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經(jīng)營城市工作會議上的經(jīng)驗匯報

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##境內(nèi)總面積##平方公里，轄##鎮(zhèn)##個行政村，人口##萬，是全省重要的##開放城市。近年來，我們按照“以地養(yǎng)城，以業(yè)興城，以城建城”的思路，加快城市資產(chǎn)集聚、重組和運營，努力拓寬投融資渠道，大力實施經(jīng)營城市戰(zhàn)略，提升了城市功能和品位，促進了##經(jīng)濟加速發(fā)展。3年來，累計投資##億元完成百萬元以上重點基礎(chǔ)設(shè)施項目##多項，開發(fā)房地產(chǎn)建筑面積##萬平方米，GDP、財政收入均以年均##%的速度遞增，實現(xiàn)了城市經(jīng)營和縣域經(jīng)濟發(fā)展的互促聯(lián)動。我們的主要作法是：
1、強化思想認識，夯實經(jīng)營理念。城市面貌既是一座城市綜合實力和管理水平的形象標志，也直接體現(xiàn)為一種投資環(huán)境和發(fā)展要素。##屬“吃飯”財政，縣級可用財力有限，城市建設(shè)歷史欠賬較多，群眾對改善城市面貌的呼聲和愿望十分強烈。認真審視縣情縣力，探究縣域經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，我們認為，象##這樣縣型較小、經(jīng)濟稟賦特殊、發(fā)展?jié)摿Υ蟮?/SPAN>##城市，要促進城市功能和品味的迅速提升，就必須找到城市建設(shè)、財源培育和經(jīng)濟發(fā)展的最佳契合點，力爭以最小的環(huán)境投入獲得最大的經(jīng)濟產(chǎn)出，以最小的消耗換取最大的環(huán)境經(jīng)濟效益。為此，我們從改變城市建設(shè)單純依賴政府統(tǒng)攬的僵化格局入手，把經(jīng)營城市作為實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)市場化運作、滾動式發(fā)展的必由之路，作為形成城市建設(shè)和發(fā)展投入產(chǎn)出良性循環(huán)的有效途徑，將其列為全縣經(jīng)濟社會發(fā)展的重要內(nèi)容，擺上位置，納入日程。成立了由縣主要領(lǐng)導任組長的城市經(jīng)營領(lǐng)導小組，負責經(jīng)營城市工作的協(xié)調(diào)推進；加快構(gòu)建責任落實體系，實行“一把手”親自抓，分管領(lǐng)導親自跑辦，相關(guān)部門負責實施，形成了齊抓共管、合力推進的格局。
2、活化土地市場，促進以地生財。把土地作為承載城市資源匯集、優(yōu)化配置的稀缺要素，堅持依法、科學、集約、規(guī)范的用地原則，大力轉(zhuǎn)變利用方式，促進國有土地增值增效。一是完善土地供應機制。堅持城市規(guī)劃與土地總體規(guī)劃相銜接，推行土地收購儲備制度，對縣城內(nèi)所有具有儲備價值的存量地塊進行調(diào)查摸底，統(tǒng)一收購地理位置適宜、基礎(chǔ)條件好的耕地，對城區(qū)內(nèi)閑置土地和“退城進郊”置換土地實行儲備管理，納入縣級儲備庫統(tǒng)一經(jīng)營。2005年，計劃收購土地##公頃，已完成收購##公頃，投入資金##萬元；計劃收回土地##公頃，實際收回##公頃；計劃開發(fā)、復墾、整理納入土地##公頃，實際完成##公頃，全部用于建設(shè)用地補充耕地需求。完成全年計劃，縣土地儲備庫儲備土地總量將達##公頃。二是推進土地有償使用。健全土地有形市場，設(shè)立土地出讓、轉(zhuǎn)讓大廳，由政府壟斷一級市場，放開二、三級市場，對用地行為及土地交易實行扎口把關(guān)、有償使用，對有意向的經(jīng)營性用地實行招標、拍賣、掛牌出讓，形成了“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”的供地格局。2004年，辦理土地出讓、轉(zhuǎn)讓##宗##萬平方米，獲取土地收益##萬元。其中，競價拍賣##等國有土地使用權(quán)3宗，共獲收益##萬元，在全縣開創(chuàng)了土地市場化運營的先河；僅拍賣##樓##平方米國有土地使用權(quán)，即獲收益##萬元，增值3.6倍。2004年，掛牌出讓土地##宗##公頃，實現(xiàn)收益##萬元。三是調(diào)整基準地價?？茖W合理調(diào)整中心地區(qū)和繁華地段用地性質(zhì)，根據(jù)供求實際和市場行情，在省地價評估中心指導下，將一級地地價標準由原來的每平方米##元上調(diào)為##元，有效解決了我縣地價過低、土地資產(chǎn)流失問題，達到了活化存量土地、提升資產(chǎn)效益的目的。
