封盤停工項目達到30%，存量需消化10年以上，曾比肩“北京鳥巢”的“天津蜂窩”項目停工達兩年
秦玥
2013年的春天格外冷，天津濱[簡介 最新動態(tài)]海新區(qū)海河南岸因此顯得更為冷清。
密密麻麻的水泥高樓林立，一個個高聳的塔吊立在裸露的空樓頂上，如此龐大的建筑群，只有少數(shù)工地傳出施工的聲音。除了偶爾能見到一些建筑工人外，幾乎見不到行人和車輛。
“這里就是一座空城?！蓖辽灵L的天津人王婧說這里很少看到人影。
這里就是天津市濱海新區(qū)重點打造的總部經(jīng)濟核心區(qū)，濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)起步區(qū)——響螺灣商務(wù)區(qū)。2007年即已奠基開工的響螺灣商務(wù)區(qū)，被寄希望于打造成天津市乃至環(huán)渤海地區(qū)規(guī)模最大、高樓最集中的商務(wù)聚集區(qū)。
但6年過去了，這個天津重點打造的CBD卻人跡罕至，如同空城，封盤或停工的項目達到30%。一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，要靠市場消化現(xiàn)存的項目，至少要10年以上。
讓響螺灣商務(wù)區(qū)淪為空城的原因是什么？其發(fā)展前景如何？記者近日赴天津展開調(diào)查。
30%項目停工
在天津濱海新區(qū)海河南岸，沿著迎賓大道往南走，左邊就是正在建設(shè)中的響螺灣商務(wù)區(qū)。
據(jù)公開資料顯示，響螺灣商務(wù)區(qū)2007年9月11日正式開工奠基，當時開工建設(shè)39個項目，共計48棟樓宇。其被正式定位為外省市、中央企業(yè)駐濱海新區(qū)的辦事機構(gòu)、集團總部和研發(fā)中心，與“于家堡金融區(qū)”和“泰達MSD[最新消息 價格 戶型 點評]”共同構(gòu)成濱海新區(qū)的中心商務(wù)區(qū)。
規(guī)劃顯示，響螺灣整體規(guī)劃面積為3.2平方公里，建筑面積為567萬平方米，總投資高達420億元，匯集了內(nèi)蒙古、河北、山東、山西等25個省市及中國五礦集團、中鋼集團等9家大型企業(yè)駐津辦事機構(gòu)。按照計劃，截止到2015年，響螺灣內(nèi)所有項目就將全部投入使用，屆時將有2000余家企業(yè)入駐。
然而，已經(jīng)建設(shè)6年多的響螺灣并沒有完成當初政府設(shè)定的“規(guī)劃目標”——2012年初具規(guī)模。至今該區(qū)域內(nèi)依舊是人跡罕至，入駐的公司也不多。
走在響螺灣的街道上，隨處可見一些氣勢磅礴的廣告宣傳，與熱鬧的廣告相比，樓盤的工地很是寂靜，記者并未在這個龐大的建筑群見到熱火朝天的施工景象，在被藍色廣告牌圍起的一片片施工工地上，除了少許的施工聲外，便只有呼呼作響的風聲。
向海河南岸走去，遠遠就能看見中海[簡介 最新動態(tài)]國際廣場的高層建筑。這個占地0.86公頃的高層建筑，目前已經(jīng)封頂，但從外到里，卻看不到裝修的痕跡。
據(jù)相關(guān)資料顯示，中海國際廣場是天津市濱海新區(qū)較為看重的項目。其建筑面積約為5.7萬平方米，其中，1~2層是商鋪，3~14層是寫字樓，15層以上是公寓。
記者了解到，中海國際廣場這個項目的資金是較為龐大的，如果全部裝修完需要近5億元。曾有消息說，中海國際廣場的開發(fā)商想整棟大樓全部脫手，但至今肯花大價錢購買的，也只能買整層。僅僅只靠一兩個接盤者，壓力也是很大的。所以，一直處于封盤狀態(tài)。
但對于記者了解到的情況，中海國際并未給予正面答復(fù)。
然而，與中海國際大廈[最新消息 價格 戶型 點評]的封盤相比，高達358米，并伴有“北京有鳥巢，天津有蜂窩”之稱的中鋼天津國際廣場，停工已有兩年。
今年3月，有多家媒體報道：位于天津響螺灣商務(wù)區(qū)、曾高調(diào)打出“北京有鳥巢，天津有蜂窩”口號的高358米的蜂窩式建筑——中鋼天津國際廣場，由于缺乏建設(shè)資金，在花費了約2億元完成基坑工程后被迫停工。
