即將年滿50歲的融創(chuàng)中國[6.65 -7.51%]董事長孫宏斌身著深色西裝，打著紅色領(lǐng)帶，一派儒雅地現(xiàn)身玫瑰園。過去五年間，上海共賣出過11套總價過億的別墅，這個豪宅項目貢獻(xiàn)了其中的7套。它曾是綠城房產(chǎn)的得意之作，如今主人是融創(chuàng)和綠城兩個。

1月7日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告，公司2012年全年實現(xiàn)合約銷售金額356.4億元人民幣，同比增長86%，合約銷售面積約200萬平方米，合約銷售均價約17800元/平方米。

盡管未占盡天時，遭遇調(diào)控逆市，但融創(chuàng)業(yè)績?nèi)杂袕?qiáng)勁增長，這得益于地利人和。只在京津滬渝和長三角有限幾個城市拿項目，不僅令融創(chuàng)的利潤率得以保持，更將其風(fēng)險降低；宋衛(wèi)平與孫宏斌的惺惺相惜，使得綠城與融創(chuàng)的合作快速簡捷——進(jìn)上海，繼而打通長三角的富庶城市群，對只做高端項目的融創(chuàng)幾乎意味著半壁江山。

連續(xù)幾年的高速增長，融創(chuàng)中國可謂幸運。而對于2013年，融創(chuàng)則有更大的野心。

“融創(chuàng)目前處于快速增長的上行階段?！睂O宏斌說，“企業(yè)發(fā)展該快的時候就要快，沒有必要刻意慢下來?！?50億銷售目標(biāo)只是融創(chuàng)的公開目標(biāo)，作為孫宏斌精心打造的有別于昔日順馳的另一方試驗田，融創(chuàng)幾乎沒有犯過錯誤。謀篇布局已定，手握百億現(xiàn)金，融創(chuàng)即將迎來一輪大沖刺。

增長王背后

2012年和2011年，融創(chuàng)銷售規(guī)模的增長速度分別達(dá)到86%和131%，在國內(nèi)龍頭地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，這一增長速度可謂冠絕群雄，成為名副其實的“增長王”。 高速增長背后，卻是孫宏斌超人的工作量。“比原來任何時候都累?！睂O說，2012年下半年，他有1/3時間是在飛機(jī)上吃的晚飯。

孫個人的勤勉令融創(chuàng)上下齊心，而更關(guān)鍵的是打造一套合理的管控體系。吸取順馳時期管理松弛的教訓(xùn)，如今的孫宏斌極為強(qiáng)調(diào)融創(chuàng)的管理?！敖晡覀冊谛畔⒒墓芸伢w系上狠下功夫，財務(wù)、成本、營銷等都聯(lián)系在一起，并最終歸于決策系統(tǒng)，目前開發(fā)的管理系統(tǒng)已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)最好的?！睂O宏斌對此頗為得意。

這種謹(jǐn)慎可看做是融創(chuàng)的成長，并體現(xiàn)在其運營的各個方面。目前融創(chuàng)有五大區(qū)域公司，進(jìn)入的城市也只有八個。盡管上升勢頭正健，手中也握有超過100億現(xiàn)金，但孫并未考慮區(qū)域的擴(kuò)張。“將來可能增加1個城市，不會更多了?！?/p>

相對于其他布局廣泛的地產(chǎn)公司，融創(chuàng)此舉也意味著選擇面的縮小。且無論京滬還是長三角地區(qū)，土地市場的競爭可謂白熱化。北京萬柳地王的競拍失利，讓孫宏斌對北京市場有了新認(rèn)識，也在檢驗著融創(chuàng)能否避免頭腦發(fā)熱、嚴(yán)格遵守財務(wù)紀(jì)律。

孫宏斌回憶，當(dāng)時融創(chuàng)與保利聯(lián)合體對這塊地志在必得，“所有的事情都做了，還請了綠城設(shè)計院，拍地之前把設(shè)計做完了”。但最終因價格超出預(yù)期而放棄?！澳阍俸玫臇|西也有一個價，總得有一個紀(jì)律和判斷?！睂O說。 同樣的故事在天津也發(fā)生過一次，孫宏斌正在以謹(jǐn)慎代替曾經(jīng)過分的自信，換來融創(chuàng)更穩(wěn)健的成長。其北京豪宅西山壹號院在2012年貢獻(xiàn)了近50億銷售額，這塊地拿在2008年市場慘淡期。其天津的海河大觀項目于2010年拿下，同樣是抄底。2011年底，融創(chuàng)又將目光轉(zhuǎn)向重慶，“因為北京要么不出地，一出地又太貴了”。這些動作都在表明，融創(chuàng)的穩(wěn)健擴(kuò)張策略已經(jīng)形成。 孫并不擔(dān)憂市場覆蓋面太窄?！拔覀冞x擇的城市都不一樣，區(qū)域結(jié)構(gòu)非常好，一個城市不佳，還有另外一個城市。只有一個相同之處，就是購買力都很強(qiáng)?！?/p>

