9月4日，萬科在深圳南山區(qū)以54億元拿下三塊地，首次嘗試工業(yè)用地開發(fā)，折合樓面地價(jià)為7598元/平方米。這與同一天，融創(chuàng)在北京創(chuàng)下的7.3萬元/平方米單價(jià)地王和上海徐匯217億總價(jià)地王相去甚遠(yuǎn)。

　　同一天，王石在微博上發(fā)出警示，“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了！”而業(yè)內(nèi)也將此解讀為，萬科“喊話”：內(nèi)陸房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)過大，首富看空房地產(chǎn)。

　　一位萬科高管對(duì)記者表示，今年萬科將拿地金額占銷售金額的比重始終保持在40%左右的低水平，以保留充足現(xiàn)金應(yīng)對(duì)不可知的風(fēng)險(xiǎn)。

　　萬科調(diào)結(jié)構(gòu)

　　位于南山區(qū)西麗留仙洞總部基地首次出讓的三塊地，屬工業(yè)用地（新型產(chǎn)業(yè)用地）+商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，土地面積約為39.4萬平方米，建筑總面積為133.55萬平方米，以一次競(jìng)價(jià)方式公開出讓，掛牌起始價(jià)為28億元。最終，一向以做住宅見長(zhǎng)的萬科，力挫佳兆業(yè)、中海，以53.99億元拿下該地塊，高出佳兆業(yè)報(bào)價(jià)3億元，溢價(jià)率達(dá)到93%。

　　萬科深圳公司內(nèi)部人士對(duì)記者表示，這并非傳統(tǒng)意義上的工業(yè)廠房用地，深圳在做產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，以后的工業(yè)用地，都不會(huì)以過去工廠的形式，改叫新型產(chǎn)業(yè)用地，還是寫字樓形式，與商業(yè)用地形式類似。

　　深圳美亨投資總裁吳茂萍認(rèn)為，萬科主要看中該地塊的利潤(rùn)空間。按照出讓要求，產(chǎn)業(yè)用房的建安工程造價(jià)不低于9000元/平方米，即該項(xiàng)目土地和建安成本至少在16598元/平方米以上，而留仙洞的二手商業(yè)寫字樓價(jià)格，在2萬元/平方米以上，一手樓售價(jià)至少可達(dá)到2.5萬元/平方米，顯然有利可圖。

　　“沒有西進(jìn)，是萬科在深圳的最大失誤?！鄙钲诜慨a(chǎn)內(nèi)參總經(jīng)理半求認(rèn)為，深圳近年來的發(fā)展重心向西移，但萬科卻始終未能在西面占據(jù)一席之地。

　　自2005年后，萬科已多年未通過公開招拍掛在深圳核心區(qū)拿到土地，上次現(xiàn)身土地交易市場(chǎng)是在7月26日前海首批土地出讓現(xiàn)場(chǎng)，最終不敵小房企。不過8月21日，萬科通過另一種方式進(jìn)入前海，中標(biāo)了前海合作區(qū)企業(yè)公館BOT項(xiàng)目，建筑面積為9萬平方米，預(yù)計(jì)總投資8億元，由萬科建設(shè)并運(yùn)營(yíng)8年后，移交給前海管理局。

　　萬科自身也坦言，該BOT項(xiàng)目并無利潤(rùn)可言，更多出于公益性質(zhì)，“主要為西進(jìn)拿地打基礎(chǔ)，深圳土地資源非常稀缺，七成以上住宅靠城市更新和舊城改造項(xiàng)目，一年公開出讓的住宅用地屈指可數(shù)，不管什么用地性質(zhì)，能拿到公開出讓的大塊土地就是好事。”吳茂萍如是說。

　　從住宅到商業(yè)，再到工業(yè)地產(chǎn)，萬科在不斷嘗試做房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的加法，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)供地結(jié)構(gòu)的變化。

　　購地偏謹(jǐn)慎

　　與北京、上海每平方米動(dòng)輒一兩萬元的高價(jià)地相比，萬科留仙洞地塊的樓面地價(jià)顯然更理性，而相比萬科今年的銷售額，萬科拿地的動(dòng)作也明顯慢于佳兆業(yè)、融創(chuàng)這類激進(jìn)的后起之秀。

　　2013年1-8月份萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積967.6萬平方米，銷售金額1129.3億元。

　　而根據(jù)萬科公布的拿地項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，今年1-8月，萬科已購入1692.93萬平方米土地儲(chǔ)備，權(quán)益面積為，購地金額為431.7億元，所購?fù)恋乜钫间N售金額比例為38%。

　　萬科內(nèi)部一位高管告訴記者，通常大開發(fā)商的購地金額占銷售額的比例不會(huì)超過60%，一般在40%-60%之間，低于40%說明是減倉，高于該比例說明是正常的補(bǔ)倉，而萬科今年上半年只有30%，所以7、8月在補(bǔ)倉，截至8月仍處于40%左右的低水平，對(duì)拿地較為謹(jǐn)慎。

　　而華人首富李嘉誠近期拋售北上廣物業(yè)，抄底英國(guó)，也被業(yè)內(nèi)解讀為看空國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)，是高位逃頂?shù)呐e動(dòng)。

　　近兩年來，房地產(chǎn)業(yè)似乎已達(dá)成一致看法，寧可在一二線城市高價(jià)拿地滿足剛需，也不可在三四線城市低價(jià)建無人居住的空城。而蘭德咨詢總裁宋延慶對(duì)記者表示，當(dāng)主流開發(fā)商都一窩蜂回歸一二線城市，不惜血本高價(jià)搶地時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也在疊加，他并不看好如今瘋狂購入的這些地王前景。

　　極度瘋狂伴隨的往往是風(fēng)險(xiǎn)。一位龍頭房企高管分析稱，地王同時(shí)也意味著未來風(fēng)險(xiǎn)將加大，最典型的如綠城因2009年搶了太多高價(jià)地，拿地占比超過百分之百，結(jié)果造成資金鏈接近斷裂。

　　而如今多家房企沉醉在地王的光環(huán)下，萬科更像一個(gè)看客。在這輪地價(jià)暴漲中，萬科始終保持著冷靜，不拿地王，以現(xiàn)金流為王是萬科最近五年以來一直堅(jiān)守的原則。

　　萬科董秘譚華杰多次對(duì)記者說，即使三四季度土地加倉也不會(huì)超過60%的比例，除非地價(jià)特別便宜，但萬科手頭持有的現(xiàn)金，必須超過一年到期的所有債務(wù)，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的不確定風(fēng)險(xiǎn)。