然而，據(jù)記者了解，這已不是該項目的第一次停工，2009年由于中鋼集團無法補充資金，曾經(jīng)停工過一段時間。
據(jù)媒體報道，2011年，國家審計署通報，截至2010年6月，中鋼集團投資的中鋼天津響螺灣項目尚未經(jīng)國家發(fā)改委核準，天津公司的設(shè)立尚未經(jīng)商務(wù)部核準，中鋼集團也未將該項目作為非主業(yè)性質(zhì)房地產(chǎn)投資項目向國資委報告，并且中鋼天津響螺灣項目在對17個分項目的邀請招標中，有6個分項目的邀請招標單位僅為2家，不符合國家有關(guān)規(guī)定。
據(jù)記者了解，作為響螺灣商務(wù)區(qū)地標性建筑之一的中鋼天津國際廣場，占地2.67萬平方米，建筑面積31萬平方米，按照規(guī)劃建成后將成為中鋼集團在華北地區(qū)的營運中心、物流中心和科技研發(fā)中心。
但事與愿違。由于中鋼項目施工停止、且業(yè)主方顯然已缺乏繼續(xù)開發(fā)的意愿，又暫無其他企業(yè)愿意接手這一“巨坑”，天津塘沽區(qū)政府為此頭痛不已。曾有相關(guān)信息顯示，曾在更高級別政府部門的協(xié)調(diào)下，中鋼試圖以“不限制對方控股權(quán)”這樣類似清倉甩賣的方式引入“其他央企”作為戰(zhàn)略投資者，但至今仍無明確進展。
記者還看到，離中鋼天津國際廣場不遠的，預(yù)計將于2012年年初就開盤的金銀塔項目，目前也只是水泥框架。
“如果說資金是牽制這些項目的主要原因，但對于不缺錢的碧桂園[簡介 最新動態(tài)]來說，總建筑面積達30萬平方米的碧桂園鳳凰五星級酒店也停工一年之久，多少會讓人有些詫異。”來自江浙一帶的投資客肖一然告訴記者。
據(jù)碧桂園鳳凰酒店同區(qū)域的其他項目工作人員介紹稱，該酒店2011年主體結(jié)構(gòu)就已封頂，但內(nèi)部及外立面裝修并未能如期完成。
對此，碧桂園相關(guān)負責人曾向媒體公開表示，項目并沒有停工，只是由于冬季不適宜裝修，進展比較緩慢而已?！敖衲陮㈤_始做幕墻，預(yù)計明年年底竣工?！?/p>
相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，響鑼灣商務(wù)區(qū)已開工建設(shè)39個項目，共計48棟樓宇，而目前，處于封盤亦或停工的項目約占30%左右。
現(xiàn)存項目市場消化需十年
“在塘沽的很多出租車司機一聽要去響螺灣，真是不愿意拉活兒。有一次我要去響螺灣，一上車出租車司機師傅就說不去，說那地方去一趟得空著車回來，路上沒人，還要交過橋費，不劃算。”王婧告訴記者。
記者在響螺灣也發(fā)現(xiàn)，盡管是白天，卻很難見到行人，路上的汽車也很少。建設(shè)已六年之久的響螺灣商務(wù)區(qū)已現(xiàn)“空城”跡象。
“在行政因素影響太過嚴重，但同時不具有詳細的指導(dǎo)規(guī)劃的影響下，近兩三年的時間內(nèi)，出現(xiàn)停盤，封盤的現(xiàn)象開始趨多?！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)專家表示，如果要通過市場來消化這些存貨，最少10年以上。
金海灣[最新消息 價格 戶型 點評]房地產(chǎn)一位不愿具名的銷售人員告訴記者，2012年2月，響螺灣區(qū)域內(nèi)的寫字樓成交僅584平方米，酒店式公寓成交僅298平方米。以此推算，2012年，響螺灣區(qū)域?qū)懽謽呛途频晔焦⒖偝山徊粫^2萬平方米，最高也不會超過3萬平方米。
而目前響鑼灣商務(wù)區(qū)已開工建設(shè)39個項目，共計48棟樓宇，其規(guī)劃總建筑面積達到340萬平方米。以此推算，目前市場要消化完響螺灣商務(wù)區(qū)的項目存量，10年還是一個很樂觀的數(shù)據(jù)。
而據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的2012年第一季度物業(yè)市場報告，未來兩年中國二線城市寫字樓市場的供應(yīng)量將大幅增加，其中天津的寫字樓市場消化周期達到60年。而這一周期的推斷則是根據(jù)2012年第一季度到2014年的總存量除以過去16個季度平均吸納量而得到的。
