中糧萬科城售樓處里并不冷清。離開盤日期尚早，但已有人忍不住來探究竟。售樓處工作人員稱即將發(fā)售的200套房源，排了1300個號。

中糧萬科城在房山共有3塊地，大概有7000套房，現(xiàn)在已售出5000套左右。項(xiàng)目的亮點(diǎn)在于，北京四中、北京四幼的教育配套，還有一個22萬平方米的商業(yè)中心。據(jù)了解，項(xiàng)目初步定名為“FUNMIX”，意在把最FUN的業(yè)態(tài)都MIX到本項(xiàng)目。

2013年1月9日，中國最大的住宅開發(fā)商成立商用地產(chǎn)管理部。人們關(guān)注住宅的老大究竟以怎樣的方式做商業(yè)地產(chǎn)。在形成統(tǒng)一的對外口徑之前，萬科（000002.SZ）旗下的項(xiàng)目已經(jīng)謀動。

商業(yè)地產(chǎn)更危險(xiǎn)？

萬科商業(yè)地產(chǎn)管理部門成立儀式十分低調(diào)，但很多消息靈通人士還是捕捉到重要訊息，包括萬科總裁郁亮來京見證一個部門的成立。新部門由執(zhí)行副總裁毛大慶分管，北京萬科商業(yè)發(fā)展部原總經(jīng)理錢嘉擔(dān)任總經(jīng)理。

萬科回復(fù)本報(bào)記者稱，此部門將承擔(dān)整合萬科旗下各類商用資源，探索適合萬科未來發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)模式的職能。而毛大慶表示，萬科集團(tuán)將商用地產(chǎn)管理部設(shè)置在北京，主要考慮到北京集中了全國金融、品牌商、人才、技術(shù)、資訊等各方面的資源與人才，具備了進(jìn)行各項(xiàng)商業(yè)物業(yè)探索的條件，更有利于業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展。

對于萬科做怎樣的商業(yè)地產(chǎn)，郁亮曾在多個場合表態(tài)。1月21日，萬科公布B轉(zhuǎn)H方案的新聞發(fā)布會上，郁亮重申了集團(tuán)對商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度，“我們一直以來對商業(yè)的定位都是為了做好住宅而做商業(yè)，成立商業(yè)管理部也并沒有改變既定策略，到今天為止萬科對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍然實(shí)施保留態(tài)度?！庇袅陵P(guān)注到目前商業(yè)地產(chǎn)在個別城市出現(xiàn)了過快發(fā)展的勢頭。“如果住宅發(fā)展勢頭過快，有可能通過降價(jià)可以解決，商業(yè)地產(chǎn)的話降價(jià)賣不出去就只能通過閑置來處理掉，這是一個危險(xiǎn)的事情。萬科對商業(yè)地產(chǎn)，在謹(jǐn)慎態(tài)度下發(fā)展?！?/p>

各自為政的局面

CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2012年12月初，萬科已在全國拿下純商業(yè)用地達(dá)122萬平方米，純商業(yè)拿地約占萬科所拿的商業(yè)綜合用地總量的11%，比去年全年的22.54萬平方米增加四倍以上。

在各區(qū)域，萬科有不同的處理商業(yè)地產(chǎn)的做法。例如2007年7月，萬科發(fā)布公告稱，正在與CapitaLand Retail Limited（凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司）簽署戰(zhàn)略合作大綱，公司擬就已開發(fā)、正在開發(fā)和未來的新項(xiàng)目中的商業(yè)部分與凱德商用開展非排他性戰(zhàn)略合作。但隨后只有在成都的個別項(xiàng)目里，凱德收購了萬科部分項(xiàng)目的商業(yè)面積。這一模式?jīng)]有全國大規(guī)模復(fù)制。

在深圳，2011年3月開工、預(yù)計(jì)2014年1月竣工的深圳“壹海城”項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資額高達(dá)67億元，總體量達(dá)36萬平方米，由萬科與招商地產(chǎn)合作開發(fā)，雙方各持50%股權(quán)，去年底已面世。在合肥萬科金色名郡項(xiàng)目中，社區(qū)商業(yè)中，部分商鋪采取了散售的模式。

