二手房買(mǎi)賣(mài)合同律師詳解

王榮洲

 

二手房并不是一個(gè)法律概念，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱。它是相對(duì)于開(kāi)發(fā)商新建的商品房而言的，新建的商品房第一次交易時(shí)稱為“一手房”，再次上市交易時(shí)就稱為“二手房”。二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房等。

在上海市進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)必須簽訂專門(mén)的網(wǎng)上備案合同，即由上海市房屋土地資源管理局制定和上海市工商行政管理局監(jiān)制的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。即使買(mǎi)賣(mài)雙方私下簽訂了二手房買(mǎi)賣(mài)合同，也得到房地產(chǎn)交易中心重新簽訂網(wǎng)上備案的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。買(mǎi)賣(mài)雙方在二手房買(mǎi)賣(mài)之前要對(duì)《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的各條款進(jìn)行詳細(xì)的了解，只有在詳細(xì)了解各條款的基礎(chǔ)上才能最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，簽訂符合己方利益的合同。

一、《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的組成

該示范合同由：特別告知（一）、特別告知（二）、上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同正文、補(bǔ)充條款（一）、補(bǔ)充條款（二）、附件一、附件二、附件三、附件四、附件五、附件六共11個(gè)部分組成。這11個(gè)部分并不是同等重要的，就簽訂合同本身來(lái)說(shuō)，最重要的是補(bǔ)充條款（一）和附件三，補(bǔ)充條款（一）約定了合同正文之外其他需要約定的事項(xiàng)，附件三是付款條款，涉及到雙方付款的條件及期限等當(dāng)然很重要，其他的組成部分基本都是格式性的，直接填或者直接選就可以了。

二、《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》各組成部分詳解

2.1 特別告知

特別告知一、二就是示范合同文本中對(duì)簽訂合同的一些常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)及其預(yù)防以及注意事項(xiàng)的特別提醒。買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同前要仔細(xì)的查閱，并知悉其內(nèi)容。

2.2 上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同正文

該合同正文的各條款都是固定格式的，條款本身是不能更改的，只可在需要填空的內(nèi)容上根據(jù)實(shí)際情況及雙方協(xié)商一致的結(jié)果來(lái)填寫(xiě)。如果是委托房產(chǎn)中介來(lái)買(mǎi)房的，對(duì)于合同正文每個(gè)中介公司都有固定的表達(dá)格式，網(wǎng)簽的時(shí)候根據(jù)本次交易的具體情況直接填寫(xiě)就行。如果沒(méi)有委托中介而是自行交易的，在到房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)簽時(shí)，房地產(chǎn)交易中心對(duì)于合同正文也會(huì)提供一些固定的格式。現(xiàn)就合同正文的一些條款詳解如下：

2.2.1 合同第1條買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的基本情況條款

在該條款中要填寫(xiě)清楚居間方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的名稱以及執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的姓名和執(zhí)業(yè)證號(hào)碼。將來(lái)一旦發(fā)生糾紛，涉及到中介公司責(zé)任的，可以作為投訴及訴訟之用。其他內(nèi)容根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證上登記的信息如實(shí)填寫(xiě)即可。

2.2.2 合同第4條騰房條款

在該條款中騰房的時(shí)間一定要根據(jù)具體情況匡算出一個(gè)寬裕的時(shí)間，因?yàn)橐坏┰诩s定的時(shí)間內(nèi)沒(méi)有騰房會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的違約責(zé)任的。在該條款中房屋轉(zhuǎn)移占有一般約定以雙方簽訂房屋交接書(shū)，出賣(mài)人將房屋鑰匙交付乙方為準(zhǔn)。這樣約定很重要，轉(zhuǎn)移占有時(shí)間涉及到房屋意外風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)的問(wèn)題。

2.2.3 合同第7條風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移條款

合同第7條是和合同第4條緊密相關(guān)的。這里的“風(fēng)險(xiǎn)”并非指由當(dāng)事人故意或過(guò)失造成的，而是由于意外事件或自然災(zāi)害造成的損失，如房屋滲漏、受潮、失竊、滅失等造成的損失，一旦這類損失發(fā)生，由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任就關(guān)系到雙方的切身利益了。