嚴(yán)格自控之余，融創(chuàng)也在審慎選擇合作伙伴?？v觀其合作方，無不具備獨特優(yōu)勢。比如央企保利所擁有的資金優(yōu)勢，央企中化方興的品牌優(yōu)勢，(其金茂系列產(chǎn)品，在上海深耕多年，擁躉眾多)，綠城的產(chǎn)品優(yōu)勢更讓融創(chuàng)受益匪淺。

“說實話，不愿意合作，但這是趨勢，也是融創(chuàng)的戰(zhàn)略考慮。”孫宏斌坦言。

融創(chuàng)的高速成長背后其實并無太多玄機(jī)，聚焦購買力強(qiáng)勁的核心城市、只做高端產(chǎn)品、謹(jǐn)慎拿地、選擇可信賴的合作伙伴等，這些樸素的動作奠定了融創(chuàng)擴(kuò)張的基礎(chǔ)，進(jìn)而形成良性循環(huán)。

在2012年的356億銷售額中，歸屬融創(chuàng)的權(quán)益收入達(dá)283億，孫證實，盡管買地及打包收購綠城的部分債務(wù)，但融創(chuàng)的現(xiàn)金仍超過100億?！斑@是個讓外界很吃驚的數(shù)字，但我們做到了?！?/p>

融綠“牽手”半年間

若無綠城，融創(chuàng)進(jìn)入上海的腳步不會如此之快。“和綠城合作是融創(chuàng)2012年最大的事件?！睂O宏斌說。

“合資公司的銷售業(yè)績良好，全年超過90億元?！鄙虾＞G城融創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長王虹斌說。王在綠城集團(tuán)內(nèi)的工號是23號——這是一份榮耀履歷，宋衛(wèi)平與壽柏年分別是1號和2號，多年以來，小于23號的數(shù)字已經(jīng)離開了不少。王代表綠城掌管合作公司，顯示出宋衛(wèi)平對合作的期望。雙方已經(jīng)在這個合作平臺上投入97億元，并在管控、產(chǎn)品、銷售等方面有著默契的分工。

盡管對于整體銷售業(yè)績的貢獻(xiàn)比率剛過2成，但孫認(rèn)為上海綠城融創(chuàng)將在未來幾年發(fā)揮出更大的潛力。90億銷售只是個開端，對融創(chuàng)而言，與綠城的合作帶來的最大利好有兩塊。“一是順利進(jìn)上海，二是產(chǎn)品的巨大提升?！彬湴寥鐚O宏斌，在提及產(chǎn)品線時也說，“融創(chuàng)產(chǎn)品雖然也不錯，但比綠城還有差距”。雙方的合作為融創(chuàng)提供了難得的“偷師”機(jī)會。

在吸收了融創(chuàng)蘇南公司后，上海綠城融創(chuàng)目前已經(jīng)成為長三角地區(qū)具有相當(dāng)分量的區(qū)域勁旅，尤其是融創(chuàng)加入后，對綠城原有長三角項目進(jìn)行了更有針對性的把握和管控。2012年下半年，雙方合作的無錫蠡湖香樟園項目、上海浦東玉蘭花園項目都賣得不錯。

“這個合作是長期的，在這一區(qū)域內(nèi)雙方都不再獨立做項目，基本都是聯(lián)合品牌。”孫宏斌說。孫很不屑于外界“融創(chuàng)拯救綠城”、“融創(chuàng)兼并綠城”的說法，這固然給他帶來一種英雄和高手的飄飄然，卻不是融創(chuàng)的真實需要。

“這是一種骨子里相互認(rèn)同的融合，所以綠城的項目還用綠城的品牌，綠城的團(tuán)隊我也基本沒有動過。”孫宏斌說。“不少人聽到融創(chuàng)購買綠城項目的價格時說：這么點錢，我們也可以?！睂O宏斌笑笑：“你是可以，可人家也得愿意讓你買。”兩家企業(yè)文化相近的公司、兩個性情氣質(zhì)相似的老板，這些成為雙方合作的催化劑。

“信任！”這是孫宏斌談及雙方合作時使用最多的一個詞。因為信任，所以放權(quán)。孫宏斌將產(chǎn)品及規(guī)劃意見交給宋衛(wèi)平看時，宋常說：你來決定?！澳且膊恍?，必須給宋總看?！睂O說，“必須堅持綠城的品質(zhì)，否則合作無意義?！?/p>

經(jīng)歷過人生起落的孫宏斌知道與綠城融合的重要價值，也對落難的宋衛(wèi)平保持著充分的尊重。他在宋衛(wèi)平面前保持了極低的身段，將融創(chuàng)定義為“綠城孩子的共同撫養(yǎng)者”。

宋衛(wèi)平也曾在多個場合提及“學(xué)習(xí)融創(chuàng)”。孫堅持認(rèn)為這是一種客套話和玩笑話。但他也承認(rèn)“可能融創(chuàng)更務(wù)實、更平衡一些”?！白鋈瞬荒芴欣硐肓耍袝r候也要適當(dāng)妥協(xié)一下。完美主義、理想主義、英雄主義都是好的，但全放在一塊兒就累死了?！?/p>

