最近經(jīng)常接到一些關(guān)于是否可以購買拆遷安置房問題的咨詢。這些年上海房價(jià)升值快，今年在高位上又漲了很多，普通人已經(jīng)很難承受這樣的高房價(jià)了，有些人看到拆遷安置房相對(duì)便宜，市面上又有一些拆遷安置房在對(duì)外銷售，不少人動(dòng)了心。

　　其實(shí)，所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到地方政府政策法規(guī)的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆遷安置房取得產(chǎn)權(quán)，并且沒有規(guī)定限制對(duì)外出售，或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區(qū)別，是完全可以上市交易的。

　　現(xiàn)今市面上掛牌出手的拆遷安置房，往往是沒有取得產(chǎn)證，或者是剛剛?cè)〉卯a(chǎn)證，按規(guī)定5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的房子。購買這樣的房子風(fēng)險(xiǎn)很大，甚至是沒有保障的。尚未取得產(chǎn)證的拆遷安置房，按《物權(quán)法》規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以房地產(chǎn)管理部門登記備案為準(zhǔn)，沒有登記備案的，除法律特殊規(guī)定的情形外，不具有物權(quán)法上的產(chǎn)權(quán)效力。也就是說此類安置房還沒有取得完全產(chǎn)權(quán)，對(duì)外出售是不合法的。即使簽訂附生效條件的買賣合同，期間風(fēng)險(xiǎn)也很大。如：沒有產(chǎn)權(quán)證的拆遷安置房，或者有產(chǎn)權(quán)證但5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的拆遷安置房，從簽訂合同到將來辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間漫長，不確定因素多，很可能會(huì)出現(xiàn)如下一些潛在風(fēng)險(xiǎn)：　　1、家庭成員內(nèi)部可能對(duì)拆遷安置房的分配有異議，萬一協(xié)商不成，可能內(nèi)部起訴到法院解決，最終確定的合法權(quán)益人是誰還無法確定;

　　2、無產(chǎn)證的拆遷安置房可能因其他原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)證;

　　3、因交易時(shí)間漫長，房價(jià)變動(dòng)可能性大，如果出售方為謀取更大利益，將房屋高價(jià)賣給他人，并在可以過戶交易時(shí)先行過戶給他人，那么購買方就很難實(shí)現(xiàn)購房目的了，只能主張債權(quán)了;

　　4、在購買方等待過戶的漫長時(shí)間內(nèi)，也有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛，導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請(qǐng)法院查封。

　　此上各種原因，購買人可能到最后不但沒買到房屋，投入的購房款都很難追得回來。所以，想購買拆遷安置房的人，在決定之前一定要慎之又慎，深入了解房子的實(shí)際情況，分析防范風(fēng)險(xiǎn)，不要到最后事與愿違，竹籃打水一場空。

　　安置房交易風(fēng)險(xiǎn)分析

　　1、賣方卷款潛逃的法律風(fēng)險(xiǎn)分析。

　　(1)買方可依據(jù)買賣合同向人民法院提起訴訟查封房屋并依據(jù)判決書直接辦理交接及過戶手續(xù);

　　(2)買方可向公安機(jī)關(guān)報(bào)案要求緝拿歸案;

　　2、賣方“一房二賣”的法律風(fēng)險(xiǎn)分析。

　　“一房二賣”的司法處理：

　　兩份房屋買賣合同中標(biāo)的房屋均未辦理產(chǎn)權(quán)登記、均未實(shí)際交付的情況下，簽訂房屋買賣合同在先的一方當(dāng)事人取得房屋所有權(quán);

　　兩份房屋買賣合同均未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但其中一份合同的買受人已實(shí)際入住占有標(biāo)的房屋的，實(shí)際入住的一方當(dāng)事人取得房屋所有權(quán);

　　一份合同中的房屋已進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，而另一份合同中的房屋沒有完成登記的，一般應(yīng)確認(rèn)已完成產(chǎn)權(quán)登記的一方買受人取得房屋所有權(quán)。

　　兩份房屋買賣合同中，一份合同中買受人已完成產(chǎn)權(quán)登記，另一份合同中的買受人已實(shí)際交付占有的，確認(rèn)已完成登記的一方買受人取得房屋所有權(quán)。

　　因賣方“一方二賣”而未能取得所有權(quán)的買受人可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條的規(guī)定要求出賣人承擔(dān)返還已購房款及利息、賠償損失并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

　　第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

　　(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

　　(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

　　第九條出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

　　(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

　　(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

　　(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

　　第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

　　3、 2009年3月14日至 2009年6月14日間賣方將房屋抵押的風(fēng)險(xiǎn)分析。

　　根據(jù)上海市房地產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定，辦理房地產(chǎn)抵押登記需提交房地產(chǎn)權(quán)屬證書原件。如果買方房地產(chǎn)權(quán)屬證書保存在中介或買方出，則賣方無法再行設(shè)定抵押，但賣方在媒體公告掛失房產(chǎn)證后再行補(bǔ)辦房產(chǎn)證的除外。