3、開發(fā)優(yōu)勢項目，構(gòu)筑經(jīng)營載體。以財源建設(shè)為落腳點，全力實施項目牽動戰(zhàn)略，以項目的集約規(guī)模開發(fā)活化資金、培強產(chǎn)業(yè)，帶動城市經(jīng)營深入開展。一是發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟。實施“##”工程，啟動總占地##公頃的3個重點工業(yè)園區(qū)建設(shè)。##加工園區(qū)一期工程占地##公頃，投資##萬元進行房屋動遷、征地補償和“六通一平”（通自來水、排水、道路、電力、電信、有線電視，場地平整），已##等4家企業(yè)在園區(qū)購買土地，廣東1家客商預交定金，##林產(chǎn)品加工項目正在積極籌備開工建設(shè)，年內(nèi)將有8戶企業(yè)落地建廠。##加工園區(qū)已完成##公頃土地征用，收購及拆遷投入513.6萬元，目前，“三通一平”已完成，并有##家企業(yè)入?yún)^(qū)建廠，開展密度板、細木工板、餐具、鋸材生產(chǎn)加工，其中，投資4500萬元的##廠將于年內(nèi)投產(chǎn)，年可加工原木5萬立方米。##工業(yè)園區(qū)規(guī)劃面積##公頃，其中##木業(yè)用地4.7公頃，收購及拆遷投入191.1萬元。投資240萬美元的##木業(yè)一期工程于今年4月正式投產(chǎn)，已加工原木1萬立方米；二期工程規(guī)劃、立項、征地工作已完成，將于年內(nèi)投產(chǎn)，屆時，年可加工原木10萬立方米，實現(xiàn)產(chǎn)值1.2億元、利稅1200萬元。二是推進房地產(chǎn)開發(fā)。加快住房制度改革，10年來累計出售公有住房##平方米，收回資金240萬元，全部用于住宅建設(shè)投入。加快出售現(xiàn)有9000平方米房產(chǎn)直屬公有房屋，可獲收益270萬元，實行滾動開發(fā)建設(shè)。鼓勵集資建房，共有32個單位開發(fā)經(jīng)濟適用住房建筑面積13萬平方米，有效解決了1800名職工的住房問題。放開交易市場，2000年以來，完成房屋買賣交易21萬平方米，交易額1.05億元，其中二手房交易面積8萬平方米，交易額8000萬元，累計收繳稅費311萬元。三是興辦商品市場。引導民營大戶投資近億元，在縣城商業(yè)中心地段興建##商廈，實現(xiàn)以場旺市、以市興城，帶動了周邊門市及住宅價格的提升。投資1880萬元的##批發(fā)大市場于去年7月投入使用，截止目前累計完成交易量1000萬斤、交易額1.9億元。
4、盤活存量資產(chǎn)，擴展經(jīng)營空間。堅持以存量換增量、以無形資產(chǎn)換有形投入，變歷史形成的資產(chǎn)為目前可以經(jīng)營的資本，變未來的收益為現(xiàn)實的投資，積極探索多元化投融資新途徑。一是盤活有形資產(chǎn)。于年初對全縣59戶國有及集體中小企業(yè)實施改制，通過股份、出讓、破產(chǎn)、民營等方式，將盤活存量閑置資產(chǎn)8000萬元；已對其中6戶國有、集體企業(yè)進行公開競價出售，實現(xiàn)拍賣額1256萬元，凈增值198萬元。積極與##實業(yè)集團有限公司合作，促成##公司國有股權(quán)整體轉(zhuǎn)讓，新增置換資金##萬元。二是盤活無形資產(chǎn)。推行城市道路、橋涵、公園、游樂設(shè)施及廣場冠名權(quán)、廣告經(jīng)營權(quán)拍賣，公開拍賣城區(qū)內(nèi)繁華地段2座公廁使用權(quán)、##廣場周邊廣告發(fā)布權(quán)，獲得收益68萬元；堅持以路養(yǎng)路，推進##收費，目前已獲省財政廳、建設(shè)廳和物價局聯(lián)合批復，實施后年可收益240萬元，并爭取國家發(fā)展銀行貸款2000萬元。
5、吸納社會資本，拓寬融資渠道。建立政府、社會投入城市基礎(chǔ)設(shè)施的互動、互惠、互利機制，堅持內(nèi)引外聯(lián)、多元投入，多輪驅(qū)動，借力生財，努力吸納城市建設(shè)資金。一是積極向上爭取資金。爭取國家財政債券、國家農(nóng)業(yè)銀行貸款及中鐵建設(shè)中心參股資金4.3億元，建設(shè)##地方鐵路一期工程，已于今年8月竣工通車。2000年以來，交通、水務、電信、電力、供熱等部門多渠道爭取城鎮(zhèn)建設(shè)資金2.6億元，完成了##、電信擴容改造等基礎(chǔ)工程，其中，僅交通局就累計爭取資金1.2億元，實施交通設(shè)施建設(shè)項目5項，##工程建設(shè)已經(jīng)啟動。二是大力招商引資。著力推介對經(jīng)營城市牽動力大的優(yōu)勢項目，引資建城、興城。引資1800萬元建成##大樓，并順利轉(zhuǎn)由##經(jīng)營管理，實現(xiàn)了資金補給和滾動發(fā)展。2004年，累計建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施項目27項，引進到位資金5787萬元。三是推進義務共建。組織發(fā)動縣直機關(guān)、企事業(yè)單位參與城市綠化、美化、亮化。2000年以來，義務共建投資共計4000萬元。今年，組織有關(guān)單位投資140萬元，對城區(qū)5條主要街道及其兩側(cè)28棟辦公樓實施燈飾化改造；動員全縣各單位和民營大戶捐資540萬元，啟動縣城20余條巷道的治理改造工程，人居環(huán)境進一步改善。