而供應(yīng)壓力在今后還將呈現(xiàn)持續(xù)放大的趨勢。據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計顯示，在未來兩年內(nèi)天津?qū)懽謽鞘袌龅目偞媪繉⒊^500萬平方米，而濱海新區(qū)的響螺灣、于家堡及泰達MSD三大區(qū)域供應(yīng)更是驚人，預(yù)計2014年新區(qū)將有480萬~540萬平方米的寫字樓供應(yīng)。
“按照響螺灣的規(guī)劃設(shè)想，將在10年內(nèi)全部建成，而目前的情況是不到5年全部項目即已開工，短期內(nèi)大量商務(wù)項目投入市場將對基礎(chǔ)設(shè)施、市場需求容量、居住與商業(yè)配套帶來極大的考驗。”一位不愿透露姓名的地產(chǎn)商告訴記者。
據(jù)了解，目前在響螺灣商務(wù)區(qū)，其產(chǎn)品基本上都是商務(wù)酒店、寫字樓、公寓，沒有純住宅的產(chǎn)品。天津中原地產(chǎn)投資顧問部投資分析經(jīng)理焦仲偉就此指出，而且每個項目的體量都比較大，供應(yīng)量嚴重過剩，將直接導(dǎo)致諸多項目在開發(fā)、銷售過程中遇到阻力。因此，開發(fā)商的投資力度也將會逐漸減弱，進而出現(xiàn)停工、封盤的現(xiàn)象。
商務(wù)部中國企業(yè)走出去研究中心顧問經(jīng)濟學家吳東華表示，根據(jù)響螺灣商務(wù)區(qū)目前1平方多公里范圍內(nèi)在建39個商務(wù)項目，總建筑面積達到340萬平方米的規(guī)劃，目前的承載量已然超過了多數(shù)世界級城市中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)規(guī)模，達到了已經(jīng)建設(shè)20多年的上海小陸家嘴商務(wù)區(qū)三分之二的規(guī)模。
國資推動的商務(wù)區(qū)
業(yè)內(nèi)專家分析認為，響螺灣商務(wù)區(qū)之所以人氣不旺，除了近年來受國家對房地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境影響等因素影響外，一個十分重要的因素便是其基礎(chǔ)設(shè)施配套不足、環(huán)境不好。
據(jù)了解，響螺灣在公共基礎(chǔ)事業(yè)和服務(wù)配套設(shè)施以及近年來愈發(fā)重要的軟環(huán)境等方面所做的工作太少?！跋Ｍ灰葑兂杀狈阶畲蟮摹沓恰！眮碜越阋粠У耐顿Y客肖一然這樣說道。
國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所所長肖金成告訴記者：“光蓋樓不行，沒有商業(yè)，沒有學校，沒有醫(yī)院，沒有配套就會變成空城?！?/p>
2006年，天津市在響螺灣1.7平方公里的區(qū)域內(nèi)，計劃將34個地塊分配給25個省市和9個中央級企業(yè)，給他們做企業(yè)駐天津濱海新區(qū)的辦事處、賓館酒店、公寓、商業(yè)等建筑群。然后，利用這些具有政府背景的企業(yè)成為招商團，與于家堡金融區(qū)形成功能互補。
據(jù)在響螺灣投資項目的某房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人士介紹，早在三四年前，剛開始拿地的時候，政府的開發(fā)決心很大，鼓勵開發(fā)商進入，優(yōu)惠政策也很多。
“聽說那會兒濱海新區(qū)的投資很熱，尤其是很多來自江浙一帶的南方投資者都將濱海新區(qū)當成上海的浦東，生怕趕不上賺錢的機會。讓人意料不到的是，等各個開發(fā)商‘瓜分’完濱海新區(qū)的地塊兒，開始轟轟烈烈地蓋房子時，才發(fā)現(xiàn)濱海新區(qū)并不是想象中的那么完美。尤其是新區(qū)的交通、餐飲、服務(wù)等配套設(shè)施根本跟不上新區(qū)的建設(shè)速度?！眲倓傇跒I海新區(qū)投資了的山西投資商段慶海對本報記者說道。
