契稅（tax on dividends/deed tax）

契稅概述

　　契稅是在土地房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移變動時，就當(dāng)事人雙方所立的契約，向土地房屋權(quán)屬承受人征收的一種稅。

　　應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。

中國大陸的契稅

　　中國大陸的契稅起源于東晉，后歷代延襲，政部經(jīng)政務(wù)院批準(zhǔn)，規(guī)定對國營、集體單位免征契稅。社會主義改造完成以后，土地禁止買賣和轉(zhuǎn)讓，征收土地契稅規(guī)定自然停止?！拔幕蟾锩睍r期，契稅曾一度停征。改革開放以后，房地產(chǎn)交易日益活躍，產(chǎn)權(quán)變動出現(xiàn)了一些新情況，財(cái)政部先后于1981年、1990年發(fā)布通知，要求各地全面恢復(fù)征收契稅，并對契稅政策作了一些調(diào)整。但契稅的征收對象仍只限于房產(chǎn)。為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，按照公平稅負(fù)、合理負(fù)擔(dān)、規(guī)范稅制、統(tǒng)一稅政。適當(dāng)下放稅收管理權(quán)限、增加地方財(cái)政收入的要求，1997年7月18日，國務(wù)院重新頒布了《中華人民共和國契稅暫行條例》，并于1997年10月1日起施行。新修訂后的契稅暫行條例明確規(guī)定：對國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換等行為均征收契稅。契稅的稅率為3％～5％，具體適用稅率由省級人民政府在此幅度內(nèi)根據(jù)本地實(shí)際情況確定。凡土地房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移變動，承受人申報(bào)納稅時，契稅征收機(jī)關(guān)首先要查明其土地房屋權(quán)屬的合法性，再準(zhǔn)予繳稅，開具契稅完稅憑證。納稅人持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的有關(guān)文件資料，方可依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)。契稅屬地方固定財(cái)政收入，由地方財(cái)政機(jī)關(guān)或地方稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收管理。

契稅納稅人

　　根據(jù)現(xiàn)行契稅暫行條例，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位或個人為契稅的納稅人。具體包括：各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、軍事單位和社會團(tuán)體以及其他組織，個體經(jīng)營者及其他個人。

契稅稅率

　　現(xiàn)行契稅實(shí)行的3％至5％的幅度比例稅率。契稅的具體適用稅率，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度內(nèi)，按照本地區(qū)的實(shí)際情況自行確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。

契稅計(jì)稅依據(jù)

　　根據(jù)現(xiàn)行契稅暫行條例規(guī)定，契稅的計(jì)稅依據(jù)按其不同的稅目分為3種情況：

　　（1）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格；

　?。?）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定；

　?。?）土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。對成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定。

契稅納稅環(huán)節(jié)

　　根據(jù)現(xiàn)行《契稅暫行條例》規(guī)定，契稅應(yīng)在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為發(fā)生后，辦理土地使用權(quán)證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前繳納。契稅的征收管理同土地管理部門、房產(chǎn)管理部門有著密切的關(guān)系。根據(jù)土地管理法、城市房地產(chǎn)法的規(guī)定，土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移變動要辦理過戶登記手續(xù)，發(fā)放土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證。只有土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證才是土地、房屋權(quán)屬的合法憑證。不憑契稅完稅憑證而辦理土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證，對契稅的征收管理不利。因此，把契稅的納稅環(huán)節(jié)定在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為發(fā)生后，領(lǐng)取土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證之前，是保證契稅收入的關(guān)鍵所在。

契稅納稅義務(wù)發(fā)生時間

　　根據(jù)現(xiàn)行《契稅暫行條例》規(guī)定，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。

契稅完稅憑證

　　記載土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移完稅情況、減稅或者免稅情況以及有關(guān)土地、房屋的具體情況的稅收會計(jì)和稅源統(tǒng)計(jì)的原始資料。在沒有填用前，是無價證券，填用后是納稅單位和納稅人的交稅憑證，還可以用于檢查納稅單位和納稅人的交稅情況。

契稅減免

　　根據(jù)現(xiàn)行《契稅暫行條例》規(guī)定，契稅減免主要有：

　　（1）國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體和軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。

