易憲容 昨天 11:18

10月23日，北京市政府發(fā)布了《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》（京建發(fā)〔2013〕510號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“京七條”），擬在兩年建造7萬套自住性住房，改善中低收入民眾的住房需求，并在一定程度上遏制北京市過快上漲的房?jī)r(jià)。

“京七條”對(duì)自住房生產(chǎn)數(shù)量、生產(chǎn)單位、土地供應(yīng)、房型、銷售程序、價(jià)格水平、購買對(duì)象限定、轉(zhuǎn)讓管理等方面進(jìn)行了相關(guān)的規(guī)定，但該政策能否做到“完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，做實(shí)中端，支持居民自住性、改善性住房需求，及穩(wěn)定當(dāng)前房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”等等要求是個(gè)疑問。

因?yàn)?，該政策建立在兩個(gè)假定條件的基礎(chǔ)上。一是該政策假定，當(dāng)前北京市的住房?jī)r(jià)格之所以會(huì)持續(xù)十年上漲，在于一個(gè)強(qiáng)勁的住房“剛性需求”，要解決這個(gè)問題，就得大量增加住房供給?？梢哉f，該住房政策是建立在一個(gè)莫須有的“剛性需求”基點(diǎn)或假定之上。為何說“剛性需求”是莫須有？因?yàn)?，市?chǎng)的需求是什么？不是個(gè)人的愿望，更不是個(gè)人過高的欲望，而是有實(shí)際支付能力的購買力。如果沒有支付能力，哪里來的需求。當(dāng)國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格讓絕大多數(shù)人都沒有支付能力進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，這種住房需求從何而來？

可實(shí)際上，北京政府房地產(chǎn)政策沒有把必需生活品住房進(jìn)行界定，卻把住房當(dāng)作是完全的賺錢工具或投資品。在這種情況下，購買住房者既可享受政府把住房作為消費(fèi)品的各種優(yōu)惠條件，也可以把住房作為賺錢投資的工具。而當(dāng)市場(chǎng)把兩者混為一談時(shí)，由于投資者對(duì)價(jià)水平要高于消費(fèi)者，最后這個(gè)市場(chǎng)一定會(huì)成為投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)。住房市場(chǎng)也就成了少數(shù)人賺錢的工具。當(dāng)住房成為投資賺錢工具，如果有好的金融市場(chǎng)條件及住房?jī)r(jià)格上漲預(yù)期，那么這個(gè)市場(chǎng)是無法通過增加供給來滿足住房投資需求的。住房市場(chǎng)的價(jià)格也只能是越來越高。這就是前十年國內(nèi)住房市場(chǎng)越是宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)越高的根源所在。

二是該政策假定當(dāng)前北京的住房?jī)r(jià)格是“合理”的，而且這種“合理”的價(jià)格只會(huì)上漲不會(huì)下跌，任何購買自住性住房的居民，只要購買這種政府折讓了30%的住房就是對(duì)市民的一種福利，就是遏制住房?jī)r(jià)格上漲的一種方式?？蓪?shí)際上，十年多來，北京市的住房?jī)r(jià)格已經(jīng)上漲了十倍以上。

如果說，“京七條”是建立在這兩個(gè)假定條件的基礎(chǔ)上，那么“京七條”的實(shí)質(zhì)就一目了然了——以價(jià)格拆讓的方式來化解當(dāng)前北京市高房?jī)r(jià)矛盾，實(shí)際是要穩(wěn)定北京市的房?jī)r(jià)，讓北京市吹大的房地產(chǎn)泡沫不需要擠出而自動(dòng)消化。

當(dāng)然，政策的意圖是很好，但達(dá)到目的并非易事。7萬套住房對(duì)北京住房市場(chǎng)是杯水車薪，而且如果不采取有效的信貸及稅收政策來遏制投資投機(jī)炒作，這些住房對(duì)北京市房?jī)r(jià)調(diào)控影響是十分有限的。

其次，北京市這7萬套住房，表面是上自住性住房，但只限定5年內(nèi)不可交易，5年后交易后收益30%歸財(cái)政。在這種情況下，這種住房的自住性要大打折扣：

一則首次交付時(shí)要求銷售低于市場(chǎng)價(jià)30%，因此，5年后再交易轉(zhuǎn)讓后收益上交財(cái)政30%對(duì)購買住房的成本增加沒有多少意義。

二則在這樣的情況下，自住性住房?jī)r(jià)格只要上漲大于30%同樣是有利可圖，更不用說在當(dāng)前政府極力維持價(jià)格穩(wěn)定及預(yù)期上漲的情況下，那么這樣的自住性住房肯定是有利可圖的。

既然購買這類住房有利可圖，政府提供的住房源又少，北京市居民涌入這個(gè)市場(chǎng)成為必然。如果居民涌入這個(gè)市場(chǎng)，不僅住房生產(chǎn)開發(fā)商有可能坐地起價(jià)，且自住房購買者會(huì)因預(yù)期房?jī)r(jià)大幅上漲而造成住房供給更為緊張，從而迫使政府啟動(dòng)第二批第三批的自住房的生產(chǎn)。這樣，表面上是穩(wěn)定了北京市的房?jī)r(jià)，實(shí)際只能保證北京市政府GDP的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

可以說，如果政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不是從根源入手——把住房的投資與消費(fèi)作一個(gè)清楚界定、并用有效的經(jīng)濟(jì)杠桿嚴(yán)格限制住房投資（信貸政策與稅收政策），卻還是把政策建立在所謂“剛性需求”的基點(diǎn)上，希望用更多的行政手段來調(diào)控房?jī)r(jià)，那么這種調(diào)控要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是不可能的。

（責(zé)任編輯：余江波）