房地產(chǎn)企業(yè)主要成本費用類科目明細設(shè)置及分類一覽

一、管理費用應(yīng)設(shè)置以下明細項目：
（1）職工薪酬 ：企業(yè)管理服務(wù)人員的職工薪酬。  
（2）修理費 ：企業(yè)管理用固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費用。
（3）物料消耗：企業(yè)管理服務(wù)耗用材料、用品的費用。  
（4）低值易耗品攤銷：企業(yè)管理用低值易耗品的攤銷費（含一次性耗用與多次攤銷）。  
（5）辦公費：指開發(fā)企業(yè)各管理服務(wù)部門發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報、燒水和集體取暖用煤等費用。
（6）會議費：是指企業(yè)召開各種會議的費用支出，包括會議房租費（含會議室租金）、伙食補助費、交通費、辦公用品費、文件印刷費、醫(yī)藥費等。
根據(jù)規(guī)定，會議費證明材料應(yīng)包括：會議時間、地點、出席人員、內(nèi)容、目的、費用標準、支付憑證等。
（7）招聘費：企業(yè)招聘人員的獵頭費、招聘廣告費、招聘展位費等。
（8）差旅費：指職工因工出差的差旅費、出差補助費、市內(nèi)交通和誤差補助費、勞動力招募費等方面的費用。
根據(jù)規(guī)定，差旅費的證明材料應(yīng)包括：出差人員姓名、地點、時間、任務(wù)、支付憑證等。
  （9）車輛使用費：企業(yè)管理用自有車輛的油燃料費、養(yǎng)路費、過橋過路費、停車費等。
（10）固定資產(chǎn)使用費：企業(yè)管理用固定資產(chǎn)等折舊費、維護維修費等。  
（11）房租及物管費水電費：企業(yè)租賃管理用房的租金、物業(yè)管理費、水電費、設(shè)備使用費等。  
（12）勞動保護費：是指確因工作需要為企業(yè)管理服務(wù)人員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。
（13）董事會費：指企業(yè)董事會或最高權(quán)力機構(gòu)及其成員為執(zhí)行職權(quán)而發(fā)生的各項費用，包括成員津貼、差旅費、會議費等。
（14）聘請中介機構(gòu)費：指企業(yè)聘請會計師事務(wù)所等中介機構(gòu)進行查賬、驗資、資產(chǎn)評估、稅務(wù)清算、法律盡職調(diào)查等發(fā)生的費用。
（15）咨詢費、顧問費：是指企業(yè)向有關(guān)咨詢機構(gòu)進行科學技術(shù)、經(jīng)營管理咨詢時支付的費用，包括聘請經(jīng)濟技術(shù)顧問、法律顧問等支付的費用。
（16）訴訟費：指企業(yè)向法院起訴或應(yīng)訴而支付的費用。
（17）業(yè)務(wù)招待費：指企業(yè)為業(yè)務(wù)經(jīng)營的合理需要而支付的招待費用，外資企業(yè)的“交際應(yīng)酬費”也包括在內(nèi)。
（18）稅金：指企業(yè)自有資產(chǎn)按規(guī)定交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅以及印花稅等。
  這里的土地使用稅是企業(yè)自用房屋、土地應(yīng)該繳納的土地使用稅，開發(fā)產(chǎn)品過程中應(yīng)該繳納的土地使用稅應(yīng)該在“開發(fā)間接費用”核算。
（19）技術(shù)轉(zhuǎn)讓費：是指企業(yè)使用非專利技術(shù)而支付的費用。  
（20）研發(fā)費用：包括新產(chǎn)品設(shè)計費、工藝規(guī)程制定費、設(shè)備調(diào)整費、原材料和半成品的試驗費、技術(shù)圖書資料費、未納入國家計劃的中間試驗費、研究機構(gòu)人員的工資、研究設(shè)備的折舊、與新產(chǎn)品的試制、技術(shù)研究有關(guān)的其他經(jīng)費以及委托其他單位進行科研試制的費用。
（21）無形資產(chǎn)推銷費：是指專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)等無形資產(chǎn)的攤銷。
（22）長期待攤費用攤銷：指企業(yè)對分攤期限在一年以上的各項費用在費用項目的受益期限內(nèi)分期平均攤銷（在不少于3年內(nèi)），包括開辦費攤銷、按大修理間隔期平均攤銷的固定資產(chǎn)大修理支出等。  
（23）排污費：是指企業(yè)按規(guī)定繳納的排污費用。
（24）開辦費 ：是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的費用，包括籌建期間人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費，以及不計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)購建成本的匯兌損益利息等支出。
（25）其他費用：指上列各項費用以外的其他管理費用支出。
二、銷售費用應(yīng)設(shè)置以下明細項目：
（1）職工薪酬：是指銷售機構(gòu)人員的職工薪酬（含銷售提成等）。  
