第一章 投資方基本情況

　　1、****集團介紹

　　***集團是總部位于北京的一家民營企業(yè)集團。公司發(fā)展至今已有20多年歷史，集團業(yè)務分為實業(yè)和金融投資兩大版塊，集團資產(chǎn)規(guī)模超過30億元，年利稅逾3億。

　　**集團旗下投資運營的實業(yè)公司主要包括：******等。

　　2、******物流有限公司介紹

　　****物流有限公司是其全資子公司，成立于1997年，主要從事商貿(mào)及現(xiàn)代物流業(yè)服務。公司目前擁有三個倉儲基地，倉儲面積達40萬平方米。分別位于北京市****和北京市*****物流園區(qū)（該園區(qū)有兩個物流基地），地理位置優(yōu)越，交通便利，出租率常年在100%以上，在業(yè)界口碑良好。

　　****物流公司在打造硬件設施的同時，還投資開發(fā)了倉儲管理系統(tǒng)（E-warehouse）和物流ERP管理系統(tǒng)（包括：WMS倉儲管理系統(tǒng)和TMS運輸管理系統(tǒng)、OMS訂單管理系統(tǒng)、GPS/GIS車輛全球定位系統(tǒng)、業(yè)務協(xié)同工作管理系統(tǒng)和財務管理系統(tǒng)等），以保障第三方綜合物流業(yè)務的科學高效運營。

　　目前主要客戶：

　　A電子商務類企業(yè)：凡客誠品、一號店、麥考林、樂淘網(wǎng)、好樂買、卓越、當當網(wǎng)、京東商城、酷巴、神州數(shù)碼等；

　　B電器公司有：松下電器股份有限公司、合肥美菱股份有限公司、創(chuàng)維電子有限公司等；

　　C其他知名品牌有：殼牌統(tǒng)一石油化工、蘋果服飾公司、李寧體育用品有限公司、法律出版社、中國方正出版社、北京海淀經(jīng)科讀者服務部、人民文學出版社等。

　　目前累計合作過的客戶有170多家。

　　第二章 項目建設背景

　　**集團本次擬投資興建的“電子商務物流基地”項目定位，一是為承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范園區(qū)配套服務的物流項目，為沿海內(nèi)遷企業(yè)提供供應鏈管理服務，二是為特定的國內(nèi)外知名電子商務企業(yè)量身定制的集商品倉儲、干線運輸、分揀功能于一體的國際級電子商務物流中心。并配套相應的干線和短途運輸、商務服務、信息服務、人力資源服務、物流服務、金融服務、生活配套等。

　　***市位于華東地區(qū)，長江下游南岸、安徽省東部，是南京都市圈核心層城市，長三角城市經(jīng)濟協(xié)調(diào)會成員城市。以及皖江城市帶成員城市。距上海不到300公里，是安徽融入長三角、推進東向發(fā)展和長三角城市向內(nèi)陸延伸的重要門戶。大力完善物流基礎(chǔ)設施建設的意義極其重要，具體來說主要有以下幾項：

　　1、降低企業(yè)運營成本和流通費用

　　通過引入現(xiàn)代物流管理技術(shù)和管理方法，優(yōu)化企業(yè)的物流流程，生產(chǎn)性企業(yè)和電子商務企業(yè)可以顯著提高管理水平，大大降低經(jīng)營成本和流通費用。例如，通過物流配送體系的建立，可以提高供應準確率和配送效率，縮短企業(yè)供貨的前置時間。同時可以實現(xiàn)出入庫作業(yè)高效化，從而降低有關(guān)操作費用和庫存占用資金。

　　2、促進城市商業(yè)業(yè)態(tài)多元化發(fā)展

　　首先，發(fā)展電子商務物流配送促使各類加工、包裝、專業(yè)店、客服店的誕生和繁榮，促進零售業(yè)經(jīng)營方式的升級換代，引導和形成新的消費理念。其次，物流配送中心的建立可以有效推動連鎖經(jīng)營。最后，物流配送體系的形成，改造了批發(fā)業(yè)、倉儲業(yè)的傳統(tǒng)經(jīng)營方式，促使商業(yè)的流通環(huán)節(jié)發(fā)生變化，由過去簡單的進、銷、存向市場分析、優(yōu)化運輸路徑、優(yōu)化庫存水平、計算機管理、完善區(qū)域經(jīng)營網(wǎng)絡轉(zhuǎn)換。由此可見，馬鞍山市優(yōu)越的地理位置優(yōu)勢將得到更大的發(fā)揮。

　　3、優(yōu)化與提升城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

　　對于國民經(jīng)濟發(fā)展來說，城市商貿(mào)物流的影響不僅表現(xiàn)在擴大第三產(chǎn)業(yè)增加值這一直接效應上，而且還可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使一、二、三產(chǎn)業(yè)之間及各產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)更為合理。同時，結(jié)合馬鞍山市安徽地區(qū)鐵路、公路、航空樞紐、航運的地利條件，通過運用先進的物流配送管理技術(shù)和組織方式，可以有效提高物流行業(yè)的運行效率和質(zhì)量，從而大大提升遷入企業(yè)的競爭力，為經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

　　4、增強城市聚集力及其綜合功能

　　首先，商貿(mào)物流的發(fā)展可以促使城市的整體運作更有效率；其次，商貿(mào)物流的發(fā)展可以提高各類企業(yè)的物流運作效率，極大地增加城市市場的輻射能級；最后，商貿(mào)物流的發(fā)展可以突出城市的功能定位，進一步完善城市的綜合功能。

　　***地處中國經(jīng)濟最發(fā)達地區(qū)之一的長三角，毗鄰南京，屬于移民城市，居民素質(zhì)較高。而經(jīng)濟發(fā)展水平及規(guī)模對生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展具有重要的促進作用。大量的實證研究表明：商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展水平與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平密切相關(guān)，人均GDP比較高及受教育水平高的國家和地區(qū)，電子商務產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達，其物流業(yè)增加值和就業(yè)比重也較高。

　　同時，***及所輻射的皖江城市帶城市化水平正不斷提高。發(fā)達國家大都市發(fā)展經(jīng)驗表明城市化水平每提高一個百分點，服務業(yè)增加值就上升0.729個百分點。城市化水平是生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展的重要助推器，城市化進程中的人口和工業(yè)集聚促進商貿(mào)服務業(yè)規(guī)模的擴大，引發(fā)生產(chǎn)方式的市場化轉(zhuǎn)變，為商貿(mào)服務業(yè)發(fā)展提供市場條件。作為皖江城市帶的軸頭城市，將對承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移起到先導作用，這將為商貿(mào)物流和企業(yè)物流及大宗商品物流的發(fā)展提供了良好的整體條件。

　　因此，**物流基地將結(jié)合馬鞍山現(xiàn)有發(fā)展狀況以及未來產(chǎn)業(yè)導向，整合現(xiàn)有客戶資源，結(jié)合現(xiàn)有成熟的第三方服務管理模式，在馬鞍山打造具有時代特色的大型倉儲物流設施，為**的經(jīng)濟建設與發(fā)展做出貢獻，并為皖江城市帶物流集散中心產(chǎn)能服務做好示范和樣板作用。以下是著重對電子商務物流的介紹：

　　新興的電子商務物流基地是以“前店后庫”即“O2O”(OnlinetoOffline)的零中間商模式構(gòu)建的“倉儲型商業(yè)設施”，是目前國際上流行的新型物流產(chǎn)業(yè)分化形態(tài)。其原理在于運用信息科技貫通上下游產(chǎn)業(yè)，搭建電子商務平臺，平臺上游供貨選擇制造廠家，下游購貨則鎖定零售商戶，“剪”掉傳統(tǒng)流通領(lǐng)域的中間環(huán)節(jié)，從而縮短從制造到銷售終端的距離，創(chuàng)造商品流通的新形態(tài)。

　　該模式以“平臺縮短產(chǎn)銷鏈，業(yè)務整合進銷存”的營運思路，按“網(wǎng)上運營+線下服務”的方式運作。銷售和采購網(wǎng)絡遍及全國各商業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū)，致力于為中小企業(yè)拓展市場，優(yōu)化企業(yè)銷售網(wǎng)絡；為商戶挑選廠家和產(chǎn)品，助力商戶輕松經(jīng)營。

　　在物業(yè)形態(tài)上，其架構(gòu)，通常由一個中心貨物倉儲設施，通過物流信息系統(tǒng)連接全國各地的銷售終端組成，以在空間與時間維度同時實現(xiàn)貨物的高效銷售，并降低貨物在供應鏈上的時間與其他成本消耗。

　　該模式充分利用電子商務全天候、跨地域、低成本、高便利的特點，將供求信息迅速、持續(xù)地傳播到任何地區(qū)。網(wǎng)站上游供貨方為制造廠家和代加工廠家，確保價格沒有水分。下游目標鎖定有持續(xù)交易需求的零售店鋪。并使得當?shù)厣藤Q(mào)物流的形式便于統(tǒng)籌管理，避免無序發(fā)展。

　　具體運營上：店鋪和廠家之間點對點促成交易，將廠家的產(chǎn)品信息直接輸入店鋪，將眾多店鋪的小額采購積少成多推給廠家形成規(guī)模生產(chǎn)，增加了企業(yè)獲取生產(chǎn)經(jīng)營要素的機會和選擇余地。雙方直接對接，減少中間環(huán)節(jié)和利益分享者，交易準確快捷，產(chǎn)銷鏈縮短，改善了商品流通形態(tài)，且會在過程中的多個環(huán)節(jié)產(chǎn)生附加值。

　　第三章 項目建設的必要性和意義

　　1、本項目是國家實施“承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移”戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)

　　國家實施中西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略，加快中西部地區(qū)發(fā)展，是黨中央、國務院作出的重大戰(zhàn)略決策，也是區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略的重要組成部分。一是著力深化泛長三角分工合作，推動區(qū)域聯(lián)動發(fā)展。二是著力優(yōu)化資源配置，探索科學承接新途徑。三是著力打造產(chǎn)業(yè)承接平臺，增強產(chǎn)業(yè)承載能力。四是著力加快自主創(chuàng)新，提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。五是著力加強資源節(jié)約和環(huán)境保護，促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展與生態(tài)文明建設相協(xié)調(diào)。六是著力保障和改善民生，推進基本公共服務均等化。作為長三角輻射帶動中西部地區(qū)發(fā)展的重要門戶城市，將對整個皖江城市帶發(fā)展起到領(lǐng)航作用。

　　**物流基地的建成將有利于加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的步伐，構(gòu)建大產(chǎn)業(yè)帶動大物流，大物流促進大產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)流互動格局。同時降低商務成本，促進新型產(chǎn)業(yè)體系的形成，專業(yè)化研究生產(chǎn)作業(yè)流程，合理切割、分化產(chǎn)業(yè)服務配置，創(chuàng)設服務價值、示范新型服務業(yè)態(tài)，加速安徽經(jīng)濟騰飛。

　　2、本項目符合**戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃

　　“十二五”開局之年，國內(nèi)國際的環(huán)境發(fā)生了很大變化，在“保增長，擴內(nèi)需，調(diào)結(jié)構(gòu)”的戰(zhàn)略指導下，勞動密集型產(chǎn)業(yè)會陸續(xù)內(nèi)遷，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略加上**原本作為中國華東地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地，這就需要以打造綜合服務平臺建設為著力點，積極發(fā)展、做實做強物流產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建高端物流產(chǎn)業(yè)鏈。重點引進區(qū)域分撥、生產(chǎn)性物流業(yè)和承擔多式聯(lián)運、國際物流職能的戰(zhàn)略合作伙伴。

　　本項目通過**集團現(xiàn)有成熟的客戶系統(tǒng)和服務系統(tǒng)參與，使**物流基地在成立之初就具備良好的業(yè)務體系，形成生產(chǎn)業(yè)者、服務業(yè)者和政府共同合作、共同發(fā)展的平臺。建設成功后的產(chǎn)業(yè)基地，將按照政府制造業(yè)服務化、服務業(yè)專業(yè)化發(fā)展的要求，正確配置人力、物力、財力，科學地協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)基地各個服務環(huán)節(jié)，從而成為現(xiàn)代生產(chǎn)性服務業(yè)和現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的典范，形成優(yōu)勢集成，輻射帶動的局面，最終實現(xiàn)經(jīng)濟和社會效益的雙豐收。

　　3、本項目將有助于當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展

　　起點高：**物流公司是國內(nèi)首屈一指的物流服務公司，所合作的企業(yè)均擁有較強的實力，本項目所引進的企業(yè)也將是所屬行業(yè)內(nèi)的佼佼者。公司的落戶也會促進其在**投資進行戰(zhàn)略布局。

　　投資大：本項目總投資額初步測算為6億元人民幣。

　　收益快：本項目是為部分特定企業(yè)進行量身定制，提供生產(chǎn)、儲運、集散基地和相應服務，基礎(chǔ)建設完成后，項目即進入收益期，向所服務的企業(yè)收取物業(yè)綜合費和衍生產(chǎn)品服務費用，因此具有收益快的特點。

　　地方稅收貢獻度高：傳統(tǒng)制造業(yè)中，場地、商務、人員培訓、物流等相關(guān)支出有的不產(chǎn)生稅收，有的則很難實現(xiàn)稅收本地化，而通過本項目向所服務企業(yè)提供定制廠房和相應服務，將相關(guān)成本集中轉(zhuǎn)變?yōu)闋I業(yè)收入，向當?shù)乩U納營業(yè)稅和所得稅，則可以實現(xiàn)地方稅收的最大化和集中化。

　　促進就業(yè)：本項目除高級管理人員外，主要從業(yè)人員均來自當?shù)?，將有利于促進當?shù)鼐蜆I(yè)。同時，也有利于**集團利用自身體系優(yōu)勢為當?shù)嘏囵B(yǎng)優(yōu)秀的生產(chǎn)性服務業(yè)人才。

　　第四章 項目選址

　　本項目擬選址于承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范園區(qū)。作為國內(nèi)物流行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，集團對產(chǎn)業(yè)園區(qū)物流項目建設的參與，一方面有利于產(chǎn)業(yè)園區(qū)引進我公司在物流領(lǐng)域先進的管理運營能力和經(jīng)驗，提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體實力，為園區(qū)企業(yè)配套服務；另一方面也將有利于引進知名的國內(nèi)外企業(yè)和新型業(yè)態(tài)，使當?shù)刭Y源的利用效率得到提升。

　　第五章 建設內(nèi)容及規(guī)模

　　1．概述

　　本項目預期占地面積約300畝，規(guī)劃建設總面積約為200，000平方米的綜合庫區(qū)。項目將建設區(qū)域中心庫120，000平米，快銷品庫40，000平米，控溫濕庫28，000平米。數(shù)據(jù)中心、辦公樓、宿舍樓合計10，000平米，及2，000平米配套設施。

　　2.項目的客戶定位

　　項目建成后，物流基地將憑借其國際標準的倉儲物流設施和一流的物業(yè)管理服務，以及優(yōu)越的地理位置，為示范園區(qū)企業(yè)和商貿(mào)物流企業(yè)提供高標準服務。集團在對市場和相關(guān)客戶進行采樣和調(diào)研后決定在當?shù)夭捎闷髽I(yè)物流、大宗商品物流和電子商務物流相結(jié)合的方式，初步準備引入通用物流、快銷品物流、IT物流、家電物流、汽車物流（包括4S店和部分額外堆場）、冷鏈物流等行業(yè)知名企業(yè)。同時集團更將依托自身強大的客戶資源，吸引以一號店、樂淘網(wǎng)、好樂買、當當網(wǎng)、麥考林、酷巴等為代表的國內(nèi)外知名的電子商務企業(yè)以及關(guān)聯(lián)企業(yè)“殼牌統(tǒng)一石化”，為現(xiàn)代物流的發(fā)展做出貢獻。

　　第六章 項目實施進度

　　根據(jù)建設單位的開發(fā)步驟和經(jīng)驗，本項目的實施將按“統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一實施”的思想進行。從項目啟動到竣工驗收，總體計劃安排用兩年時間完成。本項目前期工作預計于2012年年初開始，建設周期為18個月。

　　第七章 項目綜合分析

　　1、經(jīng)濟效益分析投資估算

　　項目投資估算為6億人民幣，包括固定資產(chǎn)投資和流動資金。

　　2、社會效益分析

　　本項目作為高品質(zhì)物流服務基地項目，符合市戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。項目將加快和促進市招商引資和開發(fā)建設工作，給地方政府和投資者帶來經(jīng)濟上、社會上的雙重效益。因此本項目的建設十分必要。

　　項目土地及稅收效益：

　　土地年創(chuàng)稅——完全投入運營后（人民幣：1000萬元）

　　投資強度（人民幣：200萬元/畝）

　　項目占地面積：300畝

　　解決就業(yè)人數(shù)：1000人

　　作為高標準的物流設施，本項目一旦投入使用將極大地提升當?shù)氐纳a(chǎn)、流通和現(xiàn)代服務業(yè)的效率，帶動產(chǎn)業(yè)升級，迅速提升產(chǎn)業(yè)水平。

　　同時，集團愿意積極配合馬鞍山市的引資工作，并將我公司的重要客戶資源及與相關(guān)企業(yè)的戰(zhàn)略合作經(jīng)驗與馬鞍山市各級政府分享。

　　第八章 項目綜合評價結(jié)論

　　作為集團致力打造的高品質(zhì)物流產(chǎn)業(yè)龍頭項目，本項目既滿足示范園區(qū)內(nèi)進駐企業(yè)生產(chǎn)和倉儲等方面的需求，同時又與物流產(chǎn)業(yè)在本地區(qū)長遠發(fā)展的市場前景相適應，引進國內(nèi)專業(yè)的物流企業(yè)既可以提升整體形象，又具有明顯的社會效益，為地方政府和投資者帶來經(jīng)濟上、社會上的雙重效益。從財務指標測算結(jié)果來看，本項目全部投資所得稅后內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準收益率的水平，經(jīng)濟效益高，投資回收期合理，投資風險較低。因此，項目具有相當程度的可行性，集團對此具有極大的興趣和信心。