6、著力優(yōu)化環(huán)境，營造經(jīng)營氛圍。多措并舉，努力增創(chuàng)利于城市經(jīng)營和發(fā)展的環(huán)境優(yōu)勢，促進建設(shè)主體平等、自由競爭，推動城市可持續(xù)發(fā)展。一是組建專門機構(gòu)。借鑒外地成功經(jīng)驗，組建注冊資金##億元的##城投公司，負責城市建設(shè)項目的投資、開發(fā)、控股和資產(chǎn)經(jīng)營，對縣內(nèi)道路、園林、環(huán)衛(wèi)、給排水設(shè)施等國有固定資產(chǎn)進行了綜合評估，摸清底數(shù)，統(tǒng)籌運作，為經(jīng)營城市戰(zhàn)略的深入實施奠定了堅實基礎(chǔ)。二是制定扶持政策。對園區(qū)建設(shè)、市場開發(fā)等城市經(jīng)營行為，提供盡可能多的政策扶持，激發(fā)了投資商投資興業(yè)的積極性。出臺開發(fā)經(jīng)濟適用住房優(yōu)惠政策，降低房地產(chǎn)市場準入門檻，縣內(nèi)縣外一視同仁，催動了房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的興起；設(shè)立房地產(chǎn)交易中心，降低房屋交易稅費征收標準，有效活躍了住房交易市場。三是倡導誠信服務。深入開展抓“兩風”、促發(fā)展和優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境年活動，完善“一辦兩中心”功能，在土地審批、項目辦理等方面推行首問責任、服務承諾、限時辦結(jié)、失職追究、否定報備、無償代辦等工作制度，服務機制進一步完善。統(tǒng)一編制《收費項目目錄》，降低收費標準，規(guī)范收費行為，促進了依法行政。開展“誠信##”創(chuàng)建活動，營造了全民經(jīng)營城市、發(fā)展經(jīng)濟的濃厚氛圍。

關(guān)于經(jīng)營城市工作的調(diào)研報告

·         按照區(qū)委的通知要求，我們組織有關(guān)部門對我區(qū)經(jīng)營城市工作進行了詳細的調(diào)查研究，經(jīng)過認真的匯總和分析，形成報告如下?！?SPAN lang=EN-US>
　一、基本情況
　　近幾年，通過認真分析城市建設(shè)的新形勢，解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，以經(jīng)營城市為理念，對構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本和人力作用資本及相關(guān)的延伸資本進行了積極的集聚、重組和運營，把城市建設(shè)由事業(yè)向產(chǎn)業(yè)過渡，轉(zhuǎn)變城市建設(shè)過分依賴政府，忽視市場作用的現(xiàn)狀，初步探索了一條以城養(yǎng)城，以城建城的新路子。
　　一是改造環(huán)境，樹立形象。采取“大溝通、大協(xié)調(diào)”的戰(zhàn)略，突出改善環(huán)境，完善功能，打造城區(qū)新形象。幾年來，共投資億元，建筑面積萬平方米。積極協(xié)調(diào)市政府投資萬元，拓寬了龍永路，投資億元建設(shè)了鳳陽橋；與石化總廠協(xié)調(diào)，共同投資整體改造了南小區(qū)平房區(qū)，建成了龍化居民小區(qū)；與市建筑安裝集團公司溝通，由企業(yè)自行完成了鳳陽路至煉油廠東大門平房的改造任務；改造了×××大街、鳳陽路、龍華路、臥龍路、呈祥路、興化大街和東城區(qū)外環(huán)東路；招商引資開發(fā)建設(shè)了澳龍小區(qū)、久隆園、南美花園、東光小區(qū)，為老城區(qū)改造增添了亮點；永泉新村和龍府小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，進一步加快了小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐；城區(qū)內(nèi)條主要街路全部亮化、美化，硬化、綠化地面萬平方米，義務植樹萬株，極大地改善了城區(qū)面貌。
