最近房地產(chǎn)行業(yè)最大的新聞，就是杭州兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商房?jī)r(jià)大幅下降銷售的新聞。這個(gè)新聞出來(lái)以后，全國(guó)震驚，因?yàn)闆]有一個(gè)人預(yù)測(cè)到杭州房?jī)r(jià)會(huì)突然一夜之間大跌。

這個(gè)新聞出來(lái)以后，出現(xiàn)兩種截然不同的聲音：

1、部分人認(rèn)為只是個(gè)別現(xiàn)象，房?jī)r(jià)繼續(xù)看多；

2、部分人認(rèn)為全面房?jī)r(jià)下跌開始了；

杭州房?jī)r(jià)下跌究竟是個(gè)例還是全面爆發(fā)危機(jī)的開始呢？

部分人看漲的理由是：開發(fā)商不缺錢；政府和銀行是房地產(chǎn)的實(shí)際“股東”。股東不會(huì)看著房?jī)r(jià)下跌不管。

部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家跳出來(lái)說：以前也多次出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，但后來(lái)都又漲上去了。所以，這次房?jī)r(jià)下跌也會(huì)再次上漲，等等看多的理由。

實(shí)際，看似有理的上面2個(gè)理由都完全站不住腳，甚至是不懂經(jīng)濟(jì)的人才能說得出口的。原因是：

1、開發(fā)商不缺錢不等于房?jī)r(jià)就不會(huì)下跌，反而是房?jī)r(jià)要下跌的理由。因?yàn)殚L(zhǎng)期看開發(fā)商不缺錢才會(huì)大量建設(shè)房屋，才能導(dǎo)致房屋供應(yīng)增加，而供應(yīng)增加會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)下跌。而開發(fā)商缺錢反而會(huì)導(dǎo)致供應(yīng)減少。所以以開發(fā)商有錢來(lái)判斷房?jī)r(jià)會(huì)上漲，完全是本末倒置；

     美國(guó)房?jī)r(jià)下跌難道是因?yàn)殚_發(fā)商沒有錢了嗎？

2、政府是房地產(chǎn)最大的獲利者，銀行是房屋的最大實(shí)際持有者。除非再次大規(guī)模寬松貨幣，但現(xiàn)在，中國(guó)出口企業(yè)已經(jīng)開始大量轉(zhuǎn)移和倒閉，如果再次貨幣寬松導(dǎo)致國(guó)內(nèi)生產(chǎn)成本再次大漲，那么我們的出口基本就完了。而且人民幣對(duì)內(nèi)貶值，對(duì)外升值必定加速資金外逃。美國(guó)現(xiàn)在正在收緊寬松政策，很多新興國(guó)家貨幣大幅貶值，這種情況下。如果中國(guó)大量印發(fā)人民幣，后果一定是人民幣匯率的大跌。以上這些變化將最大限度的約束央行發(fā)行貨幣的空間。只要不出現(xiàn)更大規(guī)模貨幣寬松，銀行和地方政府就是想救房?jī)r(jià)也有心無(wú)力了；

3、以前房?jī)r(jià)下跌以后多次大幅上漲，并不代表房?jī)r(jià)每次下跌以后都一定必須大幅上漲。如果是這樣，那么房?jī)r(jià)一直上漲都不會(huì)下跌了。在人類的歷史上出現(xiàn)過一直上漲都不大跌的東西嗎？這種觀點(diǎn)的人，認(rèn)為以前怎么樣，將來(lái)就一定還是這樣。經(jīng)濟(jì)如果是這樣分析，那么經(jīng)濟(jì)就永遠(yuǎn)只能一個(gè)方向運(yùn)動(dòng)。那么世界上根本就不該出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)變化。也就不該有什么經(jīng)濟(jì)危機(jī)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)在這樣的理論下就不可能改變。說這樣話的人，實(shí)際根本不懂經(jīng)濟(jì)，他們僅僅是經(jīng)驗(yàn)主義者，他們只會(huì)統(tǒng)計(jì)以前來(lái)推斷將來(lái)，這種人是線性思維的人，他們無(wú)法結(jié)合現(xiàn)實(shí)變化分析事物從量變到質(zhì)變過程，這種人更不可能預(yù)測(cè)未來(lái)的變化。

