近日，“國五條”出臺可謂飽受爭議。只要上網(wǎng)隨便一查，各種報道、評論鋪天蓋地。各地房產(chǎn)交易中心被擠爆的圖片著實(shí)刺激眼球，這讓含二手房在內(nèi)的房價又開始新一輪飆升，也讓夫妻假離婚數(shù)量一路飆升到平常的2-5倍。顯然，至少在短期內(nèi)，這一政策的出臺已讓購房者們陷入普遍的恐慌之中。

   在討論日本如何征稅之前，必須指出的是，在房地產(chǎn)等問題上，中國和日本的討論前提迥然不同。最明顯的便是，中國的土地在性質(zhì)界定上非私有、住房也只有70年產(chǎn)權(quán)，日本則是土地私有、永久產(chǎn)權(quán)，而且在經(jīng)歷了上世紀(jì)80年代嚴(yán)重的房產(chǎn)泡沫教訓(xùn)之后，當(dāng)前的日本基本上不存在房產(chǎn)投機(jī)、炒作，房價整體上趨于穩(wěn)定。

   此外，就筆者在日本生活多年的體驗(yàn)而言，與中國習(xí)慣省時省力搞“一刀切”處理不同的是，日本在解決問題時更傾向于“細(xì)分”，而且一旦規(guī)則確定便照章執(zhí)行，幾乎不存在朝令夕改等政策不確定性，在二手房交易征稅問題上亦不例外。

   在二手房交易問題上，日本很早就制定了一整套復(fù)雜的課稅制度。從條文規(guī)定上看，除買方需要繳納“不動產(chǎn)取得稅”外，賣方也需要繳納“轉(zhuǎn)讓所得稅”和“住民稅”。為遏制市場投機(jī)，鼓勵購房者長期持有，日本對課稅稅率進(jìn)行了復(fù)雜的細(xì)分，實(shí)行階梯式稅率。粗略地說，購房后持有時間越長則售出時的稅率越低，若持有5年以下則稅率為39%(所得稅30%、住民稅9%)，若持有5-10年則稅率為20%(所得稅15%、住民稅5%)，若持有超過10年則稅率為14%(所得稅10%、住民稅4%)。

   若單從這些稅率標(biāo)準(zhǔn)來看，相較于中國征稅率為20%，幾乎無太大區(qū)別，售房者的稅負(fù)貌似不輕。但事實(shí)上并非如此，毫不夸張地說，日本出售二手住房的實(shí)質(zhì)稅負(fù)為零，這主要是因?yàn)槿毡九c美國一樣，在二手房交易稅制中設(shè)置了適用范圍極廣的免稅額制度。美國的房屋增值免稅額度為50萬美元，日本則是3000萬日元。

   換句話說，在日本出售二手住房時，課稅對象不是所有的增值收益(售價-成本(購買價、中介費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等))，而是只對增值收益中超出3000萬日元的部分課稅。以4000萬日元購入的住宅為例，僅做粗略計算的話，只有售價高于7000萬日元才需要交稅。假定售價8000萬，則課稅對象為1000萬日元(4000萬收益-3000萬免稅)，持有5年以下需交稅390萬日元，持有5-10年需交稅200萬日元，持有超過10年需交稅140萬日元。

   實(shí)際上，日本的二手房存在普遍的價值低估，哪怕與新房相差無幾的二手房，價格也會降至只有新房的一半甚至更低，要想賣出比購入時更高的價格幾乎不可能，達(dá)到真正交稅所要求的增值收益3000萬日元以上，就更是有些天方夜譚。就算出現(xiàn)極端例外的情況，增值收益超過了3000萬日元，賣方也可以通過售房一年內(nèi)購入新房等措施來申請退稅。

   當(dāng)然，稅收問題的關(guān)鍵不是負(fù)擔(dān)輕重，而是是否為民所用。征稅的根本目的在于調(diào)整收入差距，保證社會相對公平。日本目前已基本實(shí)現(xiàn)了稅務(wù)公開和財政預(yù)算透明，而且任何一位國民都有權(quán)要求稅務(wù)部門解釋稅收去向。若不能做到這一點(diǎn)，那么稅收就容易偏離其原始的根本目的，而異化為對百姓變相的巧取豪奪。檢討出售二手房是否應(yīng)征稅的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，恐怕也在于此。