對比清晰而成熟的住宅產(chǎn)品線，萬科商業(yè)地產(chǎn)還未能形成統(tǒng)一的品牌標(biāo)識和規(guī)模效應(yīng)。

社區(qū)商業(yè)更難做？

據(jù)了解，萬科FUNMIX的商業(yè)主題是：以家庭消費(fèi)為主的特色娛樂休閑聚集地。一期核心業(yè)態(tài)為兒童樂園、兒童角色扮演體驗(yàn)館、電玩城、體育公園、運(yùn)動品牌工廠店、卡丁車、電影院及餐飲街等。目前已經(jīng)簽署合同或意向的商戶有：星美影院、永輝超市、蘇寧電器、肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、萬寧、俏江南、樂高教育等。

北京萬科目前的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積也已超過50萬平方米。其中，中糧萬科長陽半島有22萬平方米的商業(yè)配套，金隅萬科廣場有15萬平方米的商業(yè)中心，萬科金第朗潤園有12萬平方米的商業(yè)綜合體，京投銀泰萬科郭公莊項(xiàng)目有8萬平方米的商業(yè)面積。

據(jù)本報(bào)記者了解，位于北京的金隅萬科廣場，將被打造成15萬平米的旗艦商業(yè)中心。目前萬科已經(jīng)引入王府井百貨和首都電影院等兩家主力店。

2012年萬科在深圳、北京等地開業(yè)的“第五食堂”，被稱為社區(qū)配套商業(yè)的具體體現(xiàn)。但在專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理人士看來。萬科所做的商業(yè)已經(jīng)超出了社區(qū)商業(yè)的范疇，其龐大的體量更應(yīng)被理解為區(qū)域型購物中心。

羅蘭貝格管理咨詢機(jī)構(gòu)合伙人兼大中華區(qū)副總裁王榮認(rèn)為，比起在繁華區(qū)域里建大型購物中心，區(qū)域型購物中心更難做。

中糧萬科城建設(shè)完畢后，大約有7000戶居民，約2萬人口入住，很難支撐一個大型購物中心的存活?！癋UNMIX”勢必要靠更大區(qū)域內(nèi)的居民養(yǎng)活。“區(qū)域性購物中心需要更加細(xì)致的分析客戶構(gòu)成和需求，提供獨(dú)特的服務(wù)?！蓖鯓s說。難度在于，這方面缺乏可以參照的范本?？梢灶A(yù)見的是，由于很難精準(zhǔn)地把握需求，勢必要經(jīng)過一輪又一輪的調(diào)整，逐漸磨合。

但王榮和RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬都認(rèn)為，區(qū)域型購物中心將是未來發(fā)展的方向。王榮說，開發(fā)商都沒有意識到，最有價(jià)值的資產(chǎn)不是房子，而是居住在項(xiàng)目里的客戶。圍繞他們的需求做文章，才有更廣闊的前景。社區(qū)商業(yè)和區(qū)域型購物中心都有廣闊的前景。

在張家鵬看來，一方面因?yàn)槌鞘械臄U(kuò)容，需要副中心。如果沒有商業(yè)輻射，一個區(qū)域很難成為獨(dú)立的板塊。另一方面，消費(fèi)者更加追求便利，70、80、90后更需要就近解決消費(fèi)、娛樂等問題。區(qū)域型購物中心的存在十分必要。他的建議是，區(qū)域型購物中心的規(guī)模不能做得太小，如果太小將失去競爭優(yōu)勢，做大更安全；在業(yè)態(tài)選擇方面，要注重為居民提供方便的、服務(wù)性的和教育類的業(yè)態(tài)，如果是服裝，最好是有優(yōu)惠的換季折扣店，比較容易生存；同時商業(yè)新區(qū)不能過分追求租金回報(bào)。

另據(jù)了解，2013年至2014年間，萬科陸續(xù)將有一批社區(qū)商業(yè)和區(qū)域購物中心正式開業(yè)，其中包括北京金隅萬科廣場、深圳九州萬科廣場、蘇南萬科美好廣場、無錫萬科運(yùn)河外灘、西安萬科紅、東莞松湖萬科生活廣場等項(xiàng)目。萬科商業(yè)地產(chǎn)的模式或?qū)⒃谶@批商業(yè)交付使用后初見雛形。