抵押貸款雖然從一定程度上降低了貸款風(fēng)險(xiǎn)，但并不是萬(wàn)無(wú)一失的貸款方式。本文僅從法律層面來(lái)剖析抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并提出相應(yīng)應(yīng)對(duì)措施。
一、抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
（一）抵押財(cái)產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)具有相對(duì)性。
《物權(quán)法》第170條規(guī)定：“擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但法律另有規(guī)定的除外?！边@一規(guī)定說(shuō)明，抵押財(cái)產(chǎn)不具備絕對(duì)的優(yōu)先權(quán)，有法律規(guī)定例外的限制。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律和司法實(shí)踐，有多種權(quán)利要優(yōu)先于抵押權(quán)：
1、設(shè)置抵押前的欠稅優(yōu)于抵押權(quán)。根據(jù)新稅收征管法規(guī)定，納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。
2、劃撥土地欠繳的土地使用權(quán)出讓金優(yōu)于抵押權(quán)。《城市房地產(chǎn)管理法》第50條規(guī)定，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
3、買(mǎi)受人的合理購(gòu)買(mǎi)優(yōu)于抵押權(quán)。《物權(quán)法》規(guī)定，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者將生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品設(shè)置抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)受人。另外，在我國(guó)司法實(shí)踐中，消費(fèi)者只要是以合理的價(jià)格購(gòu)得的物品（包括住房），均優(yōu)先于抵押權(quán)。這一點(diǎn)，雖然沒(méi)有法律上的明文規(guī)定，但基于國(guó)家對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的法律保護(hù)。
4、建筑商建設(shè)工程款優(yōu)于抵押權(quán)。最高人民法院2002年6月20日作出《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》的司法解釋?zhuān)?guī)定工程承包人被工程發(fā)包人拖欠的建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)，優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。
5、船舶優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)?！逗Ｉ谭ā芬?guī)定，船員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)，營(yíng)運(yùn)中人身傷亡賠償，營(yíng)運(yùn)中的侵權(quán)行為產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)賠償?shù)荣M(fèi)用都具有優(yōu)先權(quán)。
6、動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)?！稉?dān)保法》及其司法解釋規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)因保管、運(yùn)輸、加工承攬時(shí)發(fā)生的債權(quán)，債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有留置權(quán)。同一財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)與留置權(quán)并存時(shí)，留置權(quán)人優(yōu)先于抵押人受償?！逗Ｉ谭ā芬?guī)定，造船人、修船人在合同另一方未履行合同時(shí)，可以留置所占有的船舶，以保證造船費(fèi)用或者修船費(fèi)用得以償還的權(quán)利，船舶抵押權(quán)后于船舶留置權(quán)受償。
7、抵押前的物上承租權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。《物權(quán)法》規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。
此外，還有未受清償?shù)钠飘a(chǎn)企業(yè)職工債權(quán)優(yōu)先，司法部門(mén)為處置抵押財(cái)產(chǎn)的費(fèi)用優(yōu)先等。
（二）抵押合同的效力具有不確定性。
《合同法》第51、53條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效；一方采取欺詐、脅迫手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思情況下訂立的合同，受害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷(xiāo)。這一規(guī)定說(shuō)明，抵押合同的法律效力也不是絕對(duì)的，有它的不確定性：
1、抵押有無(wú)效力的風(fēng)險(xiǎn)。最高人民法院司法解釋法復(fù)［1994］2號(hào)：債務(wù)人有多個(gè)債權(quán)人時(shí)，而將其全部財(cái)產(chǎn)抵押給其中一個(gè)債權(quán)人，因此喪失了履行其他債務(wù)的能力，損害了其他債權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、第五條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該抵押協(xié)議無(wú)效。
2、抵押有被撤消的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)新《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定，人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前一年內(nèi)，企業(yè)對(duì)沒(méi)有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保行為的，管理人有權(quán)請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。