（2）修理費：銷售機構(gòu)使用的固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費用。  
（3）物料消耗：銷售機構(gòu)管理耗用材料、用品的費用。
（4）低值易耗品攤銷：銷售機構(gòu)和銷售人員使用低值易耗品的攤銷費（含一次性耗用與多次攤銷）。  
（5）辦公費 ：指銷售機構(gòu)發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報、燒水和集體取暖用煤等費。
（6）差旅費：銷售人員因工出差的差旅費、出差補助費、市內(nèi)交通和誤差補助費等。
（7）車輛使用費：指銷售機構(gòu)使用車輛的油燃料費、養(yǎng)路費、過橋過路費、停車費等。
（8）固定資產(chǎn)使用費：指銷售機構(gòu)使用固定資產(chǎn)等折舊費、維護維修費等。
（9）房租及物管費水電費：指銷售機構(gòu)用房的租金、物業(yè)管理費、水電費、設(shè)備使用費等。
（10）勞動保護費：是指確因工作需要為銷售人員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。
（11）展覽費:為銷售商品房而參加房交會等開支的展位費及展臺搭建費、場地布置費、制作費等。
（12）廣告費:指銷售部門為銷售商品房對外宣傳所產(chǎn)生的所有廣告費用，包括電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏等發(fā)布的廣告費用。
  根據(jù)規(guī)定，列支廣告費應(yīng)同時符合下列條件：
a、廣告是通過經(jīng)工商部門批準的專門機構(gòu)制作的；
b、已實際支付費用，并已取得相應(yīng)發(fā)票；
c、通過一定的媒體傳播。
（13）業(yè)務(wù)宣傳費：指銷售部門為銷售商品房對外宣傳發(fā)生的宣傳費用，如：廣告設(shè)施及發(fā)布費（車站廣告、路牌廣告）、現(xiàn)場包裝費（彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆）、促銷活動費（場租、勞務(wù)費、活動場所布置費）宣傳資料及禮品費（售樓書、各種禮品）銷售模型制作費等。
（14） 銷售代理費：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將部分或全部等商品房銷售業(yè)務(wù)外包給專業(yè)等銷售公司而發(fā)生等代理費用。包括：銷售傭金、銷售代理費、銷售策劃費等。
  根據(jù)規(guī)定，銷售傭金應(yīng)該符合下列條件的，可計入銷售費用：
a 有合法真實憑證；
b支付的對象必須是獨立的有權(quán)從事中介服務(wù)的納稅人或個人(支付對象不含本企業(yè)雇員)；
c 支付給個人的擁企，除另有規(guī)定者外，不得超過服務(wù)金額的5％。
（15）合同交易費：指銷售過程中發(fā)生交易費用，包括交易服務(wù)費、交易手續(xù)費（備案費）、合同工本費、產(chǎn)權(quán)登記費、網(wǎng)上服務(wù)備案費等。
（16） 商品房維修、看護費：商品房在銷售過程中發(fā)生的維修費、看護費等。值得注意的是開發(fā)產(chǎn)品出售后，在保修期內(nèi)發(fā)生的維修費，應(yīng)先沖減質(zhì)量保證金（應(yīng)收賬款）；質(zhì)量保證金不足沖減的部分，計入銷售費用。。
（17）其他費用：指上列各項費用以外的其他銷售費用支出。
三、財務(wù)費用
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)置“財務(wù)費用”明細項目時，應(yīng)該分清楚“財務(wù)費用――利息支出”與“開發(fā)間接費用――利息支出”的界限。一般說來財務(wù)費用應(yīng)設(shè)置以下明細項目：
（1）利息支出：指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后發(fā)生的利息支出，如果有利息收入應(yīng)該抵減本項。
根據(jù)規(guī)定，向金融企業(yè)借款的利息支出，準予在所得稅前扣除；向非金融企業(yè)借款的利息支出，不高于按照金融企業(yè)同期貸款基準利率計算的數(shù)額的部分，準予在所得稅前扣除。
（2）匯兌損益：指房地產(chǎn)企業(yè)因使用外國貨幣而產(chǎn)生的匯兌收益或損失，匯兌收益用“負數(shù)”反映。  
（3）金融機構(gòu)手續(xù)費：企業(yè)支付給金融機構(gòu)的相關(guān)手續(xù)費（支票、匯票、匯兌等手續(xù)費）pos機刷卡費等、票據(jù)工本費等。
（4）現(xiàn)金折扣費用：根據(jù)銷售合同約定產(chǎn)生的現(xiàn)金折扣費用。  
（5）股票發(fā)行費：股份有限公司發(fā)行股票支付給發(fā)行機構(gòu)的費用。  
（6）票據(jù)貼現(xiàn)息：企業(yè)收到承兌匯票的貼現(xiàn)利息支出  
（7）其他費用：指上列各項費用以外的其他籌融資費用支出。
應(yīng)該說明的是，籌融資過程中發(fā)生的評估費、審計費、登記費等，不應(yīng)該作為財務(wù)費用列支。
四、開發(fā)成本  下設(shè)開發(fā)間接費用等六個二級科目

