劉志月  余敬海

  父親病逝女兒繼承房產(chǎn)

  2000年4月，湖北十堰丹江口市的劉某與妻子王某協(xié)議離婚。離婚時(shí)雙方約定，時(shí)年5歲的女兒星星隨劉某生活，并由其撫養(yǎng)，所有家庭財(cái)產(chǎn)全歸劉某所有，其中包括一套72平方米的房產(chǎn)。

  2002年10月，劉某因病去世。同年11月16日，王某以法定監(jiān)護(hù)人的身份代表星星與祖母孫某簽訂了一份《遺產(chǎn)分割協(xié)議》。協(xié)議約定：星星隨母親王某生活，并由王某負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)；劉某留下的房產(chǎn)，星星祖母自愿放棄繼承，該房屋產(chǎn)權(quán)全部歸星星所有；因星星未成年，王某代管房產(chǎn)證，等星星滿十八周歲后，再進(jìn)行變更登記。

  三方還對(duì)所簽訂的《遺產(chǎn)分割協(xié)議》、劉某留下的家庭用品清單等，在丹江口市公證處進(jìn)行了公證。

  母親擅賣女兒房屋被起訴

  2003年6月，王某未經(jīng)女兒星星同意，將房屋賣給曾某。

  雙方還就房屋買賣事宜了形成了一份《住宅房屋買賣協(xié)議》。協(xié)議規(guī)定：曾某一次性付房款2.9萬元，取得房屋所有權(quán)；王某在協(xié)議生效后3日內(nèi)將房屋騰空交付曾某。

  同時(shí)，王某還承諾，星星及其親屬以后不與曾某就房屋買賣發(fā)生爭執(zhí)；否則，王某無條件退回全部款項(xiàng)，并雙倍賠償所有損失。

  曾某按協(xié)議約定交清全部費(fèi)用后，王某將此房屋產(chǎn)權(quán)證書及相關(guān)手續(xù)交給曾某。此后，曾某對(duì)該房屋進(jìn)行了維修，并居住生活至今。但房屋產(chǎn)權(quán)至今沒有辦理所有權(quán)過戶手續(xù)，仍登記在劉某名下，王某也一直未將其繼承房屋出賣事事實(shí)告知星星。

  2012年，得知母親將其繼承父親的房屋賣給曾某后，星星向法院提起訴訟。

  購買者是否善意取得成焦點(diǎn)

  一審法院認(rèn)為，房屋是星星繼承父親劉某遺產(chǎn)，且截至目前該房屋仍登記在劉某名下；劉某去世后，王某與星星祖母簽訂的《遺產(chǎn)分割協(xié)議》已明確約定，該房屋產(chǎn)權(quán)全部歸星星所有；但王某在代為管理房屋期間，擅自將房屋賣給他人，而曾某在明知該房屋不歸王某所有且無權(quán)處分的情況下，仍與其簽訂買賣協(xié)議，王某、曾某均存在過錯(cuò)。

  法院認(rèn)為，雖然曾某在購買房屋時(shí)支付了相應(yīng)對(duì)價(jià)，并已實(shí)際占有居住至今，但是其占有、取得房屋并不能認(rèn)定為善意取得，其行為因侵犯了所有權(quán)人合法權(quán)益，而不受法律保護(hù)。

  一審法院認(rèn)為，星星向被告主張權(quán)利并無不當(dāng)，曾某應(yīng)將房屋返還給星星；對(duì)因買房遭受的損失，曾某可另行主張權(quán)利。

  被告曾某不服一審判決，提起上訴。

  十堰中院二審認(rèn)為，王某在《遺產(chǎn)分割協(xié)議》的第7個(gè)月就與他人簽訂《住宅房買賣協(xié)議》系超越監(jiān)護(hù)職責(zé)的行為，損害了被監(jiān)護(hù)人的合法權(quán)益，王某給星星造成的損失只能由王承擔(dān)；曾某的購房行為是在與王某協(xié)商基礎(chǔ)上，雙方通過簽訂協(xié)議，支付對(duì)價(jià)，爾后善意取得了對(duì)該房屋占有、使用權(quán)益，并不違反法律禁止性規(guī)定。

  十堰中院認(rèn)為，一審法院雖然對(duì)本案認(rèn)定的事實(shí)清楚，但適用法律錯(cuò)誤，導(dǎo)致實(shí)體處理不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)糾正。該院二審駁回星星的訴訟請(qǐng)求。

  法官說法：

  如何認(rèn)定合同效力視情而定

  生活中，經(jīng)常出現(xiàn)房屋賣出多年后，家庭成員以自己不知情為由，請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋買賣合同無效,從而收回已成交房屋的情況。而此時(shí)，很多購買者已實(shí)際居住多年，且進(jìn)行了裝修改造，還有的甚至數(shù)易其主，房屋價(jià)格早已是原交易價(jià)格的一倍甚至數(shù)倍。

  如何認(rèn)定合同的效力，具體案件有具體的情況，有些個(gè)性問題，司法實(shí)踐中也存在爭議。對(duì)此類案件，《物權(quán)法》和《婚姻法》司法解釋有明確規(guī)定。

  《物權(quán)法》規(guī)定，無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，受讓人善意取得、以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。