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“一戶建”：東京人的夢想 “一戶建”式的獨(dú)院住宅是日本工薪族的人生目標(biāo)。 ◎高宇 《世界博覽》2010年第一期私家房是多數(shù)工薪族一生的夢想。對(duì)個(gè)人來說，買房還是租房，是個(gè)至關(guān)重要的問題。縱觀發(fā)達(dá)國家的歷史經(jīng)驗(yàn)，似乎可以這樣說：私家房是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平之后出現(xiàn)的目標(biāo)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展劃時(shí)代的標(biāo)志；讓多數(shù)國民獲得資產(chǎn)，是一國社會(huì)從發(fā)展走向成熟的門檻；讓多數(shù)人實(shí)現(xiàn)購房夢，是決定經(jīng)濟(jì)開發(fā)最終能否成功的重要因素；私營住宅也是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)循環(huán)的重要支撐。從這個(gè)意義上說，想方設(shè)法讓國民擁有住宅，是每個(gè)政府經(jīng)濟(jì)政策的重要內(nèi)容。 以日本為例，早在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期，私家房就出現(xiàn)在游戲中，出現(xiàn)在歌詞里。上世紀(jì)60年代日本經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)期，曾經(jīng)出現(xiàn)過一款名為“住宅雙六”的游戲。這款游戲從離開家鄉(xiāng)進(jìn)東京住進(jìn)公司單身宿舍為起點(diǎn)，歷經(jīng)婚后的公司住宅、公立機(jī)構(gòu)廉租房、高層公寓之后，終于上升到“MYHOME”即獨(dú)院住宅為終點(diǎn)。暗含著回到公司宿舍是輸，實(shí)現(xiàn)獨(dú)院住宅是贏的游戲規(guī)則。獨(dú)院住宅成為此后工薪族的人生目標(biāo)。1973年，小坂明子唱的《你》這首歌曲，描繪了一個(gè)更具體的形象，一個(gè)小而溫暖的住宅和院子，父母與子女還有寵物，一同享受著甜蜜的生活。 不管這種游戲是否有過，但“住宅雙六”這個(gè)詞卻留了下來，成為業(yè)內(nèi)行話：獲取住宅的行動(dòng)模式或路線圖的代名詞。獨(dú)院住宅是日本私家房最初的理想模式，日語叫“一戶建”。由一個(gè)小院加停車場、部分私有道路，2至3層的木造小樓構(gòu)成，面積約在100平米到300平米之間。擁有它意味著人生的圓滿和成功！ 政府鼓勵(lì)購房 政府鼓勵(lì)購房的政策在實(shí)現(xiàn)個(gè)人住宅夢方面曾起到重要的作用。戰(zhàn)后初期，日本住宅極度不足，城市因空襲而化為荒原。蓋房子的材料短缺。復(fù)員軍人中1/4的人沒住房。日本政府最初從管制建材入手，一面促進(jìn)房屋建設(shè)，一面建設(shè)公營住宅，但房屋還是供不應(yīng)求。政府鼓勵(lì)商業(yè)銀行提供長期低利貸款，但資金短缺，商業(yè)銀行對(duì)小額私人貸款也不積極。為此，日本政府于1950年6月設(shè)立了提供私人房貸業(yè)務(wù)的住宅金融公庫。首批貸款對(duì)象是東京、神奈川、大阪等住宅不足城市。首批申請(qǐng)者達(dá)3萬多戶，申請(qǐng)個(gè)人建房貸款條件為：月收入為月返還額的7倍以上；房屋建筑面積30平米以上；木造建筑返還期限為15年以內(nèi)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為30年以內(nèi)。 住宅金融公庫的貸款年利率為5.5%，一直維持到了1973年。