怎么炒房
        時下很多人介入了房市，就跟進入股市一樣，屬于什么都不懂，還想不勞而獲的由此成為億萬富翁的那種。這兩年，你還別說，這批人還真發(fā)了！于是，就有越來越多的人懷揣著全家人的活命錢投入了風險極大的房地產市場，美其名曰---投資。其實，你問他，什么叫投資，絕對一問三不知！
這里我寫這篇短文的目的，首先告訴你房子是怎么炒作的；其次提醒你如何規(guī)避這種風險。這里我不是叫大家不去投資房產，而是善意提醒現在買房子的人注意規(guī)避風險。
股市與房市是有區(qū)別：股市投資，你用的是你自己的資金，這里不包括那些操盤手和基金經理。房市投資，大家都已經達成了一種共識，就是通過銀行的資金，把自己的資金放大了來投資。
順帶點評一下現在的基金經理，我給他們大部分人的定義為：一批拿著別人的錢坐莊不負責任但卻合法化了的機構投資人。現在股市行情好了，這些基金經理簡直變成了神，到處搞講座，到處做演講。你們還記得2003-2004年那時候嗎？那時候你們誰敢說自己從事的是基金投資行業(yè)？這里有一棒子把所有的基金經理打死的意味，我也相信在基金經理人隊伍里也有不少既專業(yè)又敬業(yè)的老師。
有點跑題了哦，現在我來告訴你炒房怎么炒，其實大家都可以來炒的。
何謂炒？為了讓大家都能明白，咱們還是從股票的角度來簡單解釋一下：比如一支股票別人賣給你時是9元，現在在市場的作用下，你掛單11元成交了。于是你就賺了2元。股市上進進出出非常方便。首先參與的人多，單位價值的股票金額較小，成交非常方便，所以，從交易的情況來看，這是個活躍的市場。正是這個活躍的市場，讓你的股票買入賣出顯得非常方便，從而將投資與最終轉化為現金的過程變得非常簡單。而房產往往單位價值較大，成交速度慢。炒房最大的難題就是怎么讓買入的房子很快的賣出去，形成一個活躍的交易過程。而銀行提供的按揭貸款正好提供了這個能使市場活躍的工具，炒房過程如下：
第一步：建立炒房小組，最好能在5人以上，這樣資金量也能大一些，準備資金一百萬。我們給5人編號為A、B、C、D、E。
第二步：A通過銀行按揭貸款買入房產，比如：房產價格一百萬，那么二成按揭需要首付二十萬，貸款八十萬元?，F在規(guī)定好像已經到了三成，那么首付需要三十萬，貸款七十萬元。
點評：其實真需要買房的話，這個小組是有一百萬，不需要貸款的，這不是在炒房嘛。
第三步：兩個月后A將房產賣給B，這是事先商量好了的，沒有交易，自己創(chuàng)造交易。A將房價提高到一百三十萬，那么B也需要貸款買房，首付需要二十六萬，貸款一百零四萬。按照三成計算，需要三十九萬，貸款玖拾一萬元。
點評：通過這個虛擬交易，A拿到了B給的130萬，其中80萬還了銀行的貸款，26萬用于支付給B的首付款。這樣A手里剩余了24萬，拿出原來啟動時小組共同出資的20萬后，剩下4萬元。通過這一筆交易，這個小組就已經將炒房的風險完全轉嫁給了銀行。三成按揭貸款的在這個過程里面算法是一樣的，但是，風險還沒有完全轉移給銀行。
第三步：又過兩個月后B將房產賣給C，這也是事先商量好了的，沒有交易，自己創(chuàng)造交易。B又將房價提高到了170萬，那么C也需要貸款買房，首付需要34萬，貸款136萬。按照3成計算，需要51萬，貸款119萬元。
點評：道理跟上面是一樣的，兩成按揭以后這個小組將剩余36萬元，風險更大的轉嫁給了銀行。三成按揭在這個步驟以后，我們也可以計算出來這個小組將剩余19萬元了，風險也已經完全轉嫁給銀行了。
第四步：繼續(xù)向下交易給C和D，每次都要漲價賣出，商量好的反正有人買。
點評：經過幾次按揭以后，剩余的資金會越來越多。上面是舉例了一套房子的交易過程，其實炒房小組都是很多套房子同時在操作的。記得2005年的時候溫州的一個炒房人從10萬元一年之內炒到了1個億。
第五步：拋給銀行或者從這個小組賣給真實需求的購房者。
點評：當這個房子的價格脫離當地房價太離譜的時候，D就會選擇不會償還貸款了，讓銀行來把房子收走。另外，就是賣給真實需求的購房者，你會問，這么高的價格人家誰買啊？呵呵，朋友你多慮了，沒看到現在飛蛾投火的人大有人在嗎？這些人就認定了房價還會一直漲下去的?，F在不買更待何時啊？
正是這種人為的制造了交易過程，才讓我們的房價一漲再漲，因為不漲就沒有錢賺了，必須讓它一直漲下去！所以，不論國家出臺什么樣的土地政策那都是沒有用的。因為不是土地政策出了問題，也不是房產市場供求存在矛盾，只因為有了低按揭貸款買房的政策存在。
我做過一個簡單的測算：兩成按揭大約需要炒房小組把價格抬高約20%，就可以將風險轉嫁給銀行了；而三成按揭則需要炒房小組把價格抬高約43%，才能將風險轉嫁；而現在傳言國家將準備把二手房貸款提高到四成，那對房地產行業(yè)將會是致命的打擊，如果真的有這個政策出臺的話，炒房的風險就來臨了，朋友，你暫時先從房產市場退出吧！