這次杭州房?jī)r(jià)下跌，在很多人看來(lái)好像不是什么大不了的事情，在我看來(lái)。這次杭州房?jī)r(jià)下跌意義非凡。這是中國(guó)房?jī)r(jià)明顯的轉(zhuǎn)擇點(diǎn)。理由如下：

1、杭州房?jī)r(jià)下跌是在開發(fā)商不缺錢的情況下主動(dòng)降價(jià)；

    大家想想開發(fā)商不缺錢，為什么開發(fā)商會(huì)大幅降價(jià)銷售呢？只有一個(gè)原因，就是不大幅降價(jià)沒有人買，說明現(xiàn)在杭州市場(chǎng)的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供過于求（相對(duì)市場(chǎng)購(gòu)買力）。

2、杭州房?jī)r(jià)下跌是在開發(fā)商和老百姓普遍看漲房?jī)r(jià)的情況下下跌的；

    開發(fā)商大量拿地，說明很多開發(fā)商是看多后市房?jī)r(jià)的。老百姓也是強(qiáng)烈看多房?jī)r(jià)的。這種情況下房?jī)r(jià)下跌意味什么呢？開發(fā)商看多后市，當(dāng)然不會(huì)輕易降價(jià)銷售，更不可能大幅降價(jià)銷售了。老百姓看多后市，一定會(huì)盡力提前購(gòu)買，而不會(huì)等待降價(jià)購(gòu)買了。如果這種情況下都出現(xiàn)大幅降價(jià)銷售，一定是開發(fā)商感覺到銷售極其困難了，市場(chǎng)真實(shí)行情一定是和大部分人的預(yù)期截然相反。

3、杭州房?jī)r(jià)下跌幅度很大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊房?jī)r(jià)；

    這次房?jī)r(jià)下跌幅度達(dá)到20%，為什么不是5%或10%呢？?jī)蓚€(gè)都有銷售策劃團(tuán)隊(duì)的房地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)該是在可能的情況下盡可能的提高價(jià)格銷售，而不是一次降價(jià)這么多。除非，銷售團(tuán)隊(duì)感覺不降價(jià)這么多根本不可能快速脫手。

4、杭州房?jī)r(jià)下跌的開發(fā)商明知道房?jī)r(jià)下跌會(huì)導(dǎo)致老業(yè)主鬧事也要降價(jià)銷售；

    明知道大幅降價(jià)會(huì)導(dǎo)致老業(yè)主鬧事，開發(fā)商還是選擇了大幅降價(jià)，說明開發(fā)商已經(jīng)顧不得這些老業(yè)主了。降價(jià)銷售迫不得已。

5、杭州房?jī)r(jià)下跌以后房地產(chǎn)股票馬上大跌；

    杭州房?jī)r(jià)下跌之所以能導(dǎo)致房地產(chǎn)股市大地震，說明杭州房?jī)r(jià)大跌已經(jīng)讓部分機(jī)構(gòu)看空房地產(chǎn)后市。

6、杭州房?jī)r(jià)是在沒有新增加調(diào)控政策的情況下大跌的；

以往房?jī)r(jià)之所以下跌以后會(huì)多次上漲，主要是因?yàn)檎哒{(diào)控所致，因?yàn)檎哒{(diào)控出臺(tái)，很多購(gòu)買者減緩購(gòu)買步伐，導(dǎo)致購(gòu)買力突然減少，而開發(fā)商加速買房，并減少土地購(gòu)買，造成房屋短期供過于求和土地購(gòu)買下降所致。而不斷的政策調(diào)控導(dǎo)致開發(fā)商不敢放心拿地或開發(fā)，進(jìn)而導(dǎo)致后續(xù)供應(yīng)減少。購(gòu)買者的需求只是暫時(shí)被壓制，而供應(yīng)卻真實(shí)的減少了。所以，每次房地產(chǎn)調(diào)控以后房?jī)r(jià)都出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的大漲。