　　二是以地招商，以地生財。著眼于長遠的戰(zhàn)略考慮，對規(guī)劃用地先行投資，完善基礎(chǔ)設(shè)施，將生地養(yǎng)熟，納入政府土地儲備，優(yōu)化了開發(fā)環(huán)境。年，協(xié)調(diào)×××熱電廠投資多萬元，將公里熱網(wǎng)管線引至×××橋頭；年，協(xié)調(diào)市里投資多萬元建設(shè)了開發(fā)區(qū)至×××橋頭的公里引水管線，將龍永路兩側(cè)、萬寶工業(yè)園區(qū)及黎明村等土地運作、包裝成了熟地進行出讓，吸引了澳大利亞澳亞聯(lián)合有限公司投資，開發(fā)建設(shè)了占地公頃的澳龍小區(qū)。招商引資上馬了投資萬元的、革及服裝深加工項目及投資萬元的寶創(chuàng)彩板等一批工業(yè)項目，促進了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，農(nóng)民以土地入股，得到了實惠。在×××鎮(zhèn)向陽村招商引資億元建設(shè)的大農(nóng)高效生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)項目，將向陽村畝土地出租給開發(fā)商經(jīng)營，農(nóng)民既是地主，又被聘為產(chǎn)業(yè)工人，實現(xiàn)了二次就業(yè)，增加了收入。通過一系列的土地運營，有效地籌集了城建資金，加速了城市建設(shè)，形成了滾動造城的良性循環(huán)。
　　三是盤活存量，實施城市無形資產(chǎn)運營。盤活城市無形資產(chǎn)，逐步剝離公用事業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)，以冠名權(quán)、經(jīng)營管理權(quán)積極探索投入建設(shè)、開發(fā)、回報新路子，走出城市建設(shè)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相矛盾的誤區(qū)。臥龍路改造工程竣工后，將全長公里的路燈廣告權(quán)整體出售，利用所得收益反哺道路的維修和養(yǎng)護；將×××大街的停車站亭進行整體包裝，準備對外拍賣，從而切實改善了城市建設(shè)的投資主體，激活了城市資產(chǎn)。
　　四是發(fā)揮資源優(yōu)勢，把城市建設(shè)項目推向市場。以市場化為取向，促進資源的優(yōu)化配置，實現(xiàn)城市資源價值的最大化，大幅度地提升城市功能，帶動整個區(qū)域經(jīng)濟和社會加速發(fā)展。年，我們將×××區(qū)苗圃、物資站的土地資源置換給中龍園林綠化公司，融資多萬元，對鳳陽路、龍華路公里路段進行拓寬改造，彌補了城市建設(shè)經(jīng)費的不足。基礎(chǔ)設(shè)施的完善促使了道路兩側(cè)的土地有了較大幅度的增值，商品房銷售價格提高了個百分點，個體私營經(jīng)濟從業(yè)者增加了多人。年，經(jīng)過認真測算，將×××大街繁華地段的檢察院原址開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓給了×××工程公司，由他們投資萬元建設(shè)了建筑面積平方米的商住綜合樓，同時投資萬元在臥龍路建設(shè)了一處建筑面積平方米的檢察院辦公樓，既改善了辦公環(huán)境，又提升了土地價值，有效地建立了城市建設(shè)的多元化投資機制，切實減輕了政府壓力，全力推進了城市建設(shè)。
　　五是政府宏觀調(diào)控，推動城市建設(shè)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。不斷加快住房制度改革，取消福利分房，加大公房出售，進一步提高房屋租金，鼓勵機關(guān)干部職工購房和集資建房，全面放開了一級市場；加快了房改售房和經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權(quán)辦理工作，目前已辦理產(chǎn)權(quán)戶，同時不斷加大住宅小區(qū)的人居環(huán)境建設(shè)，有效激活了二級市場。年以來，全區(qū)住宅建設(shè)達萬平方米，住宅業(yè)的快速發(fā)展帶動了建筑業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
