農(nóng)歷年臨近，互聯(lián)網(wǎng)上有些關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格大跌的觀點(diǎn)甚是嚇人。“房地產(chǎn)泡沫在馬年將會被無情刺破”，“香港首富李嘉誠清退所有內(nèi)陸資產(chǎn)”，“中國首富說，我住的小區(qū)晚上亮燈的不到10%，這就是泡沫”，“樓市不崩盤，我就去跳樓”。真的是過不去年了嗎？翻翻媒體關(guān)于房價(jià)下跌的報(bào)道，就能發(fā)現(xiàn)從2003年開始就有觀點(diǎn)信誓旦旦認(rèn)為房價(jià)將走向下行期。直至現(xiàn)在，房價(jià)總體還呈上漲趨勢。當(dāng)年認(rèn)為房價(jià)下跌的不少所謂“專家”，總不能認(rèn)為自己預(yù)測的房價(jià)下行期是從今年開始吧？

房價(jià)大跌當(dāng)初沒有降臨，如今“黑色星期一”是不是真的在逼近？我們先來看看中國房地產(chǎn)泡沫到底有多嚴(yán)重，或者說中國到底有沒有房地產(chǎn)泡沫。經(jīng)濟(jì)學(xué)上，房地產(chǎn)泡沫是指與房地產(chǎn)高價(jià)格和房屋住宅實(shí)質(zhì)需求無關(guān)的心理預(yù)期行為推動的價(jià)格輪番上漲。這個定義的特征性觀察事實(shí)是，在房地產(chǎn)價(jià)格上升期間，尤其是價(jià)格高到臨近崩盤前夕時(shí)，基本人群——尤其是那些能通過一定融資渠道越過購買新房臨界點(diǎn)的基本人群——的預(yù)期和反應(yīng)是相當(dāng)樂觀的。用英語說就是，他們對房價(jià)未來的發(fā)展預(yù)期是充滿玫瑰色的。2008年前幾年，美國加州舊金山地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格脫韁后，基本人群的反應(yīng)與上述行為相吻合;美國國家整體在2008年前一段時(shí)間，在房地產(chǎn)價(jià)格脫韁后，也是如此。拿這一基本行為參照對比我國近五年來基本人群關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的反應(yīng)，我們發(fā)現(xiàn)一個相當(dāng)大的差異：中國基本人群中，對房地產(chǎn)價(jià)格上漲持憎恨態(tài)度的人數(shù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于持樂觀態(tài)度的人數(shù)。這種人群基本面上行為的模式差異，說明我國經(jīng)濟(jì)中關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲套利者的行為是部分的，而不像美國是整體性的。因此，認(rèn)為中國會出現(xiàn)美國那樣由于心理預(yù)期的瘋狂推動，造成房地產(chǎn)價(jià)格滾雪球式全面崩盤的預(yù)測，缺乏基本觀察依據(jù)。

我國房地產(chǎn)有“三個世界”。“第一世界”是超大城市、各省省會以及明星增長城市;“第二世界”是全國約500座地區(qū)中心城市和縣城;“第三世界”是廣大農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)。具體說，第一世界的房地產(chǎn)由于制度含金量及其廣域的市場輻射能力和居住吸引力，房價(jià)下跌的空間很小。第二世界由于其所在經(jīng)濟(jì)體近年快速發(fā)展，整體呈上升趨勢，其中雖然很可能出現(xiàn)類似溫州和鄂爾多斯的房價(jià)大跌現(xiàn)象，但其實(shí)更像是廣義上的“荷蘭病”導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)投資替代和區(qū)域資產(chǎn)價(jià)格升值結(jié)構(gòu)不合理造成的惡果，而不是瘋狂購房心理預(yù)期造成的后果。值得一提的是第三世界的房地產(chǎn)價(jià)格，農(nóng)村的土地和房產(chǎn)等要素不在國家統(tǒng)一市場內(nèi)，嚴(yán)格說是造成我國房地產(chǎn)價(jià)格扭曲——城市價(jià)格偏高，農(nóng)村價(jià)格人為壓低——的重要原因。