但這次不一樣，因?yàn)槎啻握{(diào)控以后的大漲，已經(jīng)導(dǎo)致老百姓不再相信調(diào)控，而且這次房?jī)r(jià)下跌，是在沒有出現(xiàn)什么嚴(yán)厲的調(diào)控政策下發(fā)生的，這在以前是從來(lái)沒有出現(xiàn)過的。沒有任何影響下房?jī)r(jià)突然下跌。而且，數(shù)據(jù)顯示，財(cái)政部公布2013年全國(guó)財(cái)政收支情況，其中國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入41250億元，比上年增加12732億元，增長(zhǎng)44．6％。開發(fā)商拿地積極性空前高漲，很多地方土地出讓金大幅增加?？梢婇_發(fā)商大部分多么看好后市。

在老百姓不再相信房?jī)r(jià)要下跌、開發(fā)商不再擔(dān)心政府調(diào)控的時(shí)候，房?jī)r(jià)居然自己大跌了。說明即使市場(chǎng)購(gòu)買者全力以赴，也無(wú)法消化大量的房屋供應(yīng)。這次杭州房?jī)r(jià)大幅下跌是嚴(yán)重供過于求的市場(chǎng)殘酷競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果。杭州房?jī)r(jià)下跌實(shí)際是泡沫到了極點(diǎn)自然破滅結(jié)果，這是最高級(jí)別的泡沫破滅。也是最恐怖的下跌——在強(qiáng)烈的上漲預(yù)期中“意外”大跌。

實(shí)際，全國(guó)所有城市的房地產(chǎn)情況都相差不大。中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)接近極限了。杭州只是首先出現(xiàn)問題而已。我認(rèn)為這是因?yàn)楹贾萁咏鼫刂?，受到溫州房?jī)r(jià)下跌的影響比較大而已，因?yàn)楹贾萑四芨宄目匆姕刂莘績(jī)r(jià)下降以后的慘狀，相比全國(guó)其他地方，杭州買房者會(huì)更謹(jǐn)慎，而開發(fā)商危機(jī)意識(shí)會(huì)更強(qiáng)。所以溫州最先出現(xiàn)問題也是情理之中。隨著這種影響的逐漸擴(kuò)散，這種感染是加速度擴(kuò)張的。因?yàn)槌霈F(xiàn)第一個(gè)的時(shí)候，大家會(huì)認(rèn)為是特殊情況，出現(xiàn)第二個(gè)的時(shí)候，大家認(rèn)為還是個(gè)別原因，出現(xiàn)第三個(gè)的時(shí)候大家信心開始動(dòng)搖。。。。。。越來(lái)越多的城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌以后，大家開始恐慌一起拋售，這時(shí)候崩盤就不可避免。實(shí)際，中國(guó)的房?jī)r(jià)下跌過程將會(huì)類似于當(dāng)年股市下跌的過程——在全民瘋狂中開始下跌。

全國(guó)房?jī)r(jià)下跌指日可待。很多人說，現(xiàn)在盼望房?jī)r(jià)下跌，說明想抄底的人很多。抄底的人一多了，房?jī)r(jià)就會(huì)再次大漲，實(shí)際這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，原因如下：

1、一旦房?jī)r(jià)下跌幅度過大，銀行就會(huì)出現(xiàn)虧損，銀行必定會(huì)收緊貸款。而貸款的收緊會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房能力的下降，進(jìn)而導(dǎo)致需求下降；

2、房?jī)r(jià)一旦下跌幅度過大，就會(huì)有部分房屋成為負(fù)資產(chǎn)，出現(xiàn)部分人主動(dòng)斷供，最后銀行不得不把這些房屋進(jìn)行拍賣。而大量的拍賣會(huì)增加房屋市場(chǎng)的供應(yīng)加劇供過于求，進(jìn)而加速房?jī)r(jià)下跌。而房?jī)r(jià)下跌又會(huì)導(dǎo)致更多的房屋成為負(fù)資產(chǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致更多的斷供。并形成惡性循環(huán)；

