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2014年各地土地增值稅清算公告 新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告 新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告 2014年第1號 為進一步規(guī)范和推進我區(qū)土地增值稅工作，提高土地增值稅管理水平，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)政策問題公告如下： 一、關(guān)于最小清算單位中住宅與商業(yè)用房的建筑安裝工程費扣除問題 最小清算單位中既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房建筑安裝工程費可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整，其余扣除項目成本不得按層高系數(shù)調(diào)整。 商業(yè)用房層高系數(shù)小于1.5的，其建筑安裝工程費不予調(diào)整。 商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房單層層高/單層住宅層高 二、關(guān)于取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除問題 （一）以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按照國家規(guī)定補交的土地出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 （二）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 （三）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為向原土地使用權(quán)人支付的地價款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 （四）以“招、拍、掛”等競價方式取得土地使用權(quán)的，為納稅人所支付的實際價款及按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 三、關(guān)于合作建房的界定問題 財政部、國家稅務總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第二條中的合作建房，是指一方是擁有土地使用權(quán)的當事人提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，以雙方名義共同立項開發(fā)，然后按照雙方約定比例進行分配、使用或銷售的一種房地產(chǎn)開發(fā)形式。 四、關(guān)于車庫、停車位、地下室征收土地增值稅問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售有產(chǎn)權(quán)的車庫、停車位、地下室，與購房者簽訂銷售合同，應按規(guī)定征收土地增值稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂一定期限的使用權(quán)合同或銷售無產(chǎn)權(quán)的車庫、停車位、地下室，不征收土地增值稅。 有產(chǎn)權(quán)的車庫、停車位、地下室是指辦理有房產(chǎn)證或土地使用證的車庫、停車位、地下室。 五、關(guān)于以兼并企業(yè)方式取得土地使用權(quán)征收土地增值稅的扣除問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以兼并企業(yè)方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)，在計算土地增值稅時，可以扣除國土部門出具文件中載明的土地評估價值，但不作為加計20%扣除的基數(shù)。 六、關(guān)于以土地（房地產(chǎn)）投資入股進行投資或聯(lián)營征收土地增值稅的扣除問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地，并在該宗土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)，在計算土地增值稅時應以《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）文件的執(zhí)行日期為界限，分以下兩種情況確認扣除項目： （一）2006年3月2日之前，以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時，應以投資入股的賬面價值作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。 （二）2006年3月2日之后，以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)，并按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅時確認的收入作為取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。 七、關(guān)于納稅人購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后進行繼續(xù)建設再轉(zhuǎn)讓扣除金額問題 （一）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設并轉(zhuǎn)讓的，其購買在建項目所支付的價款允許扣除。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買的在建項目所支付的價款允許加計20%扣除；后續(xù)建設支出扣除項目的處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 八、關(guān)于土地增值稅清算中成本費用分攤問題 （一）對于分期開發(fā)的項目，屬于多期的公共配套費用，按各期占地面積占項目總占地面積分攤至每期項目中，作為每期的公共配套費用。 （二）當期的公共配套費用的分攤，按照當期清算單位的建筑面積占當期總建筑面積的比例分攤。 九、關(guān)于土地增值稅清算單位問題 土地增值稅的最小清算單位為一個幢號。最小清算單位中同時包含普通住宅、非普通住宅和非住宅的，應分別計算土地增值稅。 十、關(guān)于新建房與舊房的界定問題 未銷售且未使用的房屋為新建房，使用包括自用及出租。自治區(qū)地方稅務局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（新地稅三字〔1997〕027號）第二條同時廢止。 十一、關(guān)于委托代銷收入確定問題 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托專業(yè)營銷公司銷售房地產(chǎn)的，以購房者實際支付的價款作為土地增值稅計稅收入，不得扣除代銷費、包銷費。 十二、關(guān)于售樓處、樣板房費用扣除問題 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨立于房地產(chǎn)項目以外單獨建造的樣板房、售樓處的成本費用，作為房地產(chǎn)項目的開發(fā)費用處理，不得作為房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除。 （二）對于以開發(fā)產(chǎn)品作為售樓處、樣板間發(fā)生的裝修費用，作為房地產(chǎn)項目的開發(fā)費用處理，不得作為房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除。 十三、關(guān)于公司分立、合并發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移征收土地增值稅問題 （一）在公司分立中，公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對派生方和新設方承受原公司房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。 投資主體相同是指分立后各公司投資人名稱和出資比例均不發(fā)生改變。凡改變上述兩項內(nèi)容的，均屬于投資主體發(fā)生改變。 （二）在公司合并中，兩個或兩個以上的公司依照法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個公司，且原投資主體存續(xù)的，對原合并各方的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅。 （三）對于分立或合并后的公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或從事房地產(chǎn)開發(fā)）的不適用上述規(guī)定。 十四、關(guān)于統(tǒng)建房、集資房征收土地增值稅問題 統(tǒng)建房、集資房立項人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應采取先預征后清算的方式征收土地增值稅。 統(tǒng)建房、集資房立項人為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，不采取預征方式征收土地增值稅，應按規(guī)定據(jù)實計算繳納土地增值稅。 十五、關(guān)于精裝修房征收土地增值稅問題 銷售精裝修房產(chǎn)，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，據(jù)以扣除計算土地增值稅。若裝修中含有電器、家具等動產(chǎn)的，電器、家具等動產(chǎn)價值不做收入，不得扣除。 十六、關(guān)于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅核定征收率問題 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的核定征收率，原則上不得低于同類別、同區(qū)域的新房的核定征收率。 核定征收率由各地（州、市）地方稅務局確定。 十七、關(guān)于住宅的土地增值稅預征率問題 隨著我區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，原自治區(qū)地方稅務局《關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知》（新地稅發(fā)〔2005〕208號）中規(guī)定的住宅土地增值稅預征率明顯偏低，現(xiàn)決定住宅土地增值稅預征率由1%以內(nèi)調(diào)整為3%以內(nèi)。 其具體適用的預征率由各地（州、市）地方稅務局結(jié)合實際，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定。 十八、關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為征收土地增值稅問題 自治區(qū)地方稅務局《關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為土地增值稅問題的通知》（新地稅函〔2012〕76號）中“土地使用者將土地歸還給土地所有者行為不征土地增值稅”的規(guī)定，其適用范圍按照《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第四條的規(guī)定執(zhí)行。 十九、關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)征免土地增值稅問題 鑒于破產(chǎn)企業(yè)征免土地增值稅問題總局已有相關(guān)統(tǒng)一規(guī)定，《自治區(qū)地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