單位組織職工團(tuán)購商品房中單位與購房者之間的法律關(guān)系

伴隨著我國住房制度改革的不斷深入和發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房問題已經(jīng)由國家、用人單位直接分配給職工公有住房的制度轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)今的以職工個人直接購買住房為核心的制度。隨著老百姓現(xiàn)今生活水平以及安居的需求不斷提高，再加上我國土地資源固有的稀缺性、不可再生性等諸方面原因，造成了我國目前商品房價格水平的不斷提高，使得普通老百姓想實現(xiàn)自己安居的夢想變的越來越困難，另外我國現(xiàn)有的制度即單位給予職工購房補(bǔ)貼對職工解決住房問題也已顯得越來越力量薄弱。因此在這種情況下便產(chǎn)生了單位組織職工團(tuán)體購買商品房這一幫助職工解決住房問題的新型模式。

單位組織職工團(tuán)體購買商品房這一新型模式在一定程度上雖然解決了現(xiàn)今職工的住房問題，但是也產(chǎn)生了許多法律問題。其中最為突出的問題就是在這種新型的模式下，各方當(dāng)事人的合法權(quán)益怎樣予以保障。認(rèn)真分析這一新型模式下的法律關(guān)系存在哪些特殊性，現(xiàn)行的法律法規(guī)對此是如何規(guī)定的，已經(jīng)成了現(xiàn)今的熱點問題。下面筆者將探討一下在這種新型模式下單位與職工的法律關(guān)系如何構(gòu)造的問題。

在探討該問題前我們先了解一個相關(guān)案例。某單位代表購買商品房的職工群體以該企業(yè)自己的名義與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了《商品房預(yù)售合同》，約定由某房地產(chǎn)開發(fā)商在其擁有的土地使用權(quán)上開發(fā)建設(shè)某住宅小區(qū)，小區(qū)規(guī)模為3棟磚混結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)20層的房屋；單位的職工按照每平米2800元的價格向開發(fā)商購買上述小區(qū)的商品房。合同中，上述雙方對于商品房的面積、實際面積與暫測面積差異的處理、房屋內(nèi)、外部的裝修標(biāo)準(zhǔn)、價格、配套費用、付款時間、交房時間、房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、房產(chǎn)證辦理及物業(yè)管理和費用等一系列問題進(jìn)行了詳細(xì)的約定。合同簽訂后，房地產(chǎn)開發(fā)商按約向有關(guān)部門報批建設(shè)該小區(qū)，在取得相關(guān)批準(zhǔn)文件后，開始建設(shè)，企業(yè)按約分期向開發(fā)商支付購房款。小區(qū)建成后，房地產(chǎn)開發(fā)商將房屋交付給職工使用。但是由于開發(fā)商拖延不給購房人辦理房產(chǎn)證等問題，雙方發(fā)生爭議。

分析上述案例，開發(fā)商是依法對住宅小區(qū)進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)，其出售上述小區(qū)中商品房的行為也是合法的，商品房買賣合同也已實際履行，雙方發(fā)生爭議的原因在于開發(fā)商沒有按照《商品房預(yù)售合同》約定的時間向購房人代為辦理房屋權(quán)屬證書。但是，由于是單位組織職工團(tuán)購商品房，并代表職工以企業(yè)的名義簽訂了《商品房預(yù)售合同》，與一般的商品房買賣關(guān)系不同，涉及的當(dāng)事人不僅包括出賣人和買受人，還包括組織團(tuán)購方的單位，法律關(guān)系已經(jīng)不是單純的買賣法律關(guān)系，變得復(fù)雜化了。如果要明確開發(fā)商與購房人之間的關(guān)系，筆者認(rèn)為，首先必須明確單位與真正購房人職工之間的法律關(guān)系。只有在此基礎(chǔ)上，才能明確開發(fā)商與企業(yè)簽訂的《商品房預(yù)售合同》是否有效。

眾所周知，單位與職工之間的法律關(guān)系應(yīng)當(dāng)是勞動法律關(guān)系。那么，單位組織職工購買商品房時，他們是什么樣的法律關(guān)系呢？筆者認(rèn)為，單位在組織團(tuán)購時與職工就不再是勞動法律關(guān)系，他們之間應(yīng)當(dāng)是基于平等自愿的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的民事合同法律關(guān)系。根據(jù)我國目前的相關(guān)法律規(guī)定，信托、委托、行紀(jì)、居間等法律制度均具有委托人基于對受托人的信任，委托受托人為其處理特定事務(wù)的共同特征，而單位組織職工團(tuán)購商品房時，他們之間的關(guān)系也具有這一特征，那么他們之間究竟是信托？委托？行紀(jì)？還是居間呢？

