乙公司對(duì)該商品房重新裝修后銷售，取得銷售收入6400萬(wàn)元，發(fā)生裝修費(fèi)支出600萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓其支付相關(guān)費(fèi)用50萬(wàn)元（不考慮城市維護(hù)建設(shè)稅等其他相關(guān)稅費(fèi)）。
?。ㄒ唬┘灼髽I(yè)計(jì)算應(yīng)繳納的有關(guān)稅金
1.應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅＝（5000－4000）×5%＝50（萬(wàn)元）。
2.應(yīng)繳納土地增值稅：
（1）評(píng)估價(jià)格＝6000×65%＝3900（萬(wàn)元）。
?。?/SPAN>2）增值額＝5000－3900－50＝1050（萬(wàn)元）。
?。?/SPAN>3）增值率＝1050÷3900×100%≈26.9%。
?。?/SPAN>4）應(yīng)繳納土地增值稅＝1050×30%－3900×0＝315（萬(wàn)元）。
?。ǘ┘灼髽I(yè)會(huì)計(jì)處理（單位：萬(wàn)元，下同）
1.將抵債房產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理時(shí)
借：固定資產(chǎn)清理 3900
累計(jì)折舊 100
貸：固定資產(chǎn) 4000
2.計(jì)提應(yīng)繳稅費(fèi)
借：固定資產(chǎn)清理 365
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 50
——應(yīng)交土地增值稅 315
3.抵償債務(wù)
借：應(yīng)付賬款 6000
貸：固定資產(chǎn)清理 4265
銀行存款 500
營(yíng)業(yè)外收入——債務(wù)重組收益 500
營(yíng)業(yè)外收入——轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)收益 735
?。ㄈ┮夜居?jì)算應(yīng)繳納的有關(guān)稅金
1.應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅＝（6400－5000）×5%＝70（萬(wàn)元）。
2.應(yīng)繳納土地增值稅：
?。?/SPAN>1）扣除項(xiàng)目金額＝5000＋600＋70＋50＝5720（萬(wàn)元）
?。?/SPAN>2）增值額＝6400－5720＝680（萬(wàn)元）。
?。?/SPAN>3）增值率＝680÷5720×100%≈11.9%
?。?/SPAN>4）應(yīng)繳納土地增值稅＝680×30%－5720×0＝204（萬(wàn)元）。
?。ㄋ模┮夜緯?huì)計(jì)處理
1.收到抵債資產(chǎn)，沖銷債權(quán)
借：庫(kù)存商品——待售房產(chǎn) 5000
庫(kù)存現(xiàn)金 500
壞賬準(zhǔn)備 900
貸：應(yīng)收賬款——甲企業(yè) 6000
資產(chǎn)減值損失 400
2.將庫(kù)存商品——待售房產(chǎn)轉(zhuǎn)入在建工程
借：在建工程5000
貸：庫(kù)存商品——待售房產(chǎn)5000
3.發(fā)生工程支出
借：庫(kù)存商品——待售房產(chǎn)600
貸：庫(kù)存現(xiàn)金等 600
4.工程完工轉(zhuǎn)入庫(kù)存商品，待售房產(chǎn)轉(zhuǎn)入在建工程。
借：庫(kù)存商品——待售房產(chǎn)5600
貸：在建工程 5600
5.開具房地產(chǎn)普通發(fā)票進(jìn)行銷售
借：應(yīng)收賬款（或銀行存款）6400
貸：其他業(yè)務(wù)收入 6400
借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 274
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 70
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 204
6.結(jié)轉(zhuǎn)出售固定資產(chǎn)銷售成本
借：其他業(yè)務(wù)成本 5600
貸：庫(kù)存商品——待售房產(chǎn) 5600 | 