風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的轉(zhuǎn)移有兩種模式，一是以所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，即誰(shuí)享有所有權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)即由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)。一旦房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到購(gòu)房人名下，則由購(gòu)房人承擔(dān)房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；二是以房屋的交付時(shí)間為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)過(guò)戶和房屋交付的時(shí)間是不一致的，所以約定風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移條款很有必要。對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)當(dāng)然選擇風(fēng)險(xiǎn)自房屋轉(zhuǎn)移占有之日發(fā)生轉(zhuǎn)移。

2.2.4 合同第9、10條違約責(zé)任條款

合同第9條是關(guān)于購(gòu)房人未按時(shí)付款需要承擔(dān)的違約責(zé)任，合同第10條是關(guān)于出賣(mài)人未按時(shí)騰房需要承擔(dān)的違約責(zé)任。委托中介買(mǎi)房時(shí)，每個(gè)中介都有一定的固定格式，一般雙方違約的責(zé)任都是同等的。在網(wǎng)簽合同時(shí)都是直接填寫(xiě)的。下面介紹一種違約責(zé)任條款范例：

 “買(mǎi)受人未按本合同付款協(xié)議約定的期限付款的，應(yīng)當(dāng)向出賣(mài)人支付違約金，違約金按照房屋總價(jià)款日萬(wàn)分之五計(jì)算，違約金自本合同應(yīng)付款期限第二日起算至實(shí)際付款之日止。逾期超過(guò)二十日的，除買(mǎi)受人應(yīng)向出賣(mài)人支付違約金之外，出賣(mài)人有權(quán)單方解除合同。出賣(mài)人單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為房屋總價(jià)款的20%。出賣(mài)人可從買(mǎi)受人已付房款中扣除相當(dāng)于違約金和賠償金部分的價(jià)款，余款返還給買(mǎi)受人，已付房款不足支付違約金和賠償金的，買(mǎi)受人應(yīng)在接到通知之日起三日內(nèi)向出賣(mài)人補(bǔ)足。”

2.2.5 合同第13條爭(zhēng)議解決條款

根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇一個(gè)對(duì)自己有利的爭(zhēng)議解決方式，或仲裁或訴訟。無(wú)論選擇仲裁或訴訟一定要寫(xiě)清楚仲裁委或法院的全稱。仲裁或訴訟只能選擇其一。

2.3 補(bǔ)充條款（一）

補(bǔ)充條款（一）是非常重要的條款，約定合同主文之外雙方需要約定的其他事項(xiàng)。在沒(méi)有專業(yè)律師起草合同的情況下，一般購(gòu)房者對(duì)補(bǔ)充條款是極不重視的，不重視的原因是他們對(duì)補(bǔ)充條款根本就不懂，不知道要約定哪些事項(xiàng)。在沒(méi)有專業(yè)人士的陪同下，簽訂合同時(shí)補(bǔ)充條款（一）一般都是空白，一般購(gòu)房者只關(guān)心商務(wù)條款，對(duì)法律條款沒(méi)興趣，也沒(méi)那個(gè)能力有興趣。如果你是通過(guò)房產(chǎn)中介來(lái)購(gòu)房的，補(bǔ)充條款（一）是空白或約定的很簡(jiǎn)單問(wèn)題還不大，因?yàn)樵诤炗喺降摹渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》之前房產(chǎn)中介都會(huì)跟雙方簽訂一個(gè)《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》，有些中介公司還會(huì)簽訂一份簡(jiǎn)單的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。這樣補(bǔ)充條款（一）中的大部分內(nèi)容在這些事先簽訂的合同中都有所體現(xiàn)，一旦發(fā)生糾紛也有據(jù)可依。如果不是通過(guò)房產(chǎn)中介而是自行交易的，那一個(gè)詳備的補(bǔ)充條款（一）就會(huì)顯得非常重要。下面就補(bǔ)充條款（一）中經(jīng)常需要約定的條款提供一些范例，并進(jìn)行詳解。

    2.3.1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款包含的內(nèi)容

本合同第二條約定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款包括維修基金余額、管理費(fèi)押金、電話初裝費(fèi)、煤氣初裝費(fèi)、有線電視申請(qǐng)費(fèi)等費(fèi)用以及隨同該房地產(chǎn)一起轉(zhuǎn)讓的附屬設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝飾、裝修的價(jià)格，就上述費(fèi)用，甲、乙雙方不再另行結(jié)算。

