在經(jīng)歷了金融危機(jī)后的數(shù)年寒冬后，美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)再次迎來(lái)春天。

近期美國(guó)各大銀行紛紛宣布將放寬抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，包括接受較低的信用評(píng)分以及降低對(duì)首付的要求。雖然相較于歷史水平，目前的抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)依然偏緊，但種種跡象表明市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的信心正在強(qiáng)勁復(fù)蘇，抵押貸款業(yè)務(wù)重新受到銀行青睞。

標(biāo)準(zhǔn)降低

近日，美國(guó)多倫多道明銀行(TD Bank)宣布首次購(gòu)房和中低收入購(gòu)房者，只需支付首付的3%，就能從銀行得到抵押貸款買房。一年前，這一比例是5%。如果有親友、非營(yíng)利機(jī)構(gòu)或政府愿意為他們提供首付，貸款人甚至可以不花一分錢從銀行得到貸款。

富國(guó)銀行（Wells Fargo）——美國(guó)最大住房抵押貸款銀行，今年開(kāi)始允許那些信用水平較高、購(gòu)買了抵押貸款保險(xiǎn)的借款人為首套住房?jī)H支付5％的首付，其中2%的首付可以由借款人的親友代其交付。

房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），這兩家政府支持的房貸巨頭，表示將購(gòu)買首付低至5%的貸款，前提是這些貸款已包含按揭保險(xiǎn)。房利美信貸專員羅布·舍費(fèi)爾（Rob Schaefer）指出，保險(xiǎn)公司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心不斷增強(qiáng)，由于聯(lián)邦住房管理局（FHA）收取的費(fèi)用較高，使得私人保險(xiǎn)對(duì)于信用評(píng)分較高的借款人具有更大的吸引力。

另一方面，銀行降低了對(duì)貸款申請(qǐng)者信用評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。這也標(biāo)志著銀行在接受貸款申請(qǐng)者時(shí)，不再那么挑剔。據(jù)某抵押貸款軟件提供商提供的數(shù)據(jù)，3月申請(qǐng)貸款者的評(píng)分維持在755，與去年同期的761相比有所下降。由FHA提供擔(dān)保貸款購(gòu)房者的信用評(píng)分也從一年前的696下降到684。

美國(guó)各大銀行不約而同地選擇放寬抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，與近期銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況欠佳有關(guān)。

據(jù)近日美國(guó)各大銀行陸續(xù)發(fā)布的第一季度財(cái)報(bào)，抵押貸款業(yè)務(wù)普遍表現(xiàn)不佳。美國(guó)銀行一季度虧損2.76億美元，抵押貸款銀行業(yè)務(wù)收入較低。摩根大通一季度凈利潤(rùn)同比大幅下降19%，至52.7億美元，新簽抵押貸款同比大幅下滑68%至170億美元。與此同時(shí)，富國(guó)銀行發(fā)布的財(cái)報(bào)顯示其抵押貸款業(yè)務(wù)繼續(xù)下降，此項(xiàng)業(yè)務(wù)收入從去年同期的28億美元降至15億美元。

種種跡象表明，在過(guò)去一直為銀行帶來(lái)巨大利潤(rùn)的抵押貸款再融資業(yè)務(wù)已經(jīng)基本耗盡。抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（Mortgage Bankers Association，MBA）預(yù)測(cè)2014年發(fā)放的抵押貸款為11000億美元，比2013年的18000億美元減少36%?！半S著再融資大幅下降，大家都在競(jìng)爭(zhēng)信貸發(fā)放這塊大餡餅的一小部分?！倍鄠惗嗟烂縻y行貸款部副總裁邁克·科普利說(shuō)道。

為了尋找新的利潤(rùn)點(diǎn)，銀行將不得不爭(zhēng)奪那些可能沒(méi)有完美的信用記錄和大量首付的借款人。

信貸松動(dòng)

在美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅過(guò)去五年后，美國(guó)人似乎正在找回對(duì)房地產(chǎn)的興趣。據(jù)最近的一項(xiàng)蓋洛普民意調(diào)查（Gallup poll），30%的美國(guó)人認(rèn)為房地產(chǎn)是最好的長(zhǎng)期投資，黃金和股票以24％并列第二。雖然目前美國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)的熱情與2002年購(gòu)房高峰期相比相差甚遠(yuǎn)，但美國(guó)從次貸危機(jī)的陰影中走出來(lái)的速度驚人。

