2005年8月12日，童璐妮因出國(guó)留學(xué)，遂將其位于北京市海淀區(qū)西三環(huán)路127號(hào)花園公寓14號(hào)樓1608號(hào)房屋，以及北京市海淀區(qū)增光路150號(hào)的3間平房交給被告張繼軍居住、管理。2005年12月16日，被告張繼軍因做生意急需資金周轉(zhuǎn)，在未取得童璐妮同意的情況下，欲將童璐妮擁有的3間平房對(duì)外出賣(mài)。    北京天籟文化公司的職工李學(xué)明因結(jié)婚急需購(gòu)買(mǎi)房屋，2006年8月13日得知張繼軍要出賣(mài)房屋，便請(qǐng)中間人與張繼軍協(xié)商買(mǎi)房。8月17日張繼軍和李學(xué)明達(dá)成購(gòu)房協(xié)議后即簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同。該合同約定，張繼軍將其所有的3間平房以2萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給李學(xué)明，李學(xué)明先交1.4萬(wàn)元給張繼軍后即可居住，余款6000元在2個(gè)月內(nèi)付清。
         2006年8月25日，李學(xué)明按合同之約定將1.4萬(wàn)元交給張繼軍，9月2日張繼軍將房屋交給李學(xué)明居住使用。2006年12月8日，童璐妮從海外來(lái)電，告知張繼軍，年底會(huì)從國(guó)外回來(lái)，并打算和一外國(guó)男孩回國(guó)結(jié)婚，要用三間平房，請(qǐng)張繼軍幫忙打掃和整理這三間平房。被告張繼軍見(jiàn)事情馬上就要暴露，使向原告李學(xué)明稱(chēng)自己賣(mài)房沒(méi)有事先考慮好為由，要求與原告李學(xué)明解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，請(qǐng)?jiān)胬顚W(xué)明盡快搬出。    原告李學(xué)明認(rèn)為，自己已按合同的約定履行了義務(wù)，并將購(gòu)房款1.4萬(wàn)元交給了張繼軍，且自己已經(jīng)搬進(jìn)房屋實(shí)際居住了，因此該房屋應(yīng)當(dāng)歸自己所有，自己沒(méi)有義務(wù)再搬出。如果有義務(wù)，那便是按合同的約定在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將剩余的600()元交給被告張繼軍就行了。
        后因雙方意見(jiàn)分歧很大，無(wú)法達(dá)成一致。被告張繼軍怕童璐妮知道自己的行為，便多次找到原告李學(xué)明，要求其搬出。原告李學(xué)明無(wú)奈于2007年2月7日，以房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效且自己已經(jīng)搬進(jìn)居住，房屋應(yīng)當(dāng)歸自己所有為由，起訴至北京市海淀區(qū)人民法院，要求法院確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益不受非法侵害。    
法院判決    
        北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告張繼軍對(duì)三間平房  不具有所有權(quán)，因此被告張繼軍就沒(méi)有權(quán)利處分這三間平房。且在本案中，被告張繼軍處分這三間平房也沒(méi)有得到其朋友童璐妮的同意和授權(quán)。因此，被告張繼軍處分三間平房的行為是無(wú)效的，即被告張繼軍和原告李學(xué)明之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。被告張繼軍應(yīng)當(dāng)返還原告李學(xué)明購(gòu)房款。根據(jù)《民法通則》第58條第2款之規(guī)定，判決如下:  
一、原、被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;  
二、原告李學(xué)明應(yīng)當(dāng)返還所購(gòu)買(mǎi)的房屋，被告張繼軍應(yīng)當(dāng)返還原告李學(xué)明的1.4萬(wàn)元的房屋價(jià)款;  
三、被告張繼軍應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償原告李學(xué)明的經(jīng)濟(jì)損失即1.4萬(wàn)元的法定利息692. 34元。  
爭(zhēng)議焦點(diǎn)  
1.無(wú)處分權(quán)人同他人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否受到法律的保護(hù)?  
2.房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后，其法律后果應(yīng)當(dāng)如何處理?  