3、抵押有被欺詐的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)新《公司法》規(guī)定，公司為他人提供擔(dān)保，依照公司章程的規(guī)定，由董事會(huì)或者股東會(huì)、股東大會(huì)決議；公司章程對(duì)擔(dān)保的總額及單項(xiàng)投資或者擔(dān)保的數(shù)額有限額規(guī)定的，不得超過(guò)規(guī)定的限額。經(jīng)股東大會(huì)決議的，必須經(jīng)出席會(huì)議的股東所持表決權(quán)過(guò)半數(shù)通過(guò)，經(jīng)董事會(huì)決議的，必須經(jīng)全體董事過(guò)半數(shù)通過(guò)。這里的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，就是企業(yè)為了貸款方便提供假章程、假?zèng)Q議，采用欺詐手段達(dá)到貸款的目的。
二、規(guī)避抵押貸款法律風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策
（一）強(qiáng)化抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防控的認(rèn)識(shí)。
一是加強(qiáng)思想教育，培養(yǎng)信貸人員敬業(yè)精神，樹(shù)立良好的職業(yè)道德，切實(shí)提高他們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范和依法管貸的認(rèn)識(shí)。
二是強(qiáng)化法律培訓(xùn)，使信貸人員隨時(shí)掌握政策和法律法規(guī)的動(dòng)向，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和規(guī)避信貸資產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，增強(qiáng)信貸人員識(shí)別、分析、控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的能力和方法，避免主觀因素的失誤。
三是走出認(rèn)識(shí)誤區(qū)，信用社發(fā)放貸款的初衷就是為了實(shí)現(xiàn)增值，而不是為了占有抵押物，因此，在依法審查抵押物的同時(shí)，也別忘了審查借款人第一還款來(lái)源。
（二）加強(qiáng)對(duì)抵押人（物）的調(diào)查。
1、對(duì)抵押人的調(diào)查。抵押人有兩種情況，即借款人本身或第三人，我們尤其要注重對(duì)抵押人是第三人的調(diào)查，因?yàn)樵趯?shí)際信貸調(diào)查操作中，往往只重視對(duì)借款人的調(diào)查，而忽視了對(duì)抵押人的調(diào)查。一是調(diào)查抵押人是否具備法定的主體資格。如抵押人是法人的是否按期進(jìn)行了工商年審，抵押人是自然人的是否具有完全民事行為能力人；二是對(duì)抵押人的欠稅情況進(jìn)行調(diào)查。根據(jù)《稅收征管法》第46條規(guī)定，抵押人有義務(wù)向抵押權(quán)人告之欠稅情況，也可以由抵押權(quán)人請(qǐng)求稅務(wù)機(jī)關(guān)提供欠稅情況。我們要向稅務(wù)機(jī)關(guān)索取欠稅證明，作為以后維權(quán)的依據(jù)；三是調(diào)查公司類(lèi)抵押人《章程》和抵押決議的真實(shí)性。首先要把抵押人提供的《章程》與工商部門(mén)備案的《章程》進(jìn)行核對(duì)，是否一致。其次核對(duì)抵押決議的股東簽字與《章程》股東簽字是否一致；四是調(diào)查抵押物是否抵押人的全部資產(chǎn)，如果是全部資產(chǎn)，那還要調(diào)查抵押的負(fù)債情況，防止抵押行為無(wú)效；五是調(diào)查抵押人拖欠工人工資的情況；六是調(diào)查抵押人的資產(chǎn)負(fù)債和經(jīng)營(yíng)情況，判斷抵押人在一年內(nèi)有無(wú)破產(chǎn)的可能。
2、對(duì)抵押物的調(diào)查。一是抵押物是土地使用權(quán)的，要調(diào)查其土地取得的性質(zhì)，慎重對(duì)劃撥土地的抵押操作，也可以把土地出讓金價(jià)值部分從評(píng)估價(jià)中剔除；二是抵押物是房產(chǎn)的，要調(diào)查建造該房產(chǎn)的建筑商，有無(wú)拖欠建筑商工程款情況，取得建筑商有無(wú)拖欠工程款的證明；三是調(diào)查抵押物的占有情況，抵押物是否對(duì)外租賃，動(dòng)產(chǎn)抵押的是否留置于他處，取得無(wú)租賃、有租賃（租賃協(xié)議）、無(wú)留置等具體證明，作為以后維權(quán)的依據(jù)；四是調(diào)查抵押物的評(píng)估價(jià)是否有“水份”，信用社盡可能采用“自評(píng)價(jià)”，不要過(guò)份依賴“評(píng)估價(jià)”。對(duì)一些信用社無(wú)法自評(píng)的物品，可以請(qǐng)教專(zhuān)家或者聘請(qǐng)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)對(duì)其評(píng)估；五是到抵押登記部門(mén)調(diào)查抵押登記順序，是否為第一償還順序。
（三）加強(qiáng)對(duì)抵押貸款的審查和檢查。
     1、對(duì)抵押合同特別約定的審查。一是約定抵押動(dòng)產(chǎn)的留置事項(xiàng)。有必要在合同中約定“抵押人不得留置抵押物”，從而規(guī)避留置權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)；二是約定抵押物的保險(xiǎn)事項(xiàng)。對(duì)抵押物，尤其是易損（災(zāi)）的動(dòng)產(chǎn)，要參加商業(yè)保險(xiǎn)，并在合同中約定“抵押人應(yīng)對(duì)抵押物進(jìn)行保險(xiǎn)，保險(xiǎn)到期應(yīng)續(xù)保。抵押權(quán)人在抵押人不續(xù)保的情況下，可以代為續(xù)保，保險(xiǎn)的第一受益人為抵押權(quán)人”等條款。抵押物為船舶的，不僅要對(duì)船舶及裝載的貨物進(jìn)行保險(xiǎn)，還要對(duì)船員的人身安全保險(xiǎn)。
     2、對(duì)抵押物貸后的檢查。一是對(duì)抵押物的保管情況的檢查，防止人為對(duì)抵押物的損壞，而引起其價(jià)值的減少；二是加強(qiáng)對(duì)抵押動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)督管理。動(dòng)產(chǎn)（存貨）具有可變性、流動(dòng)性，信貸人員應(yīng)隨時(shí)掌握抵押動(dòng)產(chǎn)的形態(tài)和交易情況，對(duì)其合理的交易，要根據(jù)合同的約定收回貸款或在期限內(nèi)增加等額的抵押動(dòng)產(chǎn)。對(duì)不合理的交易要堅(jiān)決打擊，并依法行使撤消權(quán)。