　　六是挖掘潛能，區(qū)域資產(chǎn)得到了合理利用。組織專人對轄區(qū)閑置資產(chǎn)、廠房、設(shè)備進行了詳細調(diào)查，建立了閑置資產(chǎn)檔案，采取網(wǎng)上發(fā)布、舉辦招商會等辦法，使轄區(qū)閑置資產(chǎn)得到了合理利用。采取招商引資的辦法，引進大哈大食品有限公司，盤活了乙烯技校閑置廠房平方米；引進匯升塑料等項目，盤活薩東工業(yè)小區(qū)廠房平方米。近年來，共盤活閑置資產(chǎn)多萬元。通過盤活閑置資產(chǎn)保持了資本的高度活化，優(yōu)化了配置，加快了資本的聚集、增值，再聚集、再增值的循環(huán)過程。
　　二、存在問題
　　我區(qū)在經(jīng)營城市工作中還存在一定的主觀和客觀問題。
　　⒈可支配資源少，導致經(jīng)營城市受限。我區(qū)中省市直企業(yè)比較多，且規(guī)模都比較大，土地、水、電、氣等資源大部分都歸企業(yè)所有，管理上自成體系，可供區(qū)里支配的少之又少。雖然一些企業(yè)已經(jīng)改制，但仍然沒有走上真正意義上的市場經(jīng)濟軌道，計劃經(jīng)濟氛圍還很濃。在經(jīng)營城市上，不情愿、不主動，總是站在旁觀者的角度上，有時不能按客觀規(guī)律辦事，導致資源不能合理得到配置，閑置資產(chǎn)不能上市經(jīng)營，有些項目只能進行政策變通，經(jīng)營城市步履堅難。
　　⒉思想不夠解放，導致經(jīng)營城市不暢。“經(jīng)營城市”是一個新概念，各級部門、單位短時間還不能徹底擺脫過去計劃經(jīng)濟的模式，沒有改變以政府作主、財政拿錢的僵化方式，沒有形成通過資本運作，吸引個人、企業(yè)、中介組織等各類社會主體參與城市發(fā)展的思想，單一為了改造而改造，為了建設(shè)而建設(shè)，政府主導、市場主體、社會運作的多元化經(jīng)營城市模式還沒有建立起來。另外，過去企業(yè)建設(shè)征用土地時，產(chǎn)生了一些歷史遺留問題，導致現(xiàn)在群眾在思想上有顧慮，在涉及土地等問題時，謹小慎微，害怕失去利益，參與經(jīng)營城市的積極性不高。
　　⒊事權(quán)劃分不明，導致經(jīng)營城市滯后。在經(jīng)營城市中，市、區(qū)兩級在責、權(quán)、利上不統(tǒng)一，作為基層政府缺乏必要的自主權(quán)、管理權(quán)和經(jīng)營權(quán)，調(diào)控能力弱，很多情況看得見，管不著，我區(qū)在進行廣告審批、土地拍賣、公開招標等工作時，處理問題不及時、不到位，有時貽誤了工作戰(zhàn)機，基層在經(jīng)營城市中的作用沒有發(fā)揮出來。
　　三、幾點建議
　　今后我區(qū)在經(jīng)營城市工作中總的指導思想應該是：以市場化為取向，盤活城市的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，促進資源的優(yōu)化配置，實現(xiàn)資源價值的最大化，大幅度地提升城區(qū)功能，進而帶動整個區(qū)域經(jīng)濟社會加速發(fā)展。
　　⒈著力創(chuàng)新環(huán)境，增強城區(qū)整體競爭力。要堅持運用市場手段配置社會資源的機制，以現(xiàn)代化眼光，結(jié)合區(qū)情實際，進一步加強城區(qū)硬環(huán)境和軟環(huán)境建設(shè)，特別要注重提高城市的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)水平，努力把我區(qū)建設(shè)成為具有石化城和生態(tài)城特色的現(xiàn)代化城區(qū)，吸引更多的國內(nèi)外客商投資我區(qū)建設(shè)。一是突出城市建設(shè)的生態(tài)化。今后我區(qū)的城市建設(shè)，不僅要從單體建筑設(shè)計上下功夫，更重要的是將住宅、商服等人工建筑與園林、綠地等自然環(huán)境有機地結(jié)合起來。把整個城區(qū)的發(fā)展與北二十里泡、董家泡、三永泡等自然景觀的開發(fā)結(jié)合起來，充分發(fā)揮我區(qū)這一濕地資源優(yōu)勢，在保證濕地蓄洪排澇、調(diào)蓄水源和區(qū)域性氣候調(diào)節(jié)能力等系統(tǒng)功能不被破壞的前提下，結(jié)合濕地生態(tài)系統(tǒng)生物多樣性的特點，積極探尋不改變濕地生態(tài)環(huán)境景觀和功能的多元開發(fā)利用途徑，建立×××特有的珍禽—魚—蘆葦—旅游為一體的開發(fā)模式。二是突出城市管理的人本化。把加強城市管理、深化文明城市建設(shè)放在全區(qū)經(jīng)濟的大局來考慮，采取切實可行的措施，不斷優(yōu)化城市環(huán)境，產(chǎn)生綜合效應，贏得綜合商機；以提高市民思想道德、文化素質(zhì)和文明程度為重點，深入開展“講文明，樹新風”活動，使廣大市民在日常文明行為上有一個新的提高。三是突出形象宣傳的的全面化。如果一個城市的知名度不高，就必然缺乏應有的吸引力和競爭力。因此，要充分利用新聞媒介、網(wǎng)絡和招商會等一切機會，加強城區(qū)形象宣傳，擴大我區(qū)的影響。