在官定利率為5%～7%的年代，這個(gè)貸款利率可以說極為優(yōu)惠。因此，第2年申請(qǐng)戶數(shù)猛增10倍以上，不得不通過抽選決定。從1950年到2005年的55年中，日本全國建筑房屋戶數(shù)達(dá)6000萬，住宅金融公庫提供了約3成的貸款。進(jìn)入高速增長時(shí)代后，日本商業(yè)銀行也開始積極推行住宅貸款，到上世紀(jì)80年代末，民間金融機(jī)構(gòu)在房貸總額中占到 7成。 日本政府還創(chuàng)立了住宅貸款免稅政策，希望個(gè)人購房的同時(shí)，可以促進(jìn)對(duì)建材、裝潢、家具、家電等的需求。1972年日本政府實(shí)施減免部分稅金的政策。1978年進(jìn)一步根據(jù)返還額實(shí)施減稅。 隨著鼓勵(lì)購房政策的出臺(tái)和日本式住宅理想的登場，東京市區(qū)開始了猛烈的擴(kuò)張。東京周邊人口增長率最高的時(shí)期是1960～1965年。距東京中心20～30公里地區(qū)、30～40公里地區(qū)同時(shí)進(jìn)入人口增長高峰；從絕對(duì)數(shù)來看，這兩個(gè)區(qū)域人口增長持續(xù)時(shí)間最長，人口增長絕對(duì)數(shù)最大，占整個(gè)東京地區(qū)人口增長的一半以上。支撐著東京猛烈擴(kuò)張的是戰(zhàn)時(shí)、戰(zhàn)后人口高峰期出生的兩代人。他們接受了日本戰(zhàn)后民主教育，用自己的雙手構(gòu)筑了日本高速經(jīng)濟(jì)增長時(shí)代。隨著他們結(jié)婚和孩子入學(xué)，在東京的郊外建起了獨(dú)立小家。這些人又是經(jīng)濟(jì)增長最大受益者，“1億中產(chǎn)階級(jí)”的主要構(gòu)成部分。 隨著日本高速增長的完成，住房供給開始由不足轉(zhuǎn)為絕對(duì)過剩。上世紀(jì)90年代泡沫經(jīng)濟(jì)之后，不僅房屋空置率逐年增加，舊的一戶建街區(qū)居民數(shù)也開始減少。2008年統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，日本全國房屋空置率高達(dá)13.1%，單身老人家庭達(dá)22.7%，皆為發(fā)達(dá)國家之冠。如何扭轉(zhuǎn)住宅空置、實(shí)現(xiàn)城市再生成了最大問題。日本式住宅理想與現(xiàn)實(shí)需要發(fā)生了很大偏離，人們開始重新考慮：我們究竟需要什么樣的住宅？根據(jù)2008年的某統(tǒng)計(jì)學(xué)論文分析顯示，日本人住宅路線圖已有了變化的前兆。35歲左右的人因家庭人口增加而改換居住方式的比率最高，40歲左右買換房子的比率最高，60歲以上的老年人在家庭人口變化后也會(huì)買換房產(chǎn)。交通方便的高層住宅正悄悄成為人們追求的熱點(diǎn)。而當(dāng)初日本政府鼓勵(lì)購房措施，在經(jīng)歷了泡沫經(jīng)濟(jì)破產(chǎn)和政府財(cái)源枯竭雙重危機(jī)之后，逐漸改由市場主導(dǎo)進(jìn)行。 什么左右著人們的購房意愿？ 在日本的高速增長期，鼓動(dòng)人們購房的是理想化的日本住宅之夢，加上行政手段的支持、景氣循環(huán)的交替、收入的迅速增加和通貨膨脹，人們在埋頭苦干之后順理成章地實(shí)現(xiàn)了自己的夢想。卻還沒有來得及回味：為什么會(huì)這么順利？ 日本泡沫經(jīng)濟(jì)危機(jī)之中，高通貨膨脹率導(dǎo)致了住宅投機(jī)行為和心理恐慌，這個(gè)時(shí)期是房屋成交額最多的時(shí)期。想買住宅的人擔(dān)心以后買不到廉價(jià)住宅，病急亂投醫(yī)，遠(yuǎn)郊住宅和交通不便的街區(qū)也趁機(jī)拋售，日后空置的房產(chǎn)大部分是這個(gè)時(shí)候建成的。 泡沫經(jīng)濟(jì)之后，政府鼓勵(lì)政策失靈。