雅虎公司分析師菲爾·珀?duì)柭≒hil Pearlman）說(shuō)道：“對(duì)于投資，一瞬間被點(diǎn)燃的熱情讓我們集體失憶?！?/p>

市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)不斷上漲的熱情以及銀行陸續(xù)降低抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)讓人們不由自主地聯(lián)想到8年前的次貸危機(jī)。

美國(guó)次貸危機(jī)從2006年春季開(kāi)始逐步顯現(xiàn)，因次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)導(dǎo)致投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引發(fā)金融風(fēng)暴。

在2006年之前的5年里，由于美國(guó)住房市場(chǎng)持續(xù)繁榮、前幾年利率水平較低，美國(guó)的次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)迅速發(fā)展。

次級(jí)抵押貸款是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)。一些貸款機(jī)構(gòu)向那些因信用記錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優(yōu)質(zhì)抵押貸款的人，提供次級(jí)抵押貸款用于購(gòu)買住房，貸款利率也會(huì)相應(yīng)地比一般抵押貸款高很多。

但隨著美國(guó)住房市場(chǎng)的降溫尤其是短期利率的提高，次貸還款利率也大幅上升，購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)大為加重。同時(shí)，住房市場(chǎng)的持續(xù)降溫也使購(gòu)房者出售住房或者通過(guò)抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導(dǎo)致大批次貸的借款人不能按期償還貸款，銀行收回房屋，卻賣不到高價(jià)，大面積虧損，引發(fā)了次貸危機(jī)。

次貸危機(jī)導(dǎo)致美國(guó)的住房銷售量和售價(jià)明顯下降，由于金融危機(jī)蔓延到實(shí)體經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致企業(yè)盈利驟降、失業(yè)人數(shù)增加，住房貸款的壞賬比例還在增加，商業(yè)地產(chǎn)也出現(xiàn)問(wèn)題。只要房?jī)r(jià)一直下跌，與房地產(chǎn)相關(guān)的證券類資產(chǎn)就會(huì)不斷貶值，這使金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)進(jìn)一步增加，從而引發(fā)更為嚴(yán)重的信貸緊縮。

在過(guò)去的幾年中，美國(guó)政府一直采取積極措施逐漸走出金融危機(jī)的陰影，量化寬松政策在拯救危機(jī)的過(guò)程中發(fā)揮了巨大的作用。經(jīng)濟(jì)已經(jīng)反彈并在持續(xù)恢復(fù)中。

從需求方面看，美國(guó)存在著“地產(chǎn)復(fù)蘇—消費(fèi)改善”的良性機(jī)制。經(jīng)濟(jì)恢復(fù)帶來(lái)了就業(yè)整體的改善和居民收入的增加以及個(gè)人消費(fèi)能力的提高。同時(shí)，家庭債務(wù)的清償以及家庭信貸壞賬率、拖欠率的下降，使得資產(chǎn)負(fù)債表得以修復(fù)，信貸投放意愿有所提高。這些都為地產(chǎn)復(fù)蘇和穩(wěn)定消費(fèi)提供了條件。

另一方面，2012年以來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，房屋價(jià)格企穩(wěn)回升，進(jìn)一步改善了金融部門和家庭資產(chǎn)負(fù)債表，夯實(shí)了消費(fèi)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)，增強(qiáng)了宏觀需求能力。

美國(guó)住房市場(chǎng)已經(jīng)走出了深度滑坡?tīng)顟B(tài)，房?jī)r(jià)上漲速度超過(guò)人們的普遍預(yù)期。但房?jī)r(jià)快速上漲正在引發(fā)新的擔(dān)憂情緒：這是否意味著下一場(chǎng)的泡沫？

不過(guò)就目前而言，這種擔(dān)憂還為時(shí)尚早。全美住房?jī)r(jià)格與收入之比仍舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于長(zhǎng)期平均值。

“信貸雖然出現(xiàn)松動(dòng)現(xiàn)象，但它是從緊的起點(diǎn)開(kāi)始松動(dòng)。” MBA的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邁克爾·弗拉坦托尼(Michael Fratantoni)說(shuō)道。攝影記者/高育文