留好裝修票據(jù)　售房可據(jù)實扣除

                                 2013.5.6中國稅務報

    近日，國務院辦公廳發(fā)出《關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號），要求繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作。通知明確，稅務、住房城鄉(xiāng)建設部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

     案例

    以北京市某居民售房為例。假設該居民2005年8月購置一所家庭唯一住房，面積127平方米，購置發(fā)票注明支付購房款140萬元，繳納契稅5.6萬元，辦理產(chǎn)權手續(xù)繳納其他費用0.4萬元，發(fā)生裝潢費用30萬元，不能提供裝潢發(fā)票。2013年4月轉讓，協(xié)議價款280萬元，則該居民應納相關稅費計算如下：

    1.相關稅費

    （1）應納營業(yè)稅為（280－140）×5%＝7（萬元）。

    （2）應納城市維護建設稅為7×7%＝0.49（萬元）。

    （3）應納教育費附加為7×3%＝0.21（萬元）。

    （4）應納地方教育附加為7×2%＝0.14（萬元）。

    相關稅費合計7＋0.49＋0.21＋0.14＝7.84（萬元）。

    2.個人所得稅

    財產(chǎn)原值為140＋5.6＋0.4＝146（萬元）。

    相關稅費為7.84萬元。

    應納稅所得額為280－146－7.84＝126.16（萬元）。

    應納個人所得稅為126.16×20%＝25.23（萬元）。 

   該居民合計應納稅款為7.84＋25.23＝33.07（萬元）。

     籌劃思路

     1.財產(chǎn)原值并非就是購房發(fā)票價款，需要保管好相關費用憑證。

    根據(jù)《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）第二條對房屋原值的具體解釋：商品房為“購置該房屋時實際支付的房價款及繳納的相關稅費”；自建住房為“實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權時實際繳納的相關稅費”；經(jīng)濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）為“原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金”；已購公有住房為“原購公有住房標準面積按當?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產(chǎn)權單位）交納的所得收益及相關稅費”；城鎮(zhèn)拆遷安置住房為“房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及繳納的相關稅費；房屋拆遷采取產(chǎn)權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及繳納的相關稅費；房屋拆遷采取產(chǎn)權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)模{換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和繳納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；房屋拆遷采取產(chǎn)權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及繳納的相關稅費?！?/font>

    需要引起注意的是，財產(chǎn)原值并非就是購房發(fā)票注明的價款，還包括購房過程中繳納的相關稅費等。因此，對于購房戶來說，不僅要保存好開發(fā)商開具的購房發(fā)票，還要保存好諸如契稅完稅憑證、辦理產(chǎn)權過程中繳納的相關費用憑證等。從上例中可以看出，在計算財產(chǎn)原值時，既包括購房價款140萬元，又包括繳納的契稅5.6萬元及辦理產(chǎn)權手續(xù)繳納的其他費用0.4萬元。

     2.住房裝修費用不能提供發(fā)票不能扣除，需要索取裝潢費用稅務統(tǒng)一發(fā)票。

    國稅發(fā)〔2006〕108號文件明確，合理費用指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。對于支付的住房裝修費用，納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉讓房屋產(chǎn)權人一致的，經(jīng)稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內扣除：（1）已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

    需要注意的問題有三個：一是“實際支付裝修費用”，二是“能提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票”，三是“發(fā)票上所列付款人姓名與轉讓房屋產(chǎn)權人一致的”方可作為扣除計稅的依據(jù)，并在扣除限額內扣除計征。同時對“住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用”，可以據(jù)實扣除。

    接上例，假設該居民能夠提供裝潢費用30萬元的裝潢發(fā)票并符合上述扣除條件，相關稅費計算同上為7.84萬元，個人所得稅可按照規(guī)定扣除裝潢費用。計算如下：

    裝潢費用扣除限額為146×10%＝14.6（萬元）。

    應納稅所得額為280－146－7.84－14.60＝111.56（萬元）。

    應納個人所得稅為111.56×20%＝22.31（萬元）。

    該居民合計應納稅款為7.84＋22.31＝30.15（萬元）。與不能提供裝潢發(fā)票相比，少負擔稅款33.07－30.15＝2.92（萬元）。

     風險提示 

   一要注意減除項目的價值組成問題。按照稅法規(guī)定，財產(chǎn)轉讓所得，以轉讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額，適用20%稅率計算征收。計算公式是：應納稅所得額＝收入額－財產(chǎn)原值－合理費用，應納個人所得稅＝應納稅所得額×20%。

    從上述案例可以發(fā)現(xiàn)，對二手房轉讓按所得20%繳稅，在減除項目上存在以下問題：一是自建住房的原值確定困難，特別是農(nóng)村及城鄉(xiāng)結合部的居民自建住房，其財產(chǎn)原值如何確定；二是住房裝修費用的扣除實際操作難；三是年代久遠的住房，現(xiàn)行價值很大，可扣除很小，其增值主要是土地使用權的升值，土地使用權價值如何扣除也是比較困難的。

    二要注意憑證問題。按照國稅發(fā)〔2006〕108號文件及《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)〔2007〕33號）的規(guī)定，對于財產(chǎn)原值，納稅人必須提供完整、準確的房屋原值憑證；對于裝修費用，納稅人必須提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票，支付的住房貸款利息，必須憑貸款銀行出具的有效證明，支付的手續(xù)費、公證費等必須憑有關部門出具的有效證明方可扣除。在實際工作中，“未提供完整、準確的房屋原值憑證”的多，能“提供完整、準確的房屋原值憑證”的一般是近年來從開發(fā)商那里購買的商品房才能具備；居民裝修一般是社會零散的工程隊所為，實際支付裝修費用時開具稅務統(tǒng)一發(fā)票的并不多見。上述憑證扣除問題制約著個人住房轉讓所得稅的計算征收，是財產(chǎn)轉讓所得按實征收的一道屏障。因此，對城鄉(xiāng)居民來說，無論是辦理相關手續(xù)還是購房后轉讓，索取并保管好購置房產(chǎn)相關憑據(jù)非常重要。

    三要注意規(guī)避涉稅風險。如前所述，個人售房按所得20%征稅稅負較重，稅務機關取得納稅人財產(chǎn)原值憑證的手段還是比較簡單的，一般通過稅收征管、房屋登記等歷史信息就能準確核實房屋原值。而對于近年來購置的商品住房，居民在辦理房屋產(chǎn)權手續(xù)時，需要提供購房發(fā)票的原件，因此，在裝修時，取得裝修費用合法憑證，不失為降低稅收成本的好辦法。另外，注意簽訂購房協(xié)議價格要適當，盡量避免簽訂陰陽協(xié)議。交易價格明顯偏低時，稅務機關一般按照最低計稅價格標準計征，納稅人將存在涉稅風險。