1. 信托。根據(jù)我國《信托法》的規(guī)定，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或處分的行為?，F(xiàn)代信托制度主要有如下特征：（1）信托基于委托人對受托人的信任而產(chǎn)生，只有委托人充分了解并信任受托人的人品、能力，才會將信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人經(jīng)營管理；（2）信托具有設(shè)立的方式及服務(wù)范圍的多樣性。信托可依信托協(xié)議、遺囑或其他法律行為而產(chǎn)生；可以在委托人生前成立也可以在死后成立；可以為私益也可以為公益而產(chǎn)生；（3）信托以信托財產(chǎn)為中心，信托成立后信托財產(chǎn)具有所有權(quán)轉(zhuǎn)移與分離的特征，受托人享有信托財產(chǎn)所有權(quán)中的占有、處分和經(jīng)營管理權(quán)，受益人享有收益權(quán)，這一特征是信托區(qū)別于類似財產(chǎn)管理法律制度的根本屬性；（4）信托是為受益人的利益而設(shè)立的，受托人經(jīng)營管理信托財產(chǎn)受信托目的或信托協(xié)議的制約。受托人必須遵守信托協(xié)議，按照信托目的，從充分維護(hù)受益人的角度經(jīng)營管理信托財產(chǎn)；（5）信托受托人以自己的名義經(jīng)營管理信托財產(chǎn)，但信托財產(chǎn)必須獨立運(yùn)作，具有獨立性。（6）信托民事責(zé)任具有獨立性和有限性。也就是說，受托人在經(jīng)營管理信托財產(chǎn)時，只要確實履行了善良管理人的義務(wù)，即使信托財產(chǎn)不能增值甚至造成損失，受托人不以自有財產(chǎn)為信托的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任；同樣，信托財產(chǎn)在運(yùn)作過程中發(fā)生對第三人的侵權(quán)或違約責(zé)任，委托人和受益人也不以自有財產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任，而只以信托財產(chǎn)為限獨立承擔(dān)民事責(zé)任；（7）信托除法律或信托文件另有規(guī)定外，不因委托人或受托人的死亡、喪失民事行為能力、依法解散、撤銷而終止，也不因受托人的辭職而終止。因此，我們可以看出，信托制度是委托人為受益人的利益，委托受托人長期對信托財產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營管理而設(shè)立的法律制度。

2. 行紀(jì)。根據(jù)我國《合同法》第414條的規(guī)定：“行紀(jì)合同是行紀(jì)人以自己的名義為委托人從事貿(mào)易活動，委托人支付報酬的合同?！逼浠咎卣魇牵海?span lang="EN-US">1）行紀(jì)關(guān)系基于委托人與行紀(jì)人自愿簽訂的行紀(jì)合同而產(chǎn)生，行紀(jì)合同為雙務(wù)有償合同、諾成合同、不要式合同；（2）委托人基于對行紀(jì)人的信任而委托其從事特定的活動，而行紀(jì)人從事特定活動也是為了委托人的利益而進(jìn)行的；（3）行紀(jì)事務(wù)以動產(chǎn)、有價證券的買賣以及其他商業(yè)上具有交易性質(zhì)的行為為限，不包括一般的民事活動；（4）行紀(jì)人以自己的名義從事貿(mào)易活動，與第三人發(fā)生法律關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)直接由行紀(jì)人承擔(dān)，委托人與第三人無直接的法律關(guān)系；在從事具有市場定價的商品買賣時，除委托人有相反意思表示的外，行紀(jì)人可以直接與委托人發(fā)生買賣關(guān)系，即行紀(jì)人有介入權(quán)。因此，行紀(jì)制度是行紀(jì)人以營利為目的，受委托人委托，在貿(mào)易活動中為其提供代買代賣服務(wù)的法律制度。

3. 居間。根據(jù)我國合同法第424條的規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同?！逼浠咎卣饔校海?span lang="EN-US">1）居間合同是雙務(wù)有償合同、諾成合同、不要式合同；（2）居間人從事居間行為的基本目的是為了實現(xiàn)委托人與第三人訂約，包括報告居間和媒介居間；（3）居間人在居間活動中處于中介人的地位并不直接介入委托人與第三人訂立的合同關(guān)系中。因此，居間制度是居間人以營利為目的，受托為委托人提供居間服務(wù)的法律制度。目前，根據(jù)我國法律法規(guī)的規(guī)定，國家對于居間人的資格是有一定的限制的，居間人應(yīng)經(jīng)過有關(guān)部門的登記并獲得批準(zhǔn)后方可從事居間活動。