【詳解】本條對(duì)合同正文中約定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款具體包含的事項(xiàng)進(jìn)行了詳細(xì)的列舉，防止將來(lái)雙方扯皮，主要是防止出賣(mài)人以本條款中的任何事項(xiàng)為由要求購(gòu)房人增加房款。

 2.3.2 告知及更名

甲方應(yīng)于本合同生效次日起十日內(nèi)將該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書(shū)面告知業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理單位。維修基金、管理費(fèi)、電話初裝費(fèi)、煤氣初裝費(fèi)、有線電視申請(qǐng)費(fèi)等所有需要更名的事項(xiàng)，甲、乙雙方應(yīng)于合同約定的騰房日期之前辦妥戶名變更手續(xù)，以上各項(xiàng)更名的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

【詳解】按照相關(guān)法律規(guī)定房屋買(mǎi)賣(mài)要有一個(gè)告知義務(wù)。告知約定只是一個(gè)提示性條款，約不約定都無(wú)所謂，而且買(mǎi)賣(mài)雙方一般也不會(huì)履行告知義務(wù)的。但更名條款很重要，不及時(shí)更名的房屋交付使用之后會(huì)產(chǎn)生一些不必要的麻煩。出賣(mài)方一般拿的是凈價(jià)是到手價(jià)，所以更名所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用都是由購(gòu)房人承擔(dān)的。

2.3.3 戶口遷移

甲方承諾于合同約定的騰房日期之前向房屋所在地的公安派出機(jī)構(gòu)辦妥原有戶口的全部遷出手續(xù)；若甲方未及時(shí)遷出全部戶口，每逾期一日，則由甲方按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的日萬(wàn)分之五向乙方支付違約金，直至原有戶口全部遷出時(shí)止。

【詳解】二手房買(mǎi)賣(mài)中的戶口問(wèn)題在二手房買(mǎi)賣(mài)中是極容易被忽視的，但又極其重要的問(wèn)題。房產(chǎn)中介只管居間促成交易，不管戶口問(wèn)題，一般購(gòu)房者又不懂戶口問(wèn)題，所以戶口問(wèn)題會(huì)被忽視。關(guān)于戶口遷移條款的重要性，可以參考本館文章《二手房買(mǎi)賣(mài)中的戶口問(wèn)題》：http://www.hbhlny.cn/content/13/0530/10/7663751_289164338.shtml

2.3.4 交房時(shí)的狀態(tài)

甲方須保證交房時(shí)本合同附件二所列之該房屋內(nèi)管道管線、附屬設(shè)施、設(shè)備、室內(nèi)裝飾、裝修與簽訂本合同之日的狀況相符；乙方確認(rèn)其于簽訂本合同前已經(jīng)對(duì)該房屋進(jìn)行了初步驗(yàn)看。雙方同意甲方將該房屋按現(xiàn)狀交付乙方。

【詳解】交房時(shí)的狀態(tài)一定要約定清楚，因?yàn)槟阍谫?gòu)房實(shí)地考察時(shí)，對(duì)房屋的設(shè)備、裝飾、裝修等都非常滿意，但等買(mǎi)完房交房時(shí)發(fā)現(xiàn)原先滿意的設(shè)備、裝飾、裝修等已經(jīng)變樣了，要么缺失，要么遭到了不同程度的破壞。如果事先不約定好，到時(shí)候你腸子都會(huì)悔青了。

2.3.5 相關(guān)稅費(fèi)的承擔(dān)

本合同第二條約定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款是凈價(jià)（到手價(jià)），是不包括相關(guān)稅費(fèi)的。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)涉及到需要甲方承擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)，除本合同另有約定外由乙方承擔(dān)。

【詳解】二手房買(mǎi)賣(mài)中相關(guān)稅費(fèi)究竟應(yīng)當(dāng)由哪一方來(lái)承擔(dān)？遵循約定優(yōu)先、法定補(bǔ)充的原則，即買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)由哪一方繳納相關(guān)稅費(fèi)事先有約定的或事后達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，依雙方的約定，否則依據(jù)法律的規(guī)定來(lái)繳納相關(guān)稅費(fèi)。二手房買(mǎi)賣(mài)中出賣(mài)人一般都是拿凈價(jià)，不承擔(dān)任何稅費(fèi)的。其實(shí)這樣做有時(shí)候只是為省事，如果出賣(mài)人承擔(dān)本應(yīng)由其承擔(dān)的稅費(fèi)，那相應(yīng)的購(gòu)房款也就增加了。