2012年12月31號，融創(chuàng)和綠城的年會上，孫宏斌和宋衛(wèi)平帶著自家員工上臺，合唱了一曲《真心英雄》。宋衛(wèi)平很高興也很感慨：“雙方能把一首歌都唱得這么默契，也不容易?！?/p>

的確不易。孫宏斌再也不嘶吼那首《一無所有》了，這曾是順馳拱手讓人時他的主打歌；宋衛(wèi)平再出現(xiàn)在公眾面前時也常常一臉笑意。這是一次雙贏的合作。

“合作是長期的，在上海區(qū)域內(nèi)雙方都不再獨立做項目，基本都是聯(lián)合品牌?！眹L到甜頭的孫宏斌信心滿滿?！熬G城品牌不是一兩年就做起來的，房地產(chǎn)很多東西可以很快學(xué)過來，但產(chǎn)品和服務(wù)沒有5、6年的功夫是很難領(lǐng)會到，”孫宏斌說，“能夠分享到綠城設(shè)計和服務(wù)團(tuán)隊的經(jīng)驗，這會對未來幾年公司的利潤率乃至公司的長遠(yuǎn)發(fā)展有非常大的益處?！?/p>

“今年的銷售目標(biāo)大概在450億元，其中與綠城合作的項目約占1/3。”孫說。

小步慢跑

450億元，相比2012年的356億元，這一目標(biāo)的增長率為21%，較前兩年的增長速度有很大的差距，因此被普遍認(rèn)為是較為保守的對外口徑。

而這也與券商的預(yù)測基本一致。招商證券[10.35 -0.48% 資金 研報]一份報告中指出，“預(yù)計融創(chuàng)中國在2013年擁有700億-750億元人民幣的總可售貨值，2013年銷售額將會超過400億元人民幣，這樣的銷售規(guī)模在目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中排名應(yīng)可進(jìn)前10。”

融創(chuàng)的擴(kuò)張動作從年初就已開始。1月7日，融創(chuàng)斥資8.22億元，從萬通地產(chǎn)[3.70 -3.14% 資金 研報]手中收購了天津泰達(dá)城市開發(fā)47%的股權(quán)及債務(wù)。整個2012年，融創(chuàng)已經(jīng)在收購項目和土地吸納方面投入超過100億元，整體土地儲備已經(jīng)超過1000萬平方米，并完成了京、津、滬、渝、杭5個戰(zhàn)略據(jù)點的布局。

“為什么這么多投資者喜歡我們？就因為我們在銷售快速增長的同時，土地儲備也在快速增長，這一點是不容易的?！睂O宏斌表示。

大手筆拿地的底氣來源于財務(wù)空間的充裕。孫宏斌透露，目前融創(chuàng)賬面上的現(xiàn)金超過100億元，整體負(fù)債狀況和債務(wù)結(jié)構(gòu)都處于健康良好的狀態(tài)。尤其是根據(jù)其獨特定義的“銷債率(銷售額/凈負(fù)債)”來計算，融創(chuàng)的數(shù)字接近2，這基本與中海、華潤等地產(chǎn)央企平分秋色，處于行業(yè)領(lǐng)先位置。

“我們很重視現(xiàn)金流的管理，把現(xiàn)金流管理好了，其他的風(fēng)險都是可控的?！比趧?chuàng)中國執(zhí)行總裁汪孟德表示，“如公司去買一塊10億元的地，我們一定是有10億元的現(xiàn)金才會去買；同時，我們會考慮到在銷售額下滑30% 40%的時候，我們的現(xiàn)金流完全能夠覆蓋因此而造成的營運風(fēng)險?！?/p>

這也是孫宏斌一直強(qiáng)調(diào)的“紀(jì)律性”，這種紀(jì)律性在公司銷售、拿地、融資等方面都得到了極為嚴(yán)格的遵守。北京土地市場在年底又強(qiáng)勢反彈，通州地價都已過萬，孫認(rèn)為這“太瘋狂了，風(fēng)險極大”。“上海土地市場目前比北京合理，我們不會去拿讓公司難受的項目?！?/p>

“包括資金成本我們也在控制，盡管我們愿意進(jìn)行多元化的融資嘗試，但也要遵從我們自身的紀(jì)律性?！睂O宏斌表示，目前融創(chuàng)的融資以開發(fā)貸款為主，信托貸款為輔，平均資金成本在9%~10%之間，“去年我們最高單筆融資成本不能超過15%，今年是不能超過13%，所以暫時不會去考慮海外發(fā)債。” 融創(chuàng)一度在籌備地產(chǎn)基金，但由于最終計算回報率在20%左右，超出了成本上限，最終公司并未特別去推動此事。

除了對于現(xiàn)金流的“從容管理”，融創(chuàng)也更加強(qiáng)調(diào)整體規(guī)模擴(kuò)大后所必然面對的公司戰(zhàn)略管控問題。由于目前僅僅在全國有5個子公司，這種集中在核心城市的區(qū)域深度聚焦使得融創(chuàng)在管理半徑上更有優(yōu)勢。

“現(xiàn)金流也好，管控體系也好，所有的努力都是為了公司能夠穩(wěn)健發(fā)展，這是我們的終極目標(biāo)。“孫宏斌說。