　?。?）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅；免稅范圍只限經(jīng)當(dāng)?shù)刈》恐贫雀母镱I(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)出售的公有住房，并且在國家規(guī)定住房面積以內(nèi)，按標(biāo)準(zhǔn)價（或者成本價）購買的公有住房。

　?。?）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情給予減征或者免征契稅。

　　（4）土地、房屋被縣級以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價格沒有超出補(bǔ)償費(fèi)的，免征契稅；超出補(bǔ)償費(fèi)的部分，經(jīng)縣級以上征收機(jī)關(guān)批準(zhǔn)可酌情給予減征或者免征契稅。

　?。?）駐華使領(lǐng)館購買的館舍及職業(yè)領(lǐng)館館長官邸，免征契稅；對駐華使領(lǐng)館為工作人員和職業(yè)領(lǐng)館館長以外的其他代表派遣國的領(lǐng)事人員承受土地、房屋權(quán)屬，由外交部提供我國與他國雙邊協(xié)定或者領(lǐng)事條約中有關(guān)我國住他國使領(lǐng)館購買房地產(chǎn)享受免稅的證明，報(bào)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)，免征契稅。

　　（6）財(cái)政部規(guī)定的其他減征、免征契稅項(xiàng)目。

交換契稅

　　交換契稅指房屋交換行為發(fā)生后，由房屋產(chǎn)權(quán)承受人憑當(dāng)事人雙方訂方的合同，辦理繳納契稅和房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。房屋產(chǎn)權(quán)交換，交換的房屋價值相等的，免納契稅；交換價值不相等的，由多支付貨幣、實(shí)物或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅。交換房屋均應(yīng)按現(xiàn)值作價，如雙方的房屋價值懸殊，又不找價的，其差額部分應(yīng)視為贈與，由多得的一方繳納贈與契稅。以實(shí)物交換房屋，屬于買賣性質(zhì)，應(yīng)由房屋承受人按房屋的現(xiàn)值價格繳納契稅。

買契稅

　　買契稅指房屋買賣行為發(fā)生后，由房屋產(chǎn)權(quán)承受人憑當(dāng)事人雙方訂立的合同，辦理繳納契稅和房屋變更登記手續(xù)的行為。在實(shí)際執(zhí)行過程中，對不同情況作如下處理：

　?。?）先買房后拆料，屬于房屋買賣行為，應(yīng)按成交價格繳納契稅。

　?。?）買房后未繳契稅即將房屋翻建的，應(yīng)按購買房屋的成交價格繳納契稅。

　?。?）以房抵債或以實(shí)物交換房屋，實(shí)質(zhì)上也是買賣關(guān)系，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納買契稅。

　?。?）預(yù)買房屋（其特點(diǎn)是賣主對一部分或全部房屋保留若干年使用權(quán)），一般低于市價，其付房價的方式，有的按契約價格一次付清，有的采取分次付款。不論采取何種方式，契稅均應(yīng)于契約成立后10日內(nèi)，按當(dāng)?shù)卣魇諜C(jī)關(guān)規(guī)定的納稅期限，一次繳清稅款。完稅憑證上應(yīng)注明使用年限和付款方式及必要的事項(xiàng)，以免發(fā)生糾紛。

　?。?）經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)征用的房屋，房主在一年內(nèi)用國家發(fā)給的補(bǔ)償費(fèi)購買房屋的，可以免征契稅。購買房屋的價款超過補(bǔ)償費(fèi)的，其超過部分，經(jīng)縣級以上征收機(jī)關(guān)批準(zhǔn)可酌情給予減征或者免征契稅。

　?。?）以房產(chǎn)作投資或作股轉(zhuǎn)讓，實(shí)屬房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受人按買契稅率繳納契稅。

　?。?）個人以自有房屋投資于本人獨(dú)資經(jīng)營企業(yè)，作為資產(chǎn)，因其房屋的產(chǎn)權(quán)未發(fā)生變動，不征契稅，也不更換契證。

　?。?）凡房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動，必須報(bào)經(jīng)房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批；未經(jīng)審批，私自買賣的房屋，一律不予辦理契稅，并交由房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府處理。

贈與契稅

　　贈與契稅指房屋贈與行為發(fā)生后，由受贈人憑當(dāng)事人雙方訂立的合同，辦理繳納契稅和房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。以獲獎方式取得的房屋產(chǎn)權(quán)，實(shí)際上是接受贈與房產(chǎn)，應(yīng)照章征收契稅。此外，房屋所有人立遺囑將房產(chǎn)留給非法繼承人，屬于贈與性質(zhì)，不能作為繼承，應(yīng)按贈與征收契稅。