 4. 委托代理。根據(jù)我國合同法第396條的規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。”其特征是：（1）委托人是基于信任受托人的人品、信用、能力、職業(yè)特長等而于受托人建立委托合同關(guān)系的；（2）均是以受托人受托處理委托人事務(wù)為目的的合同；（3）委托合同可以是有償雙務(wù)合同，也可以是無償單務(wù)合同；（4）委托合同是諾成合同、不要式合同；（5）委托人與受托人基于合同建立一種民事關(guān)系，受托人處理委托人事務(wù)可以合法占有委托人的財產(chǎn)，但委托人的財產(chǎn)所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，一直歸委托人所有，受托人處理委托事務(wù)所取得的財產(chǎn)也歸委托人所有；（6）在授權(quán)范圍內(nèi)，受托人善意的處理委托事務(wù)所產(chǎn)生的法律后果或法律責(zé)任由委托人承擔(dān)。另外按照合同法的規(guī)定，可將委托代理分為直接委托代理和間接委托代理。前者是委托人與受托人約定，由受托人在授權(quán)范圍內(nèi)，以委托人的名義對外代表委托人處理事務(wù)的法律制度，而后者是委托人與受托人約定，由受托人在授權(quán)范圍內(nèi)，以自己的名義對外處理委托人的事務(wù)的法律制度。他們的區(qū)別主要表現(xiàn)為：（1）直接委托中，受托人是以委托人的名義為其處理委托事務(wù)的，而間接委托中，受托人是以自己的名義為其處理委托事務(wù)的；（2）在直接委托中，第三人明知委托人的存在，也明確知道受托人的身份以及委托人對其的授權(quán)范圍，最終法律責(zé)任的承擔(dān)者為第三人與委托人；而在間接委托中，受托人可以向第三人披露委托人，也可以不向第三人披露委托人；如果受托人披露委托人的，最終法律責(zé)任由第三人與委托人直接承擔(dān)，受托人從委托人與第三人中脫離出來；如果受托人不披露委托人的，受托人與第三人依其雙方的合同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，最終法律責(zé)任由委托人間接承擔(dān)。（3）在受托人超出授權(quán)范圍處理委托人法律事務(wù)的情況下，直接委托可能構(gòu)成表見代理，第三人可依法要求委托人承擔(dān)責(zé)任，但是在間接委托中，不存在表見代理的問題，即使在披露委托人后，委托人也不對受托人越權(quán)的行為負(fù)責(zé)?？梢?，委托代理制度是委托人委托受托人代其處理事務(wù)而設(shè)立的法律制度，在實踐運(yùn)用中非常廣泛，我國《合同法》吸收了英美法中的某些做法，增加規(guī)定了間接委托代理制度，使我國的代理制度更加的成熟、完整。

基于對上述信托、行紀(jì)、居間、委托代理制度的分析，結(jié)合單位組織職工團(tuán)體購房商品房中單位與職工之間關(guān)系的特點，筆者認(rèn)為，前文案例中單位與職工直接應(yīng)該是間接委托代理關(guān)系。理由為：（1）單位是為了職工購買商品房而以自己的名義與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了《商品房預(yù)售合同》；（2）即使單位與職工在單位組織團(tuán)購過程中沒有書面的委托合同，職工履行《商品房預(yù)售合同》中確定的義務(wù)（如交付房款）的行為，是對單位代理行為的追認(rèn)，他們之間的委托代理合同關(guān)系依法有效，為單務(wù)無償合同；（3）團(tuán)購中，實際的購房人是職工，單位與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》所產(chǎn)生的法律后果，在單位披露委托人（職工）的情況下，由職工直接享有和承擔(dān)，且單位處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)，即商品房也已經(jīng)實際交付給職工使用；（4）職工主要是要求單位組織他們團(tuán)購商品房，而不是要求單位管理或經(jīng)營其特定的財產(chǎn)，在他們之間的關(guān)系中不存在信托財產(chǎn)，更不存在財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移和分離，故他們之間不是信托關(guān)系；（5）單位組織職工團(tuán)購商品房不是以營利為目的，不符合行紀(jì)關(guān)系和居間關(guān)系的特征。

因此，筆者認(rèn)為，在開發(fā)商出現(xiàn)拖延不辦理房屋權(quán)屬證書等違約行為的情況下，基于單位與職工為間接委托代理關(guān)系，在單位披露委托人是職工的情況下，職工有權(quán)直接依據(jù)《商品房預(yù)售合同》的約定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，并享有單位對第三人所享有的一切合同權(quán)利，單位可以從商品房買賣合同關(guān)系中退出。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展瞬息萬變，為適應(yīng)市場的發(fā)展和人們的需要，新的事物、新的關(guān)系層出不窮并不斷發(fā)展。而法律規(guī)定往往具有滯后性，對社會生活中存在的現(xiàn)象不能進(jìn)行及時、有效、明確、具體的規(guī)定。對于大量存在的無名合同關(guān)系，為了使其設(shè)立與履行不違反《合同法》等法律法規(guī)的規(guī)定，在我國《合同法》第124條中規(guī)定：“本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本法總則的規(guī)定，并可以參照本法分則或其他法律最相類似的規(guī)定?！?span lang="EN-US">

單位組織職工團(tuán)體購買商品房中，單位與職工的法律關(guān)系可能依然存在著用間接委托代理制度無法解決的問題，但筆者認(rèn)為，用間接委托代理制度可以明確各方的權(quán)利義務(wù)，對其中的無法用間接委托代理制度解決的問題可以適用《合同法》總則的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行規(guī)范和解決，從而得以實現(xiàn)充分維護(hù)委托人合法權(quán)益的目的。