根據(jù)相關(guān)信息顯示，濱海新區(qū)共有五星級酒店7家，占了整個天津市五星級酒店的半壁江山。而在今年，濱海新區(qū)五星級酒店的“版圖”還將繼續(xù)擴大。但在記者走訪濱海新區(qū)的數(shù)日中發(fā)現(xiàn)，偌大的區(qū)域竟然沒有一家餐廳。
配套不足僅僅是響螺灣問題的一方面，政府過度主導(dǎo)，也被認為是目前響螺灣出現(xiàn)問題的一個原因。在響螺灣投資已有4年的老崔告訴本報記者，響螺灣本身的定位是中央商務(wù)區(qū)，但卻沒有詳細規(guī)劃來引導(dǎo)企業(yè)。很多企業(yè)在決定投資后，對于做哪類投資，什么樣的投資，分幾步投資等，都沒有一個具體的說明及指引。
“也正因為開始時沒有一個詳細的規(guī)劃，所以，響螺灣只是在最初的招商時，以其強大的宣傳吸引了一批具有國資背景的資金投入商，而不是嚴格意義上真正的投資商?！崩洗拚f道。
暫時空還是長久空？
對于響螺灣空城的判斷，天津市政府認為這僅僅是暫時空城，隨著濱海新區(qū)的建設(shè)，響螺灣最終會擺脫空城的困擾。
“表面看來，推斷響螺灣暫時空城還是有依據(jù)的，不過，這個依據(jù)未必能成立?！眳菛|華表示，響螺灣將是個長久的“空城”。中國經(jīng)濟過去是外向型，將來是內(nèi)需型，企業(yè)家一定會把辦事處、總部、分部等放到中部，而天津不是中部。
天津新生代投資咨詢有限公司項目總監(jiān)翟偉曾在接受媒體采訪時表示，響螺灣的發(fā)展還需要更長的時間?！暗侥壳盀橹?，天津濱海新區(qū)的產(chǎn)業(yè)還是以第二產(chǎn)業(yè)為主，通勤人口數(shù)量明顯要大于在本地居住的人口數(shù)量，而響螺灣要想達到曼哈頓的高度則需要更多的積累，現(xiàn)階段規(guī)劃更多地還是停留在紙面上和招商上，但仍沒有落在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改變上?！?/p>
然而，濱海新區(qū)卻不這么認為。
濱海新區(qū)管委會接受本報記者采訪時表示，濱海新區(qū)的發(fā)展前景沒有問題，當前，天津市政府對整個濱海區(qū)域建設(shè)抓的力度非常強，在幫企業(yè)招商，有些去年沒有啟動的項目，今年也準備動工。同時，隨著三橫三縱道路今年6月底全部完工，隧道修通，交通配套的改善會大大帶動這一區(qū)域的人氣。
據(jù)工信部網(wǎng)站信息顯示，今年天津濱海新區(qū)上馬的重點建設(shè)項目將達到1080 個，總投資超過 1 萬億元。其中大眾變速器、中石化LNG、陶氏化學和高銀117組團等總投資50億元以上的重大項目達31個。近日，濱海新區(qū)宣布，到2017年，濱海新區(qū)將形成三大世界級高端制造集群及三大國家級高端制造集群，總體規(guī)模將達到2萬億元。
但吳東華表示，雖然濱海新區(qū)大量上馬高端制造業(yè)等，但是這并不等于沒有后顧之憂。
“目前全國各地興起高新區(qū)，而在高新區(qū)的企業(yè)銷售將遇到強大的競爭，市場受到擠壓，將來面臨大量虧損在所難免。舉個例子，華中數(shù)控機床，這是高端制造企業(yè)。去年10月24日，募資1.2542 億元大量收購機床，但是下游銷售下降，導(dǎo)致訂單下降?！?/p>
“所以，單相思是不行的。而濱海新區(qū)現(xiàn)在的經(jīng)濟總量面臨著強大的挑戰(zhàn)，將來有可能發(fā)生一大批企業(yè)無法經(jīng)營下去，產(chǎn)能過剩導(dǎo)致響螺灣后續(xù)乏力。”吳東華表示。
響螺灣如何才能最終擺脫空城的困擾？肖金成對此表示，濱海新區(qū)要先把政策傾斜到對市場的擴充上來，積極鼓勵引導(dǎo)第三產(chǎn)業(yè)市場的孕育和發(fā)展，隨之水漲船高地使響螺灣中央商務(wù)區(qū)的地位自然形成。發(fā)達國家中央商務(wù)區(qū)的形成也是如此，都是先有生意做，辦公樓扎堆，慢慢才形成了中央商務(wù)區(qū)。
