網(wǎng)易財(cái)經(jīng)8月19日訊 近日，萬通集團(tuán)董事長馮侖在上海交通大學(xué)海外教育學(xué)院聯(lián)合主辦的諾亞名家思辨創(chuàng)新論壇發(fā)表演講，對當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)最實(shí)質(zhì)的變化進(jìn)行剖析。馮侖認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入直接融資時(shí)代，直接融資占主導(dǎo)，取代之前全部的間接融資，而這種新形勢下最大的挑戰(zhàn)就是如何拿到錢。其商業(yè)模式也由簡單的制造業(yè)進(jìn)入到服務(wù)業(yè)，商業(yè)模式由縱向模式逐步變?yōu)槠脚_(tái)模式。

馮侖總結(jié)稱，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從住宅時(shí)代進(jìn)入全面發(fā)展的房地產(chǎn)時(shí)代。

直接融資比例越來越大

馮侖表示，政府監(jiān)管還是按照原來的習(xí)慣，管銀行，但地產(chǎn)公司還是發(fā)展很快。實(shí)際上通過直接融資增加了很多表外融資，都不止幾十億了，上百億。

包括萬通這幾年累計(jì)管理的基金超過1百億，都發(fā)生了變化。所有的地產(chǎn)公司都開始在財(cái)務(wù)安排的模式上發(fā)現(xiàn)了變化，直接融資占了越來越大的比例，這是一個(gè)趨勢。在美國直接融資房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，特別是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)中大概占到7、8成。銀行的錢非常少。

“我們以往70%以上是銀行的錢。最近所有地產(chǎn)公司在開拓未來，住宅時(shí)代進(jìn)入全面發(fā)展的房地產(chǎn)時(shí)代，做兩個(gè)字變成做三個(gè)字。兩個(gè)字是住宅，三個(gè)字是房地產(chǎn)?！瘪T侖稱。

馮侖分析，由住宅公司全面轉(zhuǎn)型到房地產(chǎn)公司，有三個(gè)重要特點(diǎn)：一、外部轉(zhuǎn)化到內(nèi)部空間里。二、商業(yè)模式由縱向模式逐步地變成單一的全能型的房地產(chǎn)開發(fā)商。逐步地變?yōu)槭召M(fèi)開發(fā)商，變?yōu)闄M向模式，平臺(tái)模式，逐步改變。三，財(cái)務(wù)安排的機(jī)制，由直接融資占主導(dǎo)，取代過往全部的間接融資。“這是最近房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生最實(shí)質(zhì)性的變化，而這個(gè)變化帶來的眼花繚亂事情大家非常難以辨別。”馮侖說。

目前中國的熱錢體量很大，多到什么程度？馮侖說，現(xiàn)在保險(xiǎn)公司的資產(chǎn)有10%可以用于房地產(chǎn)，特別是用于住宅和土地開發(fā)以外的其他各種類型的房地產(chǎn)，這個(gè)錢有1萬億。另外還有1萬億類似于影子銀行、基金、理財(cái)公司，等各種金融服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)入到房地產(chǎn)公司還有1萬億。

問題是誰能用到這個(gè)錢？錢很多，跟你有關(guān)的很少。馮侖形象的比喻，這相當(dāng)于非誠勿擾的找對象節(jié)目，男人、女人很多，但跟你有關(guān)的很少?，F(xiàn)在房地產(chǎn)進(jìn)入到了直接融資為主的時(shí)代，每家公司相當(dāng)于在非誠勿擾上的男生和女生，怎么樣保持燈不滅，而且別人過來是要面臨的一個(gè)問題，或者就像中國好聲音一樣，你要看這些錢怎么為你轉(zhuǎn)身。“直接融資時(shí)代最大的挑戰(zhàn)就是這個(gè)?！?/p>

要迎接這種挑戰(zhàn)，就要做到足夠有信用，足夠有能力幫別人賺到足夠的回報(bào)?！斑@樣才能夠達(dá)成最后的交易，使你的資金和項(xiàng)目、能力做匹配。”

直接融資創(chuàng)造出新的商業(yè)模式

馮侖表示，加入到了直接融資時(shí)代，跟間接融資和銀行打交道更難，而不是更容易。在這種情況下所有地產(chǎn)公司商業(yè)模式變化，圍繞直接融資又創(chuàng)造出很多新的商業(yè)模式。

“萬通5年前提出來要做專業(yè)的地產(chǎn)投資公司，其實(shí)就是瞄準(zhǔn)這樣的趨勢，按照凱德的方式，我們是直接投資加上資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，以及資金和其他的服務(wù)業(yè)務(wù)一起做，同時(shí)資金里擴(kuò)大產(chǎn)品類型，把工業(yè)地產(chǎn)、物流，這一部分相關(guān)的特種物業(yè)納入進(jìn)來，有一個(gè)邏輯范圍。”馮侖介紹。

他分析，發(fā)達(dá)地區(qū)地產(chǎn)價(jià)格鏈已經(jīng)從縱向開始變化，由制造業(yè)變?yōu)榉?wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)演化為金融業(yè)。傳統(tǒng)開發(fā)是制造業(yè)，空間的研究和運(yùn)營是服務(wù)業(yè)，由此帶來的財(cái)務(wù)安排和金融產(chǎn)品的變化，叫金融業(yè)?！八袁F(xiàn)在全面的房地產(chǎn)我們不講住宅，房地產(chǎn)整體價(jià)值鏈更多的大家要做一個(gè)選擇，你是聚焦在制造業(yè)，還是服務(wù)業(yè)，或者聚焦在金融業(yè)？”

從公司來說商業(yè)模式發(fā)生了很大變化。在制造業(yè)階段競爭力主要是在成本、規(guī)模、速度上競爭。

服務(wù)品質(zhì)和財(cái)務(wù)安排的技巧，這是服務(wù)。而金融部分實(shí)際上競爭是創(chuàng)新能力，以及公司的信用和所有周邊的一些組合資源能力。

“總之圍繞這些東西創(chuàng)造出無限多跟房地產(chǎn)有關(guān)的服務(wù)類公司。”馮侖表示，在美國一共有60萬家這樣的服務(wù)公司，開發(fā)反而很少。在中國開發(fā)公司有6萬多家，但服務(wù)類的公司少于開發(fā)公司。馮倫認(rèn)為，今后在這個(gè)領(lǐng)域里服務(wù)類的公司大大地增加，而傳統(tǒng)的開發(fā)公司會(huì)減少。

馮倫認(rèn)為，按照價(jià)值鏈變化，全球，特別是美國來看服務(wù)類的房地產(chǎn)公司，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公司的市值大于住宅公司的市值，房地產(chǎn)金融類的市值又遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公司的市值。也就是說，最大的，最復(fù)雜的，最有容量的是不動(dòng)產(chǎn)金融。

聚焦在目前中國房地產(chǎn)基金變化，馮侖認(rèn)為要關(guān)注三個(gè)特點(diǎn)：第一，要逐步地開始研究經(jīng)營室內(nèi)的空間。同時(shí)要注意商業(yè)模式由簡單的制造業(yè)進(jìn)入到服務(wù)業(yè)以后，帶來的商業(yè)模式變化，也就是說由縱向模式逐步變?yōu)槠脚_(tái)模式，這樣的模式創(chuàng)新需要很大的關(guān)注。（趙婷）