中國臺灣的契稅

　　契稅在中國臺灣是對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓課征的稅收。 1946年6月，國民黨政府頒布了《契稅條例》^[1]，1949 年以后被臺灣當(dāng)局沿用并曾多次修正。不動產(chǎn)的買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權(quán) 者，均應(yīng)購用公定契紙，申報(bào)繳納契稅。但在開征土地增值稅區(qū)域的土地，兔征契稅。

　　現(xiàn)行納稅人及稅率如下：

　　1、買賣契稅，由買受人按契約所載價額的6%申報(bào)納稅；

　　2、典權(quán)契稅，由典權(quán)人按契約所載價額的4%申報(bào)納稅；

　　3、交換契約，由交換人估價立契，各就承受 部分契價2%申報(bào)納稅，有給付差額價款者，其差額價款按買賣契稅稅率課征；

　　4、贈與契稅，由受贈人估價立契，按契價6%申報(bào)納稅；

　　5、分割契稅，由分割人估價立契，按契價2%申報(bào)納稅；

　　6、占有契稅，由 占有不動產(chǎn)依法取得所有權(quán)的人估價立契，按契價6％申報(bào)納稅，先典后賣者，可以原納典權(quán)契稅額抵繳買賣契稅，但以典權(quán)人與買主同屬一人者為限。

　　下列情況免稅：

　　一、各級政府機(jī)關(guān)、地方自治團(tuán)體、公立學(xué)校因公使用而取得之不動產(chǎn)。但供營業(yè)用者，不適用之。

　　二、政府經(jīng)營之郵政事業(yè)，因業(yè)務(wù)使用而取得之不動產(chǎn)。

　　三、政府因公務(wù)需要，以公有不動產(chǎn)交換，或因土地重劃而交換不動產(chǎn)取得所有權(quán)者。

　　四、建筑物于建造完成前，變更起造人名義者。但以抵押、借貸等變相方式代替設(shè)典，取得使用權(quán)者，不適用之。

　　五、建筑物于建造完成前，其興建中之建筑工程讓與他人繼續(xù)建造未完工部分，因而變更起造人名義為受讓人，并以該受讓人為起造人名義取得使用執(zhí)照者。

　　不課征契稅之情形:

　　不動產(chǎn)為信托財(cái)產(chǎn)者，于左列各款信托關(guān)系人間移轉(zhuǎn)所有權(quán)，不課征契稅：

　　一、因信托行為成立，委托人與受托人間。

　　二、信托關(guān)系存續(xù)中受托人變更時，原受托人與新受托人間。

　　三、信托契約明定信托財(cái)產(chǎn)之受益人為委托人者，信托關(guān)系消滅時，受托人與受益人間。

　　四、因遺囑成立之信托，于信托關(guān)系消滅時，受托人與受益人間。

　　五、因信托行為不成立、無效、解除或撤銷，委托人與受托人間。

　　納稅人應(yīng)于不動產(chǎn)買賣、承典、交換、贈與、分割契約 成立之日起，或因占有而依法申請為所有人之日起 30日內(nèi)，填具契稅申報(bào)書表，檢同產(chǎn)權(quán)契約書狀憑證，向當(dāng)?shù)刂鞴芑鳈C(jī)關(guān)申報(bào)契稅?；鳈C(jī)關(guān)收到 申報(bào)后，應(yīng)于15日內(nèi)審查完畢，查定應(yīng)納稅額，發(fā)單通知納稅人。由納稅人申報(bào)契價，未達(dá)申報(bào)時。由當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)評價委員會評定標(biāo)準(zhǔn)價格，依評定標(biāo)準(zhǔn) 價格計(jì)征契稅。納稅人應(yīng)于稽征機(jī)關(guān)核定稅額通知書送達(dá)后30日內(nèi)繳納，并領(lǐng)回原繳證件。凡因不動 產(chǎn)的買賣、承典、交換、贈與、分割及占有而辦理所有權(quán)登記者，地政機(jī)關(guān)應(yīng)憑繳納契稅收據(jù)辦理權(quán)利變更登記。