持幣觀望的人驟然增多，但同時(shí)東京市中心地產(chǎn)價(jià)格飆升。2002年日本經(jīng)濟(jì)景氣回升到2008年下半年，賣掉手頭住宅轉(zhuǎn)買郊區(qū)住宅和新型高層公寓逐漸形成熱潮。 世界性金融危機(jī)，將日本的地產(chǎn)價(jià)格又一次打入了低谷，東京周邊不動(dòng)產(chǎn)的售價(jià)驟降2成以上，還是無人問津。于是，人們開始從更為本源的問題上尋求解決方案。鳩山內(nèi)閣上臺(tái)之后，有人注意到日本的贈(zèng)予稅過高是阻止財(cái)產(chǎn)移交、造成財(cái)產(chǎn)捏在老年人手中的障礙，因而提出了降低財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與稅、促進(jìn)購房的法案。具體方法是以購買房產(chǎn)為前提、免除親屬之間2000萬～2500萬日元的贈(zèng)予稅，促進(jìn)30歲左右的人購房。這個(gè)法案據(jù)說已經(jīng)提交議會(huì)，如果這個(gè)法案得以通過，估計(jì)對(duì)價(jià)格5000萬左右的房產(chǎn)銷售會(huì)起到促進(jìn)作用。 除了上述因素，推銷員的能力和好意、一些特殊的待遇，不直接接觸是難以了解到的。曾有這樣一件事，給我留下深刻印象。 那是個(gè)星期六，門鈴響了。打開對(duì)講屏，外面站著一個(gè)西裝革履的人，說是某某開發(fā)公司的。我純屬好奇，到門前問了問對(duì)方來意。寥寥數(shù)語，回答簡明扼要，無半分拖沓和浪費(fèi)時(shí)間之感。原來是附近一處新建高層公寓的推銷主任，工程將竣，來邀請(qǐng)居民參觀樣板房。我告訴他：我家是外國人，沒有日本國籍，也沒有永住權(quán)。言外之意我沒有資格享受住宅貸款，你不必枉費(fèi)心機(jī)。 對(duì)方卻面無難色：外國人不要緊，我們可以幫你申請(qǐng)房貸。只要你告訴我在哪工作，叫什么就可以。他這么一說，倒勾起了我的好奇：不妨看看你葫蘆里賣的是什么藥。便與他攀談起來，他馬上把帶來的詳細(xì)資料交給我。并仔細(xì)解答了我的疑問，足足40多分鐘。最后，拿出一張信用調(diào)查申請(qǐng)表，讓我填寫姓名并蓋章，約好看房子時(shí)間，禮貌地道別而去。 下一個(gè)星期六，對(duì)方又來了。這一次遞給我一張單子，并邀請(qǐng)我下午去看房。并說已經(jīng)對(duì)我作了資信調(diào)查，可以享受一流商業(yè)銀行提供的3000萬日元房貸、償還期30年、年息為1.9%。為防止發(fā)生利率變動(dòng)，還有具體的利息轉(zhuǎn)換辦法。每月償付金額是10萬日元左右，并不比我現(xiàn)在租房貴多少。這番話讓我怦然心動(dòng)，開始認(rèn)真思量要不要買這處住房。 再一看單子上的內(nèi)容，更是大吃一驚。上面仔細(xì)寫著我過去幾年收入狀況，還有能給予的借貸額度、年限、償還辦法。我的第一反應(yīng)是：這也太可怕了，比官廳還厲害。趕緊要他們保證，不經(jīng)我同意，以后不得將這個(gè)單子轉(zhuǎn)用于任何其他地方，并簽名蓋章留為證據(jù)。接著參觀了樣板房，這是日本俗稱3LDK的房子，基本構(gòu)造是3居室加大起居間、外帶廚房、廁所、浴室、儲(chǔ)藏室、兩面 但是，后來這樁交易終于沒做成。因?yàn)檎谀菚r(shí)有個(gè)單位打算聘用我，那單位距離我現(xiàn)在住處乘車單程需兩個(gè)半小時(shí)。若果真這樣，不如在那單位附近選購住宅。難得人家如此熱心，我只好實(shí)話實(shí)說：謝謝好意，實(shí)在是在下有如此如此苦衷……對(duì)方畢竟是買賣人，并沒讓我感到難堪。反在此后一年中，不斷將距離那單位比較近的住宅信息寄給我。每當(dāng)收到這些印刷精美的郵件，我心中總不免有幾分歉意。■
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