　　⒉著力盤活企業(yè)，培養(yǎng)充滿活力的市場主體。企業(yè)是城市經(jīng)濟的細胞，是市場競爭的主體。要堅持把搞活企業(yè)資產(chǎn)作為經(jīng)營城市的基本著力點。在搞活企業(yè)這個問題上，要針對我區(qū)中、省、市直企業(yè)比較多的實際，牢固樹立“區(qū)域一體化”的思想，按照市場經(jīng)濟要求，強化政府的服務職能，妥善處理好執(zhí)法與服務，服務與管理，管理與發(fā)展的辨證關(guān)系，把服務貫穿到企業(yè)發(fā)展的全過程，尤其是幫助石化企業(yè)搞好深化改革，幫助存續(xù)企業(yè)謀求新的發(fā)展，通過有效的服務，實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)的優(yōu)化配置，擴大本土經(jīng)濟總量。對區(qū)屬企業(yè)，通過深化改革、轉(zhuǎn)換機制，使每一個企業(yè)逐步成為產(chǎn)權(quán)清晰、政企分開、權(quán)責明確、管理科學的市場主體。
　　⒊著力調(diào)控土地資源，實現(xiàn)土地價值的最大化。按照經(jīng)營城市的理念，積極協(xié)調(diào)市土地部門，把我區(qū)土地由行政審批向市場拍賣轉(zhuǎn)軌，逐步建立起土地收購、整理、儲備、拍賣等一整套經(jīng)營管理制度，把土地運作納入市場化、法制化軌道。為此，要把土地資源經(jīng)營好。一是實行提前收購、整理制度。開展土地資源調(diào)查，摸清我區(qū)土地資源的現(xiàn)狀，進行分類整理，建立土地資源儲備庫，對城區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的生荒地，提前統(tǒng)一征用，加以開發(fā)整理，縮短征地和建設(shè)周期和建設(shè)周期，為招商引資做好準備。二是對于地處黃金地段的機關(guān)、事業(yè)、企業(yè)單位以及部分居民，有計劃地進行搬遷，對搬遷者實行相關(guān)的優(yōu)惠政策，進行產(chǎn)權(quán)置換，從級差地租中獲得收入，從而加快舊城改造、加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三是對房地產(chǎn)的增值進行社會再分配。近年來，我區(qū)在道路交通、公共設(shè)施建設(shè)等方面進行了大量投入，有效地改善了城市的居住環(huán)境。伴隨著城區(qū)環(huán)境的不斷改善，房地產(chǎn)商開發(fā)的商品房隨之不斷升值。為此，要對開發(fā)商收取一定比例的城市環(huán)境建設(shè)配套費，將這部分收入再投入城市建設(shè)，從而加速城市環(huán)境的進一步改善。
　　⒋著力打破所有制界限，努力盤活城市空間資源。經(jīng)營城市的基本目的是要經(jīng)營好城市所有的資產(chǎn)。因此，在盤活城市資產(chǎn)的工作中我們要明確這樣一個指導思想：打破一切界限，不分所有制，不分隸屬關(guān)系，都是盤活城市資產(chǎn)的范疇。下一步，我們要集中一段時間和人力、物力，開展建筑空間、橋梁、公共汽車站廊、路燈等資源的調(diào)查，在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上，進行深入挖掘和深度開發(fā)，進行有形化運作，通過轉(zhuǎn)讓、拍賣、租賃等形式，使其進入運營狀態(tài)，塑造城市形象，提升城市品位，推介企業(yè)產(chǎn)品，增加政府在廣告上的收益。

加改革步伐做好經(jīng)營城市文章
──對我區(qū)經(jīng)營城市情況的調(diào)查與思考
隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的建立完善和城市化進程的不斷加快，以經(jīng)營城市的理念來推進城市建設(shè)已經(jīng)成為城市政府的共識。只有變過去單純由政府投資建設(shè)城市為經(jīng)營城市，建立投入產(chǎn)出的良性循環(huán)機制，才能使城市在經(jīng)營中增值、發(fā)展和振興。近年來，我區(qū)在經(jīng)營城市方面進行了有益 的探索，但也存在諸多問題，制約了城市發(fā)展的速度和質(zhì)量。因此，必須解放思想，加大改革力度，真正實現(xiàn)對城市的有效經(jīng)營。一、經(jīng)營城市現(xiàn)狀和存在問題