律師點(diǎn)評(píng) 
 一、無(wú)處分權(quán)人與他人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的合同，其行為不能受到法律的保護(hù)。本案屬于無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)的行為。
       根據(jù)我國(guó)《合同法》第51條規(guī)定:“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)人的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”這里所指的處分他人財(cái)產(chǎn)，是指財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓、設(shè)定抵押等。以處分他人財(cái)產(chǎn)為內(nèi)容而訂立的合同，處分財(cái)產(chǎn)的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在訂立合同時(shí)就對(duì)該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)享有合法處分權(quán)或者當(dāng)事人處分財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)當(dāng)獲得權(quán)利人的合法授權(quán)，否則，其行為侵犯了權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，所訂立的合同因侵犯他人的利益而無(wú)效。  
       在本案中，被告張繼軍對(duì)這三間平房沒(méi)有所有權(quán)，因此對(duì)這三間平房也沒(méi)有合法的處分權(quán)。被告張繼軍和原告李學(xué)明在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，被告張繼軍既沒(méi)有取得房屋的處分權(quán)，也沒(méi)有獲得童璐妮的同意和授權(quán)。簽訂合同后更沒(méi)有得到童璐妮的追認(rèn)。因此，被告張繼軍在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，已經(jīng)侵犯了童璐妮的合法權(quán)益。  
       綜上所述，被告張繼軍在沒(méi)有處分權(quán)的情況下，和原告李學(xué)明簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。因此，被告張繼軍在沒(méi)有處分權(quán)的情況下處分他人房屋的行為，是不能受到法律保護(hù)的。  
二、在本案中，李學(xué)明應(yīng)返還張繼軍管理的房屋，張繼軍也應(yīng)返還李學(xué)明的1.4萬(wàn)元的價(jià)款，張繼軍還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償李學(xué)明的經(jīng)濟(jì)損失即1.4萬(wàn)元的法定利息。  
       房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效后，必然產(chǎn)生一定的法律后果，應(yīng)當(dāng)依法予以適當(dāng)處理。我國(guó)《民法通則》第58條第2款規(guī)定:“無(wú)效的民事行為，從行為開(kāi)始起就沒(méi)有法律約束力?！币虼耍课葙I(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效后，自始就沒(méi)有法律約束力，但這并不意味著無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同不發(fā)生任何法律后果。  
       對(duì)無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)行為，有兩個(gè)方面的問(wèn)題需要處理，一是無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同所造成的財(cái)產(chǎn)后果;二是無(wú)效買(mǎi)賣(mài)的違法行為。無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效原因不同，所引起的法律后果也就不同，因此，對(duì)無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同的處理方式也不盡相同。    我國(guó)《民法通則》第61條第1款規(guī)定:“民事行為被確為無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！蓖瑮l第2款規(guī)定:“雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國(guó)家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財(cái)產(chǎn)，收歸國(guó)家、集體所有或者返還第三人?！备鶕?jù)上述之規(guī)定，對(duì)無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)所引起的財(cái)產(chǎn)后果，按不同情況，處理方式有三種，即“返還”、“賠償”、“追繳”。  
1.返還原房屋:
       如果一項(xiàng)房屋買(mǎi)賣(mài)被確認(rèn)無(wú)效，那么當(dāng)事人依據(jù)該行為所取得的房屋應(yīng)返還給對(duì)方。由于房屋買(mǎi)賣(mài)行為被確認(rèn)無(wú)效，依據(jù)該行為取得的房屋也就失去了合法依據(jù)。房屋所有人對(duì)已交付對(duì)方居住或使用的房屋享有返還請(qǐng)求權(quán)，房屋買(mǎi)受人有返還該房屋的義務(wù)。當(dāng)然，如果房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人并未實(shí)際交付房屋，那也就不存在返還房屋的問(wèn)題。    如果原房屋已滅失不能返還時(shí)，可以適用賠償損失的方法。  
2.賠償損失:
        房屋買(mǎi)賣(mài)被確認(rèn)無(wú)效后，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效的原因在于一方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)的，有過(guò)錯(cuò)的一方當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ疆?dāng)事人賠償因其過(guò)錯(cuò)而遭受的經(jīng)濟(jì)損失。房屋買(mǎi)賣(mài)行為因雙方的過(guò)錯(cuò)而無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，即依據(jù)各自過(guò)錯(cuò)的大小，致害的多少，而承擔(dān)其應(yīng)負(fù)的責(zé)任。  
3.追繳財(cái)產(chǎn):
        房屋買(mǎi)賣(mài)雙方惡意串通，實(shí)施損害國(guó)家、集體或者第三人的利益的;或者私買(mǎi)私賣(mài)私有房屋，轉(zhuǎn)手倒賣(mài)謀取暴利的;或者偽造證據(jù)，倒賣(mài)他人房屋的，如果雙方當(dāng)事人都是故意的，則追繳雙方當(dāng)事人取得或約定取得的財(cái)產(chǎn)，一律收歸國(guó)有。如果一方是故意行為，則故意的一方應(yīng)將從對(duì)方取得的房屋或價(jià)金返還給對(duì)方并賠償損失，非故意的一方已經(jīng)從對(duì)方取得或約定取得的房屋或價(jià)金，應(yīng)當(dāng)收歸國(guó)有。    在實(shí)踐中，在處理無(wú)效的房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，要注意保護(hù)善意有償購(gòu)買(mǎi)的第三人的利益。這主要有兩種情況:  
        一是共有人擅自出賣(mài)共有房屋?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第89條規(guī)定:“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益;對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償?！边@條規(guī)定也適用于共同共有房屋的部分共有人擅自出賣(mài)共有房屋的情況?！吧埔狻笔侵傅谌嗽谥饔^(guān)上沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，即對(duì)部分共有人擅自出賣(mài)共有房屋之事實(shí)不知情;“有償”是指第三人在客觀(guān)上支付的買(mǎi)房?jī)r(jià)款是比較公平合理的。在實(shí)踐中，保護(hù)善意、有償買(mǎi)房的第三人的合法利益時(shí)，可以作如下處理:第三人(買(mǎi)方)是善意、有償取得該共有房屋，過(guò)錯(cuò)完全在賣(mài)方，而且買(mǎi)方已交付全部或者大部分房款，并已實(shí)際占有、使用、管理了該房屋，又無(wú)其他違法行為，如果否認(rèn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系則顯失公平，則可認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。對(duì)因此而給其他共有人造成的損失，由擅自出賣(mài)共有房屋的人賠償。  
       二是無(wú)所有權(quán)的房屋占有人將房屋出賣(mài)給他人。對(duì)此，除了宣布房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效外，一般情況下，買(mǎi)受人都應(yīng)當(dāng)返還原房屋。但同時(shí)具備以下兩個(gè)條件時(shí)，可以不返還原房屋:
(1)被出賣(mài)的房屋屬于無(wú)主房屋，并且已經(jīng)超過(guò)規(guī)定期限仍無(wú)人認(rèn)領(lǐng);
(2)買(mǎi)受人必須是善意取得，即買(mǎi)受人不知道也不可能知道出賣(mài)人為非房屋所有人而購(gòu)買(mǎi)房屋。非法的房屋買(mǎi)賣(mài)原則上應(yīng)返還房屋，但是如果非法轉(zhuǎn)賣(mài)使原房屋已不存在，就要采取賠償價(jià)金的方法處理。如果買(mǎi)受人是善意取得房屋，所有人只能向出賣(mài)人請(qǐng)求返還，再由出賣(mài)人負(fù)責(zé)追還房屋;出賣(mài)人還應(yīng)向買(mǎi)受人退還房屋的全部?jī)r(jià)金，并賠償由此而造成的損失。如果買(mǎi)受人是惡意取得(即買(mǎi)受人明知出賣(mài)人為非房屋所有人而購(gòu)買(mǎi))，所有人既可以向出賣(mài)人請(qǐng)求返還，也可以直接向買(mǎi)受人請(qǐng)求返還，而且房屋價(jià)金應(yīng)沒(méi)收歸國(guó)家所有，買(mǎi)受人不得要求返還，同時(shí)還可以對(duì)出賣(mài)人處以罰款。若所有人不存在，出賣(mài)人所得的價(jià)金，應(yīng)由房屋管理部門(mén)收歸國(guó)有。  
        綜上所述，在本案中，被告張繼軍與原告李學(xué)明簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，因民事行為違反法律規(guī)定而無(wú)效。根據(jù)我國(guó)《民法通則》第61條第1款規(guī)定:“民事行為被確認(rèn)為無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！币虼耍景钢校?、被告雙方對(duì)造成房屋買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效都有一定的責(zé)任，因此，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。亦即，原告李學(xué)明應(yīng)返還被告張繼軍無(wú)處分權(quán)的房屋，張繼軍也應(yīng)返還李學(xué)明已支付房款1.4萬(wàn)元，同時(shí)，張繼軍還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償李學(xué)明的經(jīng)濟(jì)損失即1.4萬(wàn)元的法定利息。

安居律師團(tuán)隊(duì)介紹
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