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薈聲薈色 之“人口與地產(chǎn)”

理財(cái)風(fēng)云出我輩，

一入市場(chǎng)歲月催。

大類資產(chǎn)談笑中，

“又見(jiàn)”“曉君”一場(chǎng)薈。

又見(jiàn)：曾幾何時(shí)，我們對(duì)三四線城市的地產(chǎn)市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎態(tài)度，但是謹(jǐn)慎的背后是什么數(shù)據(jù)？是什么邏輯？我們知之甚少。今天讓我來(lái)與大家分享一下基于人口數(shù)量的論據(jù)，來(lái)揭開(kāi)三四線地產(chǎn)之殤的真實(shí)一面。

曉君：這毫無(wú)疑問(wèn)是需要理性分析的。但就我來(lái)看只有人口數(shù)據(jù)需要相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)間段來(lái)分析才具有顯著地意義。

又見(jiàn)：因此00-10年之間，即五普到六普之間的數(shù)據(jù)有一定的參考意義。

曉君：你先給我們說(shuō)說(shuō)大致的情況吧。

又見(jiàn)：五普和六普的十年間，是一線城市常住人口暴增的十年，累計(jì)增長(zhǎng)幅度為37.3%，人口從5700萬(wàn)人增長(zhǎng)到7800萬(wàn)人以上。相比之下則是三四線城市的常住人口低增長(zhǎng)，累計(jì)增幅僅為5.6%和0.4%，人口增長(zhǎng)陷于停頓。所以總體來(lái)說(shuō)，十年來(lái)中國(guó)三四線城市的凋敝蕭瑟才是常態(tài)，而絕非我們這些生活在大城市里的人所體會(huì)的。都市圈中零星的小城市的確是取得顯著發(fā)展，但是大量三四線城市人口的流逝確實(shí)是不爭(zhēng)的事實(shí)。

曉君：但好像三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的風(fēng)生水起??！

又見(jiàn)：不論從住宅投資還是從實(shí)際的銷售面積上來(lái)看，三四線城市的增速均快于一二線城市，這一點(diǎn)是同我們之前提出的人口數(shù)據(jù)背道而馳的。其中以住宅的銷售面積CAGR，尤為顯著。05-10年的六年中（詳細(xì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分布在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)），一線的銷量呈下降的趨勢(shì)，三四線的銷量大大領(lǐng)先于一二線，均實(shí)現(xiàn)了5年內(nèi)翻番的增幅?；蛟S大家會(huì)關(guān)心，三四線城市城市化進(jìn)程是否大幅領(lǐng)先當(dāng)?shù)厝丝谠龇?，下面我們將?duì)比戶籍人口中非農(nóng)人口的增速和常住人口的增速。

曉君：這一點(diǎn)很重要啊！所謂的城鎮(zhèn)化在三四線城市究竟進(jìn)度如何啊？

又見(jiàn)：05-10年的六年中，一線城市的城鎮(zhèn)人口復(fù)合增速3.2%，二線3.9%，三線3.9%，四線2.7%。三四線的城鎮(zhèn)人口增速較一二線依然落后。城鎮(zhèn)化依然是大城市的故事。

曉君：那三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)還有希望嗎？

又見(jiàn)：這也不盡然，正如萬(wàn)科理解的那樣，最好的和最壞的地產(chǎn)市場(chǎng)都在三四線城市。萬(wàn)科總部所處的廣東省幾乎所有的地級(jí)市都實(shí)現(xiàn)了人口增長(zhǎng)。且部分三四線增速超越了二線。江蘇的情況稍遜，但是依然證明了東部區(qū)域的三四線依然能選出好的市場(chǎng)。但是我們必須認(rèn)識(shí)到以湖北、四川為代表中西部三四線城市少有人口增長(zhǎng)，甚至出現(xiàn)了兩位數(shù)的下滑。

曉君：看來(lái)經(jīng)濟(jì)是決定區(qū)域間人口分布的先導(dǎo)指標(biāo)啊。

又見(jiàn)：這只是表象。其實(shí)經(jīng)濟(jì)、人口以及房產(chǎn)都是有其內(nèi)在的運(yùn)行周期的，這次的海尚薈就算是一個(gè)開(kāi)始，以后我將就這個(gè)周期，進(jìn)行持續(xù)而深入的分析。每周和大家分享新的收獲。