 2.3.6 限購(gòu)

若因有關(guān)行政機(jī)關(guān)執(zhí)行購(gòu)房相關(guān)政策或法律，而導(dǎo)致本次交易無(wú)法按照約定履行的，則甲、乙雙方任何一方均有權(quán)單方解除合同，任何一方單方解除本合同的，需書(shū)面通知另一方。本合同解除后，甲方已經(jīng)收取的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)于合同解除次日返還乙方，每逾期一日，甲方應(yīng)支付乙方未返還款項(xiàng)日萬(wàn)分之五的違約金。除此之外，甲、乙雙方互不承擔(dān)其他責(zé)任。

【詳解】限購(gòu)問(wèn)題其實(shí)在準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)事先都要落實(shí)清楚的自己符合購(gòu)買(mǎi)條件時(shí)再去購(gòu)房。但在這里為什么還要約定這么個(gè)條款，就是為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，以防萬(wàn)一。

 2.3.7 通知

甲、乙雙方應(yīng)在本合同的簽署欄中如實(shí)提供聯(lián)系地址及聯(lián)系電話等。甲、乙雙方關(guān)于本合同履行及相關(guān)事宜的通知，應(yīng)當(dāng)按照載明的地址發(fā)出。通知一般以對(duì)方或授權(quán)代表簽名或者蓋章確認(rèn)為準(zhǔn)。如果以快遞或者掛號(hào)信形式寄送的，自發(fā)出之日起第四日視為送達(dá)之日。任何一方的聯(lián)系方式發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，否則因此產(chǎn)生的一切不利后果自行承擔(dān)。

【詳解】通知條款在任何合同中都是一個(gè)極其重要的條款。但是在實(shí)踐中往往被忽視。一旦發(fā)生糾紛需要送達(dá)時(shí)，你就會(huì)知道如果這個(gè)條款沒(méi)有約定好會(huì)多么麻煩。關(guān)于合同通知條款的重要性，可以參考文章《如何起草合同中的通知條款》：    

2.4 補(bǔ)充條款（二）限購(gòu)條款

該條款是有關(guān)限購(gòu)的相關(guān)約定，購(gòu)房人在購(gòu)房之前一定都是了解過(guò)相關(guān)限購(gòu)政策的，如果是通過(guò)房產(chǎn)中介購(gòu)房的，房產(chǎn)中介事先一定會(huì)審查購(gòu)房人是否符合限購(gòu)政策的，所以該條款按照房產(chǎn)中介或房地產(chǎn)交易中心提供的范例條款直接填寫(xiě)就行。

2.5 附件（一）房屋平面圖及房地產(chǎn)四至范圍條款

   附件（一）在簽訂合同時(shí)，一般都是空白，不用填寫(xiě)的。房屋平面圖及房地產(chǎn)四至范圍在房地產(chǎn)權(quán)證中有明確的圖紙。在正式的買(mǎi)賣(mài)合同中一般都不再顯示出來(lái)。

 2.6 附件（二）隨房屋同時(shí)轉(zhuǎn)讓的設(shè)備、裝飾情況及處理?xiàng)l款

 附件（二）的內(nèi)容按照房產(chǎn)中介或房地產(chǎn)交易中心提供的范例條款即可。這里需要特別提醒的是，關(guān)于出賣(mài)人隨房一并轉(zhuǎn)讓的設(shè)備、裝飾等，為了避免以后雙方扯皮，所以雙方一定要簽訂一個(gè)《移交清單》，明確約定哪些設(shè)備或裝飾等是留給購(gòu)房人的，而不是在合同中簡(jiǎn)單寫(xiě)明“固定裝修”等不明確字眼。《移交清單》房產(chǎn)中介都有范本，直接在留給購(gòu)房人的事項(xiàng)前面打勾就行。如果沒(méi)通過(guò)房產(chǎn)中介自行交易的，也很簡(jiǎn)單，就是寫(xiě)明哪些東西出賣(mài)人是留給購(gòu)房人的即可。

2.7 附件（三）付款條款

   附件（三）付款條款是雙方當(dāng)時(shí)人最為關(guān)心的條款。付款方式一般有一次性付款、分期付款和按揭貸款付款。下面就附件（三）付款條款中經(jīng)常遇到的付款情況提供一些范例，并進(jìn)行詳解（主要針對(duì)房屋還有按揭貸款沒(méi)有還清的情況）。

