楊檳濤 辛某與被告某公司租賃合同糾紛一案

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辛某與被告某公司租賃合同糾紛一案 - 判裁案例 - 110網(wǎng)

審 判 長 楊檳濤 審 判 員 王芩菲 代理審判員 強(qiáng)康 書 記 員 鄔偉.

當(dāng)事人:   法官:   文號:上海市楊浦區(qū)人民法院

原告辛某。

被告上海某經(jīng)貿(mào)有限公司。

原告辛某與被告上海某經(jīng)貿(mào)有限公司租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告辛某及其委托代理人董某，被告上海某經(jīng)貿(mào)有限公司法定代表人王某及其委托代理人周某、龔某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告辛某訴稱，原、被告于2004年4月3日簽訂了《招商合同》（下稱“合同”），約定由原告承租被告上海市楊浦區(qū)國和路某號門面房（下稱“該門店”），承租面積一樓80平方米、二樓142平方米，租期自2004年5月1日至2010年4月30日。被告同意原告在不變動室內(nèi)總體結(jié)構(gòu)的情況下，進(jìn)行分隔裝飾。同時(shí)約定如遇特殊的無法抗拒的因素需終止本合同，應(yīng)提前三個(gè)月通知對方，協(xié)商解決。

合同簽訂后，原告前后花費(fèi)數(shù)十萬元將該門店裝修一新，買來空調(diào)、電視、桌椅及廚房用品等設(shè)施、設(shè)備用于經(jīng)營飯店。2006年12月15日，被告在沒有向原告做出任何通知的情況下，突然帶領(lǐng)一幫人沖進(jìn)該門店，強(qiáng)行將原告及店中員工趕出，并扣押原告店中所有財(cái)產(chǎn)。嗣后，原告發(fā)現(xiàn)被告已將該門店另行出租，并將店內(nèi)原告的所有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人。原告數(shù)次聯(lián)系被告要求盤點(diǎn)取回財(cái)物并協(xié)商解決此事，均遭被告拒絕，被告聲稱原告無權(quán)清點(diǎn)店中財(cái)物。

原告認(rèn)為，公民個(gè)人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，被告將原告強(qiáng)行趕出并侵占該門店內(nèi)屬原告所有的包括裝修之添附物的行為，嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事賠償責(zé)任。故原告要求被告賠償原告損失人民幣（以下均為人民幣）377,649.90元（含固定資產(chǎn)損失135,616元、押金14,500元、轉(zhuǎn)讓費(fèi)50,000元、裝修損失以評估為準(zhǔn)）。

被告上海某經(jīng)貿(mào)有限公司辯稱，原告違反《招商合同》即租賃合同的約定，一直拖欠被告房租68,650元、電費(fèi)人民幣12,014元、水費(fèi)1,664元、房租滯納金12,384元（每天按租金千分之一計(jì)算，暫僅計(jì)算到2007年2月13日止）,并向被告借款77,700元，原告共計(jì)拖欠被告款項(xiàng)158,734元。由于原告違約在先，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)本案不利的民事責(zé)任。原告在2006年11月18日寫借條一張，該借條言明原告到期無法歸還債務(wù)，則被告有權(quán)收回經(jīng)營權(quán)。因此，被告收回上海市楊浦區(qū)國和路某號房屋租賃權(quán)和經(jīng)營權(quán)有法律依據(jù)，是按該借條的約定收回經(jīng)營權(quán);被告收回經(jīng)營權(quán)的同時(shí)也就終止了與原告的租賃關(guān)系。原告所欠被告?zhèn)鶆?wù)必須歸還,被告并不存在對原告的侵權(quán)，更談不上賠償?shù)膯栴}。故被告不同意原告訴請。

