2012年11月28日“以案說法”版《變性經(jīng)適房難住執(zhí)法人》一文

　　原文觀點

　　房地產(chǎn)公司以建設經(jīng)適房的名義取得劃撥地后，卻將所建房屋按商品房賣出。這種行為違反了《土地管理法》第五十六條的規(guī)定，應將《土地管理法》第八十條和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十六條的規(guī)定結合起來進行處罰。

　　各方觀點

　　福建省莆田市國土資源局涵江分局方永輝：甲房地產(chǎn)公司把經(jīng)濟適用房按商品房出售，改變了房地產(chǎn)開發(fā)項目性質，其轉讓標的包含劃撥土地使用權，違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，應按未經(jīng)批準擅自轉讓劃撥土地使用權的違法行為處罰。未經(jīng)批準擅自轉讓劃撥土地使用權也是非法轉讓土地的情形。對其法律責任，《土地管理法》第七十三條、《城市房地產(chǎn)管理法》第六十七條的規(guī)定并不一致，考慮到劃撥土地使用者不享有土地收益的權能，從妥善保護受讓人的角度，本案應適用《城市房地產(chǎn)管理法》第六十七條的規(guī)定，即責令繳納土地出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。

　　河南省鄭州市上街區(qū)國土資源局許麗麗：甲公司將部分經(jīng)濟適用房以商品房的形式銷售，從實質上講，是改變了土地的原本用途。現(xiàn)行的《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007）將住宅用地分為城鎮(zhèn)住宅用地和農(nóng)村宅基地兩大類，雖然從土地證上看，經(jīng)濟適用房和商品房的土地用途均為城鎮(zhèn)住宅用地，甲公司的行為沒有改變土地用途。但甲公司簽訂的土地使用權劃撥決定書中明確規(guī)定了該宗地應建設經(jīng)濟適用房。因此，將經(jīng)濟適用房以商品房的名義對外出售，也屬改變土地用途。

　　筆者認為，應將按商品房售出的樓房用地面積分割出來，再按照《土地管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對改變土地用途的規(guī)定，報原批準用地的人民政府批準，由甲房地產(chǎn)公司補繳土地出讓金，把該宗地由劃撥性質變?yōu)槌鲎?，使土地性質合法化，然后才能以商品房的形式對外銷售。

　　安徽省淮北市國土資源局黃文山：查處本案，不應當將重點放在對甲房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟處罰上。畢竟，經(jīng)濟適用房具有對中低收入者的保障功能，如果僅僅對甲公司進行經(jīng)濟處罰，而不改變其擅改經(jīng)濟適用房的行為，既不符合《土地管理法》第五十六條的規(guī)定，更會損害廣大中低收入者的房屋居住需求。因此，處置案件的關鍵在于如何回歸該房屋的社會保障功能。筆者認為，甲公司將經(jīng)濟適用房當作商品房進行買賣的行為是無效的。至于購買商品房客戶的損失，應通過法律途徑另行解決。

　　專家點評

　　本刊特約顧問侯福志：筆者認為，開發(fā)企業(yè)擅自將經(jīng)濟適用住房建設用地挪作他用，其實質是未經(jīng)批準擅自轉讓劃撥土地使用權的行為，該行為違反了《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條有關劃撥土地使用權不得擅自轉讓的規(guī)定，應當由市、縣人民政府土地管理部門依據(jù)該條例第四十六條的規(guī)定，依法沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。

　　另外，按照各地出臺的經(jīng)濟適用房管理方面的法規(guī)、規(guī)章，住房保障部門同樣對擅自銷售經(jīng)濟適用房的行為負有監(jiān)管之責，住房保障部門亦應當依法進行立案查處并追究有關責任人的法律責任。