2.7.1 定金

在簽訂本合同前，甲方已經(jīng)收取乙方支付的定金計(jì)人民幣    元（大寫(xiě)：人民幣     元整），該定金在簽訂本合同當(dāng)日自動(dòng)轉(zhuǎn)為首期房款的一部分。若甲方違約不賣(mài)，則應(yīng)向乙方雙倍返還定金；若乙方非因甲方的原因違約不買(mǎi)，則已支付甲方的定金不予返還。

【詳解】作為買(mǎi)賣(mài)雙方簽約及履約的一種擔(dān)保，房產(chǎn)中介及出賣(mài)人都會(huì)要求購(gòu)房人在簽訂正式的二手房買(mǎi)賣(mài)合同前，在簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議時(shí)就支付一定的定金。實(shí)踐中定金的支付數(shù)額一般從2萬(wàn)至6萬(wàn)不等。定金的支付方式有購(gòu)房人直接支付給出賣(mài)人的；如果出賣(mài)人不方便導(dǎo)致不能直接支付的，房產(chǎn)中介會(huì)要求購(gòu)房人先向中介公司支付一定的購(gòu)房意向金，再由房產(chǎn)中介轉(zhuǎn)交給出賣(mài)人，這樣購(gòu)房意向金就自然轉(zhuǎn)化為購(gòu)房定金了。購(gòu)房意向金轉(zhuǎn)定金的方式有一定的風(fēng)險(xiǎn)，一方面來(lái)之于中介公司本身的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面如果中介公司沒(méi)有將購(gòu)房意向金支付給出賣(mài)人，這樣將來(lái)一旦發(fā)生糾紛就不能主張定金罰則，所以最保險(xiǎn)的方式就是將定金直接支付給出賣(mài)人。一旦雙方簽訂了正式的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，定金就轉(zhuǎn)換為首期房款的一部分。

2.7.2 付款方式

（1）首期房款

乙方應(yīng)于簽訂本合同當(dāng)日即    年  月  日向甲方支付首期房款（含定金）人民幣     元（大寫(xiě)：人民幣     元整）。該首期房款中不包括購(gòu)房尾款。甲方應(yīng)于合同約定的過(guò)戶日前還清抵押貸款，并同時(shí)辦妥抵押注銷登記。乙方支付的首期房款專用于甲方償還抵押貸款之用，首期房款若有不足，不足部分由甲方自行補(bǔ)足且清貸費(fèi)用由甲方承擔(dān)。甲方如果將乙方支付的首期房款挪作他用致使合同約定的過(guò)戶日前未能還清抵押貸款，并注銷抵押登記的，甲方應(yīng)向乙方支付已付房款的20%作為違約金，乙方并有權(quán)單方解除合同。

【詳解】如果房子還有按揭貸款沒(méi)有還清，現(xiàn)在上海實(shí)踐操作中不允許轉(zhuǎn)按揭，只能先還清按揭貸款，注銷抵押登記才能辦理過(guò)戶。最好讓出賣(mài)人先還清按揭貸款，再賣(mài)房，這樣是最保險(xiǎn)的。但是實(shí)踐中出賣(mài)人要么不愿意，要么沒(méi)能力先還清按揭貸款，出賣(mài)人得用購(gòu)房人支付的首期房款來(lái)還按揭，所以出賣(mài)人會(huì)要求購(gòu)房人支付的首期房款夠還按揭貸款的。這樣的話就存在一個(gè)很大的風(fēng)險(xiǎn)，就是如果購(gòu)房人支付了用于還按揭貸款的首期房款，但出賣(mài)人將其挪作他用，到期又沒(méi)錢(qián)還按揭貸款怎么辦？約定違約責(zé)任是有一定的約束力，但是如果出賣(mài)人沒(méi)有償債能力，違約金的作用就很小了。

