2011年春節(jié)前后，遏制房價過快增長的新國八條、房產(chǎn)稅、加息等新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的相繼出臺，“限購”、“禁購”、“限貸”等政策實施，各類政策調(diào)整前已經(jīng)簽訂的現(xiàn)房、期房、二手房買賣合同在履行中出現(xiàn)經(jīng)濟及法律問題，有大量的房屋買賣糾紛最終選擇通過仲裁的方式解決。為此，廣州市仲裁委向本報提供了一些真實案例，指導市民在限購令下解決房屋糾紛。

買房前看清政策

房產(chǎn)限購等調(diào)控政策的出臺、房產(chǎn)糾紛呈上升趨勢，廣州市仲裁委提醒廣大市民，應當詳細了解房地產(chǎn)調(diào)控政策，重點是本地區(qū)限購住房套數(shù)的相關規(guī)定，防止因?qū)φ叩牟涣私舛a(chǎn)生經(jīng)濟和法律風險。

同時，房地產(chǎn)銷售機構(gòu)要加大對限購措施等調(diào)控政策的告知力度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應當在銷售現(xiàn)場、經(jīng)營門店顯著位置標示限購措施的主要內(nèi)容，并加強對員工的管理和培訓。

此外，房屋銷售人員、經(jīng)紀人員應按照誠實信用原則，如實準確告知每一位購房者相關政策并作出必要的風險提示，避免造成不必要的退房糾紛。

案例一

已簽訂合同貸款不批

2011年1月11日，宋女士與張先生在經(jīng)紀公司居間下簽訂房屋買賣合同，約定宋女士出賣位于廣州市某區(qū)一房屋。房屋成交總價為80萬元，張先生應支付定金5萬元。在合同簽訂當天，張先生通過工商銀行轉(zhuǎn)賬定金5萬元。合同第六條約定，若因金融政策性調(diào)整，導致按揭抵押貸款申請未獲銀行批準或者貸款額度不足的，張先生亦不能一次性補足全部樓款余額給宋女士的，雙方可以解除合同，各自返還定金及樓款。

后因各商業(yè)銀行實行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款的政策規(guī)定，張先生申請貸款沒有被銀行審批通過。張先生多次要求宋女士返還定金未果。張先生向仲裁委申請仲裁，要求解除與宋女士簽訂的房屋買賣合同、宋女士退還定金5萬元并支付定金的利息。

就在仲裁庭開庭前，宋女士主動聯(lián)系張先生表達了調(diào)解的意愿，之后雙方約在中介公司簽署了和解協(xié)議，雙方解除合同，宋女士當場退還了全部定金。

政策調(diào)整屬“無法預見”

廣州市仲裁委辦案秘書周浩認為，限購政策的出臺，是買賣雙方在訂立合同之后出現(xiàn)的情形，買賣雙方在訂立合同之前均不知情，應屬于情勢發(fā)生了重大變更。

政府、銀行相關房貸政策的調(diào)整，應該屬于“無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化”，因為合同買賣雙方對于房貸政策的調(diào)整是不能預見和左右的，而如果買方繼續(xù)按照雙方訂立的合同約定履行相應義務，將會使其在訂立合同時的目的無法實現(xiàn)。

此外，限購政策出臺以后，如果購房者已跟中介和賣家簽訂三方協(xié)議，最終卻買不成房，能否要回中介費？

對此，廣州市仲裁委辦案秘書周浩認為，對于限購政策的出臺而導致合同的解除，買賣雙方并沒有實際履行買賣合同，而是在買賣合同簽署后雙方很快就解除了合同，雙方的交易最終沒有成功。盡管根據(jù)合同法的規(guī)定，合同已經(jīng)成立，中介公司理應獲得相應的居間費用。

案例二

外地人買房過不了戶

買方劉某(哈爾濱師范大學職工，哈爾濱市人)與賣方陳某及經(jīng)紀方于2009年9月7日簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定劉某向陳某購買廣州某小區(qū)B棟1503房，總樓價657600元。劉某應于2009年9月9日前付定金70000元，于2009年9月30日前付定金130000元。劉某自2009年9月15日起應代陳某支付涉案房屋的銀行月供款。陳某應在2009年9月27日前交付房屋鑰匙給劉某。由于涉案房屋是由陳某向開發(fā)商購買的，開發(fā)商未為陳某辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》，故雙方均同意等陳某的《房地產(chǎn)權(quán)證》出證后，雙方共同辦理此次交易過戶手續(xù)，辦完過戶后，劉某向陳某結(jié)清購房尾款。

簽訂合同后，陳某于2009年9月27日將房屋鑰匙及房屋交付給劉某使用，劉某對房屋進行了裝修。劉某向陳某支付了購房款累計376800元(包括定金及月供款)。開發(fā)商于2011年1月18日為陳某辦妥《房地產(chǎn)權(quán)證》。由于限購政策出臺，雙方因辦理交易過戶手續(xù)產(chǎn)生糾紛。劉某申請仲裁，要求陳某配合劉某辦理房屋過戶手續(xù)。陳某提出反請求，要求解除合同。

是否繼續(xù)履行合同？

對于此案的處理，一種觀點認為，限購政策對于外地人在本地購房的限制是明確的，是鋼性的。根據(jù)限購政策，雙方不可能到房屋登記部門辦理交易過戶手續(xù)，《房地產(chǎn)買賣合同》事實上無法履行，故應予解除。另一種觀點認為，《房地產(chǎn)買賣合同》是雙方的真實意思表示，是合法有效的，雙方已經(jīng)履行合同的大部分義務，尤其是買方已經(jīng)對房屋進行裝修并實際使用，解除合同恢復原狀不利于經(jīng)濟效益原則。限購政策作為臨時性的國家政策，仲裁裁決及司法裁判可以在具體個案中對其予以修正和突破。

廣州市仲裁委仲裁秘書部部長郝飛同意第二種觀點。他認為，房屋交易時間跨度大，限購政策出臺后，直接地對交易過戶登記作出限制，會導致很多在政策出臺前已經(jīng)開始但尚未到達申請辦理交易過戶登記階段的交易行為被限制。

郝飛認為，仲裁裁決和司法判決有權(quán)也應當在個案中對這種缺陷予以修正。事實上，房地產(chǎn)登記機關對于裁判文書中確定的辦理交易過戶手續(xù)的裁判結(jié)果，將不進行是否符合限購政策的審查，而直接給予辦理，也顯示了行政管理部門對于司法裁判的尊重和認可。