3、房?jī)r(jià)大幅下跌，會(huì)導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)大幅下滑，進(jìn)而引發(fā)大量的企業(yè)倒閉和工人失業(yè)。整個(gè)社會(huì)收入會(huì)大幅下降。這時(shí)候很多人買房已經(jīng)不是最重要的事情了，最重要的事情是怎么養(yǎng)家糊口。

古人說得好：衣食住行，住房需求是排在衣服和吃的后面，在人們收入大幅減少以后，房屋購(gòu)買的需求就會(huì)下降。

4、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期強(qiáng)化以后，大量的投機(jī)和投資者會(huì)爭(zhēng)先恐后的拋售手中天量的房源，這個(gè)量是非常巨大的。天量的房源會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)跌跌不休，根本找不到那么多接盤的力量。中國(guó)投機(jī)者和投資者手中的房源加上開發(fā)商未售、在建、擬建的總房屋，幾乎夠所有的城市人家家都擁有一套住房了。

5、一旦房地產(chǎn)萎縮導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)大幅下滑，失業(yè)率增加，在城市打工的部分人就不得不回到農(nóng)村。這樣也會(huì)導(dǎo)致城市房屋需求的下降。

6、大量的人是買漲不買跌，當(dāng)年股市和黃金上漲的時(shí)候不是那么多人拼命購(gòu)買嗎？現(xiàn)在黃金和股市跌這么多，怎么沒有人大量去購(gòu)買了？如果說房?jī)r(jià)一旦下跌，大量的人肯定會(huì)抄底，那么現(xiàn)在的鄂爾多斯和溫州怎么沒有見大量的人去抄底呢？

    所以，一旦房屋下降，即使有部分人抄底，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法化解房屋過剩的局面，最初抄底的人，也許會(huì)重復(fù)當(dāng)初高位抄底股市被套一樣的悲劇。

那些說房?jī)r(jià)下跌只會(huì)在三四線城市蔓延，是絕對(duì)錯(cuò)誤的，因?yàn)橐欢€城市的房屋空置率也是很高的，一旦房?jī)r(jià)下跌蔓延。銀行的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)就會(huì)加強(qiáng)，而大量的炒房者虧損和房?jī)r(jià)下跌預(yù)期，會(huì)讓所有的炒房者心驚膽戰(zhàn)，炒房者都會(huì)恐慌性的拋售房屋。一二線的炒房者和三四線的炒房者很多甚至是同一批人。他們?cè)趺纯赡茉诳匆娙木€炒房者傾家蕩產(chǎn)的情況下，還死守一二線的空房子呢？更不可能出現(xiàn)在三四線城市房?jī)r(jià)大跌，而一二線城市反而上漲的情況。中國(guó)的房地產(chǎn)投機(jī)充滿所有的城市，每個(gè)城市都有大量的空置房。說一二線城市需求剛性都是騙人的。美國(guó)房?jī)r(jià)大跌的時(shí)候，也沒有出現(xiàn)中心城市房?jī)r(jià)上漲的情況。

在溫州取消限購(gòu)，溫州房?jī)r(jià)也沒有任何好轉(zhuǎn)的跡象下?，F(xiàn)在杭州房?jī)r(jià)又開始大幅下跌了。隨著一個(gè)個(gè)泡沫的破滅，危機(jī)將很快蔓延。溫州出現(xiàn)的問題將在全國(guó)上演。房地產(chǎn)下跌的結(jié)果將是災(zāi)難性的。這是我們瘋狂和無(wú)知的結(jié)果。我們必須為自己的瘋狂承受一切后果。希望人們?cè)诮?jīng)歷過金融海嘯后能汲取教訓(xùn)，這樣我們的民族在海嘯后還能看見希望！