最好能夠監(jiān)控首期房款的流向，如果雙方同意可以設(shè)立監(jiān)管賬戶，或在還按揭當(dāng)日由購(gòu)房人直接支付給貸款銀行。慣例是簽訂合同當(dāng)日，出賣(mài)人就得拿到首期房款，上述的這兩種方式，出賣(mài)人一般都不太愿意接受。還可以讓房產(chǎn)中介作為保證人，房產(chǎn)中介為了促成交易，賺取傭金，有時(shí)候是愿意做保證人的。這樣對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)就降到最低了。這幾種方式都可以跟出賣(mài)人溝通，一旦接受任何一種，購(gòu)房人都可以控制自己的風(fēng)險(xiǎn)。如果出賣(mài)人都不愿意，要求必須先直接支付首期房款的，那你就只能祈禱了。

（二）貸款

① 甲方同意乙方通過(guò)向銀行申請(qǐng)人民幣       元（大寫(xiě)：人民幣      元整）貸款的形式支付第二期房款。其中，商業(yè)性貸款人民幣     元（大寫(xiě)：人民幣       元整），個(gè)人住房公積金貸款人民幣     元（大寫(xiě)：人民幣       元整）。乙方應(yīng)于簽訂本合同次日起十日內(nèi)向銀行申請(qǐng)貸款，簽訂一切相關(guān)合同，辦理其他一切相關(guān)手續(xù)。若乙方貸款申請(qǐng)未獲銀行審核通過(guò)，則甲、乙雙方任何一方均有權(quán)單方解除本合同，本合同解除后，甲方已經(jīng)收取的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)于合同解除次日返還乙方，每逾期一日，甲方應(yīng)支付乙方未返還款項(xiàng)日萬(wàn)分之十的違約金，除此之外，甲、乙雙方互不承擔(dān)其他責(zé)任。若乙方申請(qǐng)的貸款額度不足，則乙方應(yīng)當(dāng)于過(guò)戶當(dāng)日將其補(bǔ)足并支付給甲方。

【詳解】以貸款的方式來(lái)支付購(gòu)房款，有商業(yè)性貸款、個(gè)人住房公積金貸款和兩者的組合貸款的形式。申請(qǐng)貸款如果未獲批準(zhǔn)怎么辦？這種情況常理說(shuō)絕對(duì)不應(yīng)該發(fā)生，你在購(gòu)房之前是一定要審貸的，如果委托房產(chǎn)中介買(mǎi)房，中介是會(huì)幫你審貸的，如果是自己買(mǎi)，事先也一定要落實(shí)好自己是否能貸款，貸款額度是多少？如果真的沒(méi)有審核通過(guò)，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，如果愿意用現(xiàn)金補(bǔ)足當(dāng)然可以，否則則希望雙方解除合同，返還已付的房款，但出賣(mài)人不一定同意這一做法，可能會(huì)要求購(gòu)房人承擔(dān)一定的違約責(zé)任。如果是貸款額度不足的，可以補(bǔ)足，如果貸款不足數(shù)額較大的，也可以約定解除合同。

    ② 甲、乙雙方應(yīng)于合同約定的期限至上海市       區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)，待上海市      區(qū)房地產(chǎn)交易中心出具以乙方為所有權(quán)人的該房屋的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》后，以貸款銀行發(fā)放貸款的方式支付給甲方第二期房款，貸款的放款期限以貸款銀行規(guī)定或借款合同的約定為準(zhǔn)。

【詳解】該條是關(guān)于貸款的發(fā)放條件及期限的問(wèn)題。貸款的發(fā)放只有在購(gòu)房人取得房地產(chǎn)權(quán)證以及貸款銀行取得以貸款銀行為抵押權(quán)人的他項(xiàng)權(quán)證的情況下，才會(huì)按照貸款銀行規(guī)定或借款合同的約定向出賣(mài)人支付款項(xiàng)。

（三）尾款

乙方暫扣甲方購(gòu)房尾款人民幣     元（大寫(xiě)：人民幣     元整）。該購(gòu)房尾款待甲方辦理完煤氣、通訊、維修基金、物業(yè)管理等所有需要更名的事項(xiàng)，以及辦妥原有戶口全部遷移手續(xù)，結(jié)算完應(yīng)當(dāng)由甲方承擔(dān)的費(fèi)用，并且甲方騰房之日一次性無(wú)息支付甲方。