近兩年市政府將一部分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務交給****區(qū)，對推動全區(qū)城建事業(yè)的發(fā)展是好機會，但同時也給城建工作提出了一些新的課題，其中最主要的是如何籌措城建資金。*****年，我區(qū)先后承擔了*****兩條主干道7.4千米的修建或改造任務，預算投資為3447.2萬元。市政府承諾每年貼息300萬元，建設(shè)資金要由我區(qū)籌措。而目前我區(qū)財政是吃飯財政，每年財政收入只能維持黨政機關(guān)及相關(guān)事業(yè)單位的正常經(jīng)費開支，根本無力籌措巨額資金承擔基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務。今年雖經(jīng)努力向銀行爭取到了兩條道路的建設(shè)資金，面臨很大還本壓力。為此我區(qū)將所轄的轉(zhuǎn)城村的舊村改造作為生財之道。目前我區(qū)有23個轉(zhuǎn)城村，且都處于城市中心區(qū)，目前完成改造的有4個，正在改造中的（包括開始施拆的）2個，已列入改造規(guī)劃的4個，不有7個村正在籌劃改造。按原有運作模式，基本上由各開發(fā)商同各村協(xié)商進行開發(fā)，并直接通過市有關(guān)部門辦理各種審批手續(xù)，其有利點在于不需政府出資并承擔經(jīng)營風險，而且改善了城市環(huán)境。但其弊端也顯而易見，一是開發(fā)商私下運作、拆遷補償暗箱操作的情況越來越突出，導致拆遷補償標準不斷變化，政府難以調(diào)控管理，且直接影響到其它城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入水平。二是由于缺乏規(guī)范化管理，政府相應的主導作用不突出，拆遷中的矛盾日漸增多，已直接影響社會穩(wěn)定，政府在很大程度上被動性工作，迫不得已處理拆遷矛盾，并且難度較大。三是我區(qū)不能借舊改籌措資金，相反卻隨市政設(shè)施日漸不足帶來的壓力。
二、對策與建議
面對我區(qū)經(jīng)營城市過程中遇到的城建資金少，來源少等突出問題，只有大力改革經(jīng)營城市方法、體制等，努力探索在市場經(jīng)濟條件下以城養(yǎng)城，流動發(fā)展的新路。
（一）轉(zhuǎn)變觀念，以經(jīng)營求持續(xù)發(fā)展。
經(jīng)營城市，是市場經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。隨著城市規(guī)模的日益擴大，政府直接投入功能的日漸弱化，管理功能的日漸增強，市場經(jīng)濟的日益發(fā)達，決定了城市建設(shè)必須走向市場化。城市本來就是由“金子”推起來的，龐大的城市實物形態(tài)資金本身就是一座金礦，迫切需要開采、經(jīng)營，以更多地轉(zhuǎn)化為價值形態(tài)和貨幣形態(tài)，從而形成城市建設(shè)投入──轉(zhuǎn)化──再投入的良性循環(huán)的新機構(gòu)。因此，把市場經(jīng)濟中的經(jīng)營意識、經(jīng)營機構(gòu)、經(jīng)營主體、經(jīng)營方式等多種要素引入城市建設(shè)，利用市場機構(gòu)建立城市建設(shè)的多元投資體系，改變投資主體單一化，打破城市建設(shè)內(nèi)政府包攬的格局，面向市場，像經(jīng)營企業(yè)那樣經(jīng)營好城市，以業(yè)主管理的身份將城市的三大資本推向市場，流動經(jīng)營，以達到為城市發(fā)展提供資金的目的，促進和加快城市發(fā)展的步伐。
（二）理順管理體制，增強經(jīng)營城市效益。
當前，由于我區(qū)是城市中心區(qū)這一特點，且受利益驅(qū)使等原因，在很多方面與市存在職能交叉現(xiàn)象，我區(qū)經(jīng)營城市具體運作中亦有大量體現(xiàn)：城市基礎(chǔ)設(shè)施中供水、供電、供勢、公交等由市統(tǒng)一管理；在舊城區(qū)改造中我區(qū)大部分土地由市組織實施，拍賣收益上交市財政，再由市財政劃撥區(qū)里等等。這樣一方面減少了我區(qū)經(jīng)營城市的收益，降低了積極性；另外一方面也使得我區(qū)在經(jīng)營城市時受市里制約太多，協(xié)調(diào)困難，而降低經(jīng)營效率。為此，我區(qū)應積極努力，將應由我區(qū)直接管理的基礎(chǔ)設(shè)施及管理權(quán)從市里收回。通過項目建設(shè)樹立自身形象。將市里交給我區(qū)的城建工作千方百計干好，如目前進行的河北大街拓寬改造及服務里改造，占領(lǐng)我區(qū)的一席之地。另外，市區(qū)職能關(guān)系不一定先從機制上理順，而應從具體工作上理順，先體現(xiàn)出理順的效果，讓市里認識到把哪些實權(quán)下放到區(qū)里才合理，就會促進理順的過程。同時，盡快制定理順體制的方案，增強可操作性。