1、開發(fā)成本—開發(fā)間接費用
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)置“開發(fā)間接費用”明細項目時，應(yīng)該分清楚開發(fā)間接費用與管理費用、銷售費用的界限。一般說來開發(fā)間接費用應(yīng)設(shè)置以下明細項目：
（1）職工薪酬 ：內(nèi)部核算單位（如項目管理部等，下同）管理服務(wù)人員的職工薪酬。  
（2）修理費 ：內(nèi)部核算單位管理用固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費用。
（3）物料消耗：內(nèi)部核算單位管理耗用的材料、用品費用。  
（4）低值易耗品攤銷：內(nèi)部核算單位管理用低值易耗品的攤銷費（含一次性耗用與多次攤銷）  
（5）辦公費：指內(nèi)部核算單位發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報、燒水和集體取暖用煤等費用。
（6）差旅費：指內(nèi)部核算單位的人員因工出差的差旅費、出差補助費、市內(nèi)交通和誤差補助費等。
（7）車輛使用費：指內(nèi)部核算單位使用車輛的油燃料費、養(yǎng)路費、過橋過路費、停車費等。
（8）固定資產(chǎn)使用費：指內(nèi)部核算單位使用固定資產(chǎn)的折舊費、維護維修費等。
（9）房租及物管費水電費：指內(nèi)部核算單位租賃用房的租金、物業(yè)管理費、水電費、設(shè)備使用費等。
（10）勞動保護費：是指確因工作需要為指內(nèi)部核算單位人員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。
（11） 周轉(zhuǎn)房攤銷：指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計提的攤銷費。
（12） 利息支出：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中借入資金所發(fā)生的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費，但應(yīng)沖減利息收入。
開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財務(wù)費用，計人當期損益。
（13）土地使用稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過程中，開發(fā)項目占用土地，按照規(guī)定繳納的土地使用稅。
（14）工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的監(jiān)理費用。
（15） 房屋維修基金：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定，向政府部門繳納的房屋維修基金。代收業(yè)主的維修基金，不能計入該項目。
（16）工程預(yù)決算編制及審查費：為編制、審查開發(fā)項目建筑工程施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費用。
（17）前期物業(yè)管理費：根據(jù)開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同，支付的前期物業(yè)管理費、開辦費等。
（18）其他費用：指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。
2、開發(fā)成本—土地征用及拆遷補償費  指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，

（1）       土地征用費（土地出讓金）

（2）      耕地占用稅

（3）      勞動力安置費

（4）      有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觯ㄇ嗝缪a償費、土地補償費、拆遷補償費）

（5）      安置動遷用房支出等

（6）       政府代收費用[（建制鎮(zhèn)）市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費]

3、開發(fā)成本—前期工程費  指企業(yè)在前期準備階段發(fā)生的各項費用，

（1）規(guī)劃、

（2）設(shè)計、

（3）項目可行性研究、

（4）水文、地質(zhì)勘察、

（5）測繪費用

（6）三（七）通一平等支出

（7）政府代收費用（供電工程貼費）

4、開發(fā)成本—建筑安裝工程費   包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費

（1）土建

（2）樁基

（3）安裝

（4）甲供材料

（5）裝飾裝潢

（6）政府代收費用（發(fā)展新型墻體材料專頂用費、散裝水泥專項資金）

5、開發(fā)成本—基礎(chǔ)設(shè)施費  指建造各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝等費用，

（1）道路工程發(fā)生的支出

（2）供水工程發(fā)生的支出

（3）供電工程發(fā)生的支出

（4）供氣工程發(fā)生的支出

（5）排污工程發(fā)生的支出

（6）排洪工程發(fā)生的支出

（7）通訊工程發(fā)生的支出

（8）照明工程發(fā)生的支出

（9）環(huán)衛(wèi)工程發(fā)生的支出

（10）綠化等工程發(fā)生的支出

（11）政府代收費用（人防經(jīng)費、消防設(shè)施建設(shè)費、煤氣建設(shè)費、教育地方附加費）？

6、開發(fā)成本—公共配套設(shè)施費   包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出

（1）鍋爐房、水塔、

（2）公共廁所

（3）自行車棚

（4）無償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學校、醫(yī)院、理發(fā)店等支出

 附: