公共設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收

　　介入項(xiàng)目過程中，各種隱蔽工程的查驗(yàn)和消防設(shè)施設(shè)備綜合驗(yàn)收顯得尤其重要。鑒于有很多隱蔽工程，在項(xiàng)目前期介入時工程主管一定要深入到施工現(xiàn)場，在現(xiàn)場及時的跟進(jìn)施工，發(fā)現(xiàn)問題及時地溝通和協(xié)調(diào)，力爭不把隱患留到施工完成后去解決；但是物業(yè)服務(wù)公司的工程主管人員在介入時，一定要注意方式方法。在目前的物業(yè)服務(wù)公司操作時，為方便樓盤銷售，往往聽從于開發(fā)商的要求，把客服放在了首位，這樣就無法及時的完成各項(xiàng)隱蔽工程和各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收，也可能會給物業(yè)服務(wù)公司日后的正常管理帶來不必要的隱患。

　　對消防系統(tǒng)的接管驗(yàn)收也非常重要，目前各開發(fā)商對于新建樓盤的消防系統(tǒng)都是投以重資，且政府消防主管部門對小區(qū)消防系統(tǒng)的后期管理和檢查也是非常嚴(yán)格，所以為了保證消防系統(tǒng)正常運(yùn)行，不為日后的物業(yè)管理留下隱患，必須做到：在消防設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收之時，不應(yīng)是簡單的核對資料和設(shè)備的數(shù)量，而應(yīng)走到現(xiàn)場去，對于消防門、消防警鈴、防排煙設(shè)備等設(shè)施，要一一目視檢查和做功能性操作檢查，檢驗(yàn)時要把消防控制柜打到聯(lián)動狀態(tài)，同時設(shè)置相關(guān)的火災(zāi)警情，從而查驗(yàn)整套設(shè)備的聯(lián)動運(yùn)行狀況是否正常。

　　在目前的承接檢驗(yàn)時，部分物業(yè)服務(wù)公司不具備專業(yè)消防查驗(yàn)知識，在消防設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)時往往是走馬觀花，責(zé)任心不強(qiáng)給后期的管理帶來了不必要的損失；各種設(shè)備和物資的清點(diǎn)查驗(yàn)完畢后，為保證齊全，一定要即時封箱或貼上封條，并請相關(guān)人員簽字，以免接管完畢后丟失，影響日常管理的正常運(yùn)作。

　　開荒工作重點(diǎn)凸顯各個細(xì)節(jié)

　　公共設(shè)施設(shè)備及各項(xiàng)資料接收完畢后，應(yīng)盡快組織專業(yè)保潔人員對交付房間進(jìn)行開荒。為了及時高效地完成開荒工作，目前物業(yè)服務(wù)公司常用的模式是聘請市場上專業(yè)的保潔公司進(jìn)行操作，開荒的內(nèi)容一般包括：門、窗、鋁合金拉件及五金配件等的表面清潔、共有部位的清潔和公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生清潔。在開荒清潔的過程中要注意開荒的有些部件和部位不能使用刮刀等銳性工具，以免刮傷表面油漆及亮面，造成不必要的損失；由于開荒涉及到高空作業(yè)，所以物業(yè)服務(wù)公司一定要做好現(xiàn)場的監(jiān)管一并要求高空作業(yè)人員一定要購買專項(xiàng)保險；同時要注意開荒的各項(xiàng)細(xì)節(jié)，如：室內(nèi)各個角落，注意有玻璃的外立面的清潔顯得較為重要，對于表面存有污垢的，一定不能用刮刀刮，而應(yīng)用清潔劑加清水和毛巾清除，同時物業(yè)服務(wù)公司要指定專門人員在現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督和檢查。

　　在各分項(xiàng)清潔完成后，要由指定的開荒負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，驗(yàn)收完畢后要及時鎖門；還要注意已清潔完畢后房間的二次污染，主要包括：裝修設(shè)計人員刻意的往房間的門縫里塞廣告折頁；同時，因房屋小范圍的整改所造成的二次污染，也顯得尤為重要。為保證服務(wù)的及時和有效性，管理處應(yīng)配合地產(chǎn)部門設(shè)置“整改辦”，為方便整改的運(yùn)作，模式可設(shè)置為：地產(chǎn)工程師總負(fù)責(zé)→管理處客服人員接訴及分配任務(wù)→各分包單位維保人員進(jìn)行施工→整改辦工作人員驗(yàn)收→驗(yàn)收合格后通知保潔進(jìn)行第二次開荒。整改辦接訴人員在每次分配維修任務(wù)并復(fù)驗(yàn)合格后，要及時分配打掃清潔任務(wù)，使業(yè)主減少因房屋質(zhì)量問題所帶來的不滿。

　　各項(xiàng)物資的準(zhǔn)備

　　包括各種表格及現(xiàn)場所要公示的法律文書，如：竣工驗(yàn)收文件、房屋使用說明書、住宅質(zhì)量保證書、水電、煤氣開通證明、各種法律文書以及需要業(yè)主簽署的業(yè)主臨時管理規(guī)約、物業(yè)管理收費(fèi)協(xié)議等資料。

　　除此之外可以同時準(zhǔn)備一份略表情意的小禮物，可以是一束花、一個慶祝入伙的紙炮以及現(xiàn)場制作印有業(yè)主頭像的杯子或相框等，禮物不在貴重，而在于有沒有用心準(zhǔn)備，有沒有讓業(yè)主感受到尊重。

　　為烘托現(xiàn)場的氣氛，同時也應(yīng)在入伙現(xiàn)場配備所需的水、小食品以及設(shè)置一定的娛樂活動，如：小提琴手或是駐場音樂歌手等，可以讓業(yè)主在入伙的現(xiàn)場愜意的等待，而不至于只是枯燥的等待，可以讓業(yè)主在品嘗美食和欣賞音樂的同時享受物業(yè)服務(wù)人員所帶來的專業(yè)服務(wù)。

　　為方便業(yè)主，縮短工作流程和等候時間，應(yīng)盡可能的對各種表格資料作出必要的處理，如：預(yù)先填上姓名、房號和基本資料等。

　　現(xiàn)場的布置和服務(wù)最關(guān)鍵

　　設(shè)定合理的入伙流程，在入伙現(xiàn)場邀請銀行、電信、煤氣等單位，為業(yè)主提供一站式服務(wù)。合理的對現(xiàn)場進(jìn)行布置，確保每個流程都做到無縫銜接。應(yīng)制作標(biāo)識牌、導(dǎo)視牌，在顯要位置張貼入伙流程圖，使業(yè)主對整個入伙流程一目了然。同時，為了為業(yè)主提供更好的服務(wù)，管理處在入伙之初應(yīng)邀請銀行、電信、煤氣等相關(guān)單位為業(yè)主提供便捷服務(wù)，讓業(yè)主辦理收樓手續(xù)時，能免缺舟車勞頓之苦，足不出門的就能辦理各項(xiàng)公共性服務(wù)，省缺了業(yè)主較多的時間，同時也可以為提升業(yè)主的滿意度增加一個亮點(diǎn)。

　　在業(yè)主身份確認(rèn)完畢及繳納相關(guān)費(fèi)用后，由接受專業(yè)培訓(xùn)后的驗(yàn)樓人員帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)樓時，切記跟業(yè)主的溝通的方式：不要違規(guī)的承諾一些不合理的事情，也不能超越現(xiàn)實(shí)的解說和夸大一些部件的功效。在與業(yè)主的溝通中，要以事實(shí)為依據(jù)，實(shí)事求是的引導(dǎo)業(yè)主驗(yàn)樓和收樓。

　　如要把現(xiàn)場控制的較理想，還應(yīng)考慮到一些細(xì)小的事情，如：可以在現(xiàn)場放置一臺復(fù)印機(jī)幫助業(yè)主們免費(fèi)復(fù)印證件，同時請專業(yè)的工作人員為業(yè)主們照相等，此時物業(yè)服務(wù)公司雖吃了一個小小的虧（額外增加一些復(fù)印費(fèi)用），但是對后期的管理可能會促進(jìn)很大的正面效應(yīng)，這些事件雖小，但可以讓業(yè)主們認(rèn)可物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)。

　　由于現(xiàn)在的樓盤多為集中入伙，入伙的現(xiàn)場多設(shè)置在小區(qū)內(nèi)空曠處，目前小區(qū)內(nèi)都不會設(shè)置公共洗手間，所以對于業(yè)主的生理所需，除了做好引導(dǎo)前往管理處、會所洗手間的標(biāo)識外，還應(yīng)盡可能的在現(xiàn)場設(shè)置一些流動洗手間，從而解決客戶之需，以彰顯人性化服務(wù)。

　　在接管驗(yàn)收和設(shè)備查驗(yàn)時發(fā)現(xiàn)設(shè)計、施工不合理的或會造成后期管理和運(yùn)營不經(jīng)濟(jì)的，要及時的向開發(fā)商提出來，讓開發(fā)商及時的進(jìn)行維修或更換。提出優(yōu)化建議時要注意措辭，盡量不使用“整改、不合格”等詞語，不利于雙方的溝通，如換作“優(yōu)化”等詞語，通過較委婉的表達(dá)，或可以起到兩全其美的作用，從而保持溝通的渠道暢通，保證各項(xiàng)工作的高效開展。