經(jīng)審理查明，1、2004年4月3日，原、被告簽訂一份《招商合同》，合同約定：原告承租被告上海市楊浦區(qū)國和路某號門面房一樓80平方米、二樓142平方米，租期自2004年5月1日至2010年4月30日，其中第三年后，雙方合同租金按當(dāng)時(shí)情況（依二軍大原始合同同步）而定;合同期滿后，雙方續(xù)簽合同，同等條件下，原告優(yōu)先；該房實(shí)用面積222平方米，租金每月14,500元，原告每三個(gè)月向被告繳納一次房租，先付后用，下期租金被告可提前收取，逾期繳納的每天按應(yīng)繳租金千分之一收取滯納金；被告同意原告在不改變室內(nèi)總體結(jié)構(gòu)的情況下進(jìn)行分隔裝飾，其施工方案必須經(jīng)被告同意后方可動工；合同期滿，原告應(yīng)把房屋完好的交還被告，如有損壞，原告應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償；租期內(nèi)所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用（如水、電、稅等）由原告支付；為確保房屋的安全與完好，且相關(guān)費(fèi)用能及時(shí)結(jié)清，原告需要向被告交納14,500元（等同一個(gè)月的房租）為押金；雙方如不再續(xù)簽租房合同，則被告退回原告押金14,500元（水電等相關(guān)費(fèi)用結(jié)清后退回）；雙方必須自覺遵守以上條款，違約后果自負(fù)，如遇特殊的無法抗拒的因素需終止本合同，應(yīng)提前三個(gè)月通知對方，協(xié)商解決；原告租賃期內(nèi)辦理相關(guān)營業(yè)手續(xù)，被告應(yīng)提供相關(guān)證件；合同還約定了相關(guān)權(quán)利義務(wù)。另原告分別支付結(jié)被告押金14,500元，房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)50,000元。原、被告交接時(shí)未辦理移交清單。

2、合同簽訂后，原告對承租房進(jìn)行了裝修用于經(jīng)營餐飲，因故，原告使用的營業(yè)執(zhí)照為被告上海某經(jīng)貿(mào)有限公司的營業(yè)執(zhí)照。

3、2005年11月18日，原告在本案被告委托代理人周某所寫的借條上簽名（包括日期），具體內(nèi)容如下：今有辛某向房東王某商借人民幣36,500元整，借期一年，從2005年11月18日至2006年11月17日止，到期一次歸還；借款期間利息按每月1％計(jì)算，每月為365元整，按月支付，可以用實(shí)物形式支付；到期無法歸還，則房東有權(quán)收回經(jīng)營權(quán)。另由于原告筆誤，在落款處將“2005年11月18日”寫為“2006年11月18日”。上海市司法鑒定中心以滬司鑒中心[2007]文鑒字13號,作出鑒定結(jié)論,上述借條落款簽名和落款日期系辛某所寫。2006年6月27日，原告向被告出具欠條一張，言明：欠被告2006年2月、3月、4月房租43,500元。2006年10月31日、11月13日，原告又分別向被告出具相關(guān)房租欠條及還款計(jì)劃。2006年12月31日，被告向原告發(fā)出催款通知，至2006年12月，原告共欠被告租金159,617元。審理中，原告承認(rèn)共欠原告7個(gè)月

房租。

4、2006年12月15日，被告將原告趕出承租房，并將承租房內(nèi)物品和設(shè)備予以留置，期間，被告曾報(bào)警。

5、審理中，被告將系爭承租房重新進(jìn)行裝修仍用作餐飲經(jīng)營，裝修時(shí)間約在2007年7、8月份。

6、審理中，經(jīng)原告申請，本院委托了上海眾華資產(chǎn)評估有限公司對上海市楊浦區(qū)國和路某號房屋裝修和部分動產(chǎn)進(jìn)行評估，評估公司于2007年12月5日進(jìn)行實(shí)地現(xiàn)場勘查,2007年12月11日以滬眾評報(bào)字[2007]第F116號作出以下評估結(jié)論，評估基準(zhǔn)日為2006年12月31日，評估值為243,862元，其中存在實(shí)物部分203,723元（房屋裝修為143,000元），未見實(shí)物部分40,139元。評估公司對上述結(jié)論作出以下解釋：評估以實(shí)物為主，報(bào)告中未見部分提供給委托方作參考；實(shí)物究竟屬于哪一方，評估公司無查證必要；評估公司最初至原告律師處，其提供了清單，并看見部分實(shí)物發(fā)票，但在評估報(bào)告中未將相關(guān)發(fā)票復(fù)?。辉u估結(jié)果未征求被告意見；對房屋未按改動過的裝修進(jìn)行評估，而是根據(jù)飯店裝修一般為每平方米1,000元，再考慮折舊率，按平均年限折舊，一般飯店折舊是8年，系爭房屋折舊基準(zhǔn)日從2004年4月開始。

原告對評估報(bào)告無異議。被告對評估報(bào)告有異議，因評估時(shí)被告未同時(shí)到現(xiàn)場，動產(chǎn)部分不全系原告的，原裝修已被重新裝潢，故對評估程序、方法均有異議。

本院認(rèn)為，原、被告于2004年4月3日簽訂的《招商合同》系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律、法規(guī)規(guī)定，依法受法律保護(hù)。從《招商合同》內(nèi)容來看，該合同實(shí)系租賃合同，即原告承租被告提供的房屋。審理中，依據(jù)被告提供的欠條和原告自述，原告在經(jīng)營中欠租事實(shí)存在，構(gòu)成違約；基于被告明確在本案中不予反訴，本院對原告欠租一節(jié)不予處理，被告可另尋救濟(jì)途徑。

被告在原告欠租前提下，可否將原告趕出承租房，并對原告留存物品、裝修價(jià)值不予賠償或補(bǔ)償，系本案的關(guān)鍵。

原告長期欠租已違背被告出租的根本目的，原告存在重大過錯(cuò)責(zé)任，故被告收回出租房，并無不當(dāng)，但被告并不當(dāng)然據(jù)此留置原告經(jīng)營物品等。由于原、被告簽訂《招商合同》后，未辦理物品等相關(guān)移交清單；故被告認(rèn)為房屋出租給原告時(shí)已有物品，應(yīng)負(fù)主要舉證責(zé)任，但審理中，被告未提供相應(yīng)證據(jù)予以印證。作為一家餐飲店，并實(shí)際經(jīng)營了一段時(shí)間,原告經(jīng)營餐飲應(yīng)當(dāng)購置了相關(guān)設(shè)備和物品；本院參照評估公司對同一承租房、同一經(jīng)營性質(zhì)的餐飲企業(yè)存在部分動產(chǎn)的數(shù)量、價(jià)值，并考慮到被告現(xiàn)實(shí)際控制承租房和原告欠租先期違約的情況，酌情責(zé)令被告補(bǔ)償原告25,000元。對裝修部分，以上相同理由不再重述，本院亦參照評估公司裝修相關(guān)價(jià)值結(jié)論（飯店一般裝修價(jià)格、折舊情況）和原告欠租先期違約情況，酌情責(zé)令被告補(bǔ)償原告70,000元。

對于原告訴請中要求被告返還押金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)一節(jié)，由于原告欠租存在違約，且按合同約定在及時(shí)結(jié)清相關(guān)費(fèi)用等后，才可處理押金問題，故在本案中，本院不能支持原告押金的訴請；對于轉(zhuǎn)讓費(fèi)，亦由于原告實(shí)際已存在經(jīng)營，且先期違約，對原告轉(zhuǎn)讓費(fèi)訴請，亦不能予以支持。據(jù)此，依照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、《中華人民共和國合同法》第六條、第六十條第一款、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

被告上海某經(jīng)貿(mào)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)補(bǔ)償原告辛某人民幣95,000元。

如果被告上海某經(jīng)貿(mào)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)人民幣8,175元，由原告辛某負(fù)擔(dān)人民幣6,175元，被告上海某經(jīng)貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)人民幣2,000元；本案鑒定費(fèi)人民幣6,000元，由原告辛某負(fù)擔(dān)；本案評估費(fèi)人民幣1,200元，由原告辛某、被告上海某經(jīng)貿(mào)有限公司各半負(fù)擔(dān)人民幣600元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

                                                  審  判  長    楊檳濤

                                                  審  判  員    王芩菲

                                                  代理審判員    強(qiáng)康

                                                  書  記  員    鄔偉秉