【詳解】二手房買(mǎi)賣(mài)是一定要留有尾款的，留有尾款對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)就掌握主動(dòng)。二手房買(mǎi)賣(mài)購(gòu)房人取得房地產(chǎn)權(quán)證以后不是說(shuō)整個(gè)買(mǎi)賣(mài)就結(jié)束了，還有騰房、更名、遷戶口等一系列問(wèn)題需要解決。尾款必須在這一系列問(wèn)題解決后再支付給出賣(mài)人。留有的尾款當(dāng)然是越多越好，但實(shí)踐中一般是2萬(wàn)至6萬(wàn)左右，多了出賣(mài)人一般是不會(huì)答應(yīng)的，少了對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)起不到制約出賣(mài)人的作用。

2.7.3 甲方確認(rèn)

   甲方確認(rèn)：甲方中任何一人或多人以任何形式收到本協(xié)議項(xiàng)下由乙方支付的任何款項(xiàng)，均視為甲方全體收到該款項(xiàng)。

【詳解】如果甲方為多人時(shí)，為了防止扯皮，加一個(gè)確認(rèn)條款。

2.8 附件（四）物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤、電訊等其他費(fèi)用的支付條款

     附件（四）沒(méi)有什么特別要注意的地方，按照實(shí)際情況選擇即可。

    2.9 附件（五）相關(guān)關(guān)系（包括租賃、抵押、相鄰等其他關(guān)系）和戶口遷移條款

這里需要特別提醒的是購(gòu)房售后公房時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方只關(guān)心房屋產(chǎn)權(quán)人的簽字，同住其他成年人的簽字確認(rèn)往往會(huì)遺忘。購(gòu)買(mǎi)售后公房時(shí)參加房改購(gòu)房時(shí)的同住成年人要在該條款的相關(guān)關(guān)系欄中表示同意出售，并簽字。該條款的其他內(nèi)容如實(shí)填寫(xiě)即可。

2.10 附件（六）居間介紹、代理等中介服務(wù)情況及簽署欄

居間方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的信息如實(shí)填寫(xiě)即可。這里面最重要的是簽署欄中當(dāng)事人信息的填寫(xiě)。

簽署欄中幾點(diǎn)注意事項(xiàng)：

   ① 出賣(mài)方的所有共有人都得填寫(xiě)好相關(guān)信息，并簽字或蓋章。購(gòu)買(mǎi)方想在房地產(chǎn)權(quán)證上留名的人也得簽字或蓋章。

    ② 雙方的地址一定要落實(shí)好，并詳細(xì)的填寫(xiě)，考慮到合同中各種通知的送達(dá)，地址非常重要。需要提醒注意的是出賣(mài)人的地址不要填寫(xiě)出賣(mài)房屋的地址，要留其他能夠送達(dá)的地址，這樣能確保送達(dá)相關(guān)文件。

 ③ 聯(lián)系電話可以如實(shí)填寫(xiě)，也可以寫(xiě)中介的電話，因?yàn)槁?lián)系電話如實(shí)填寫(xiě)了以后，房地產(chǎn)交易中心會(huì)把當(dāng)事人這些信息泄露給一些裝修公司等，你的電話會(huì)收到很多垃圾廣告。

④ 一定要把當(dāng)事人的身份證復(fù)印件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件等復(fù)印備存。一來(lái)可以核對(duì)當(dāng)事人信息用，二來(lái)將來(lái)一旦發(fā)生糾紛可以作為訴訟證據(jù)使用。

上文是以《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》為例拉拉扯扯的說(shuō)了簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)的各種注意事項(xiàng)以及應(yīng)對(duì)措施，并提供了大量合同條款的范例，在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)可以參考適用。至于其他地方的二手房買(mǎi)賣(mài)示范合同跟上海的情況應(yīng)當(dāng)是大同小異的，也完全可以比照適用。

附錄：二手房買(mǎi)賣(mài)的部分法律依據(jù)

 1. 《中華人民共和國(guó)合同法》（1999主席令第15號(hào)）；

   2. 《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》（滬府發(fā)〔1997〕42號(hào)）；

3. 《住房公積金管理?xiàng)l例》（2002國(guó)務(wù)院令第350號(hào)）；

 4. 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào)）；

 5. 上海市關(guān)于本市貫徹《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》的實(shí)施意見(jiàn)（滬府辦發(fā)〔2011〕6號(hào)）；

6. 上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理“二手房”買(mǎi)賣(mài)案件若干問(wèn)題的解答》（2005）；

   7. 上海市人民政府關(guān)于批轉(zhuǎn)市房地資源局制訂的《上海市存量房經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上備案辦法》的通知（滬府發(fā)〔2006〕37號(hào)）。