我區(qū)城建系統(tǒng)各單位人多事少，城市建設(shè)資金被白白吃掉，也加重了政府財政負擔，降低了資金使用效益，急需改革。長期以來，我區(qū)城建單位接收了大量的人員，如何建立精簡高效的管理體制是新的課題。要解決這一課題，就應采取事業(yè)單位企業(yè)化管理等多種形式加以改革，達到減員增效的目的。目前，我區(qū)環(huán)衛(wèi)等市政已進行了初步探索，環(huán)衛(wèi)局對道路清掃保潔權(quán)、公廁保潔權(quán)實行內(nèi)部公開招標，市政工程局將內(nèi)部劃分為市政管理處、市政維修處、市政工程處，實現(xiàn)了管干分離，事企分離，充分調(diào)動了各方積極性。
（三）運用營手段，為城市建設(shè)籌措資金。
1、組成城鄉(xiāng)建設(shè)公司，拓寬思路，謀劃舊城改造。對前期舊村改造中的問題，我區(qū)組成了綜合開發(fā)辦。在此基礎(chǔ)上，應成立城鄉(xiāng)建設(shè)公司，具體配合區(qū)開發(fā)辦，運作具體舊改項目，即通過政府手段抓舊改規(guī)劃、抓拆遷，通過企業(yè)手段籌集項目運作前期啟動資金，并具體組織實施拆遷、安置房建設(shè)，只要運用成功一個項目，即現(xiàn)流動發(fā)展。拆遷后的土地按照新的土地出讓辦法，進行出讓，收回資金專戶存儲，專款用于城市設(shè)施建設(shè)。其好處有如下幾點：一是有利于推動市政、房管物業(yè)等事業(yè)發(fā)展，改造小區(qū)內(nèi)的市政配套設(shè)施，自己建設(shè)，有錢可賺，推動了市政企業(yè)化改革進程，房屋確權(quán)、交易等區(qū)房管局統(tǒng)一辦理，增加了地方收入，物業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)，為下步規(guī)范管理打基礎(chǔ)，減少了社會性矛盾；二是自身項目開發(fā)建設(shè)增加了稅收；三是自身運作，統(tǒng)一規(guī)范拆遷行為，減少矛盾，有利于協(xié)高解決開發(fā)企業(yè)同村集體利益平衡；四是自身運作，土地出讓金“取之有理”，可進入地方專。如此運作，就可以改變目前的“費力無利”現(xiàn)狀。有為有位，才能充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，創(chuàng)造性的解決好目前城建中的資金短缺問題。
同時，對部分不適宜繼續(xù)在城市中心區(qū)經(jīng)營的區(qū)屬（包括鎮(zhèn)、街）企業(yè)，也可由區(qū)綜合開發(fā)辦運作，實行土地置換，既解決了老企業(yè)發(fā)展空間問題，又可使土地增加收益。
2、盤活存量資產(chǎn)，擴充城市建設(shè)資金來源。
經(jīng)過長期積累，城市建設(shè)已逐步形成了一個龐大的家庭，管好這部分資產(chǎn)，使其既能更好的發(fā)揮城市功能作用，又為城市建設(shè)的再創(chuàng)造、再積累做出貢獻，更是非常經(jīng)濟現(xiàn)實的問題。本著“誰投資、誰受益”的原則，綜合運用土地資本，出讓土地使用權(quán)，把土地開發(fā)與市政設(shè)施建設(shè)緊密結(jié)合起來，利用土地出讓金推進市政建設(shè)；拍賣公廁保潔權(quán)，拍賣道路、橋梁命名權(quán)等方式，通過競爭轉(zhuǎn)讓部分市政設(shè)施的經(jīng)營權(quán)，變死錢為活錢，是城市建設(shè)一個巨大的投資增長點。
3、按照市場化運作原則，推進改革，實行資本運營。
據(jù)統(tǒng)計，城建系統(tǒng)現(xiàn)有各類固定資產(chǎn)3367.5283萬元，由于原體制及要制等原因，資產(chǎn)的利用率很低，如何通過資本運營、充分發(fā)揮現(xiàn)有資產(chǎn)的作用，實現(xiàn)資產(chǎn)增值，流動發(fā)展，是積累城建資金的一個重要渠道。首先必須大膽進行政策，實行政企分開，政事分開，建管分開，通過體制改革，發(fā)揮市場機制在城市管理中的作用。即將城建部門中的環(huán)衛(wèi)、園林、市政等盡快改制為公司，將現(xiàn)有管理性資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為經(jīng)營性資產(chǎn)，將國有事業(yè)單位轉(zhuǎn)為有限公司。企業(yè)的改制有利于實現(xiàn)人才的市場化配置，從根本上解決人浮于事，有錢吃飯，無錢建設(shè)的問題。其次，將目前造財政撥款維護管理的市政設(shè)施，逐步推向市場，既有利于提高管護水平，又可減少或降低管理費用。再次，利用現(xiàn)有資產(chǎn)，積極開展多方位經(jīng)營，開辟新的經(jīng)營空間，增加收入。目前城建任務重，有米下鍋，是推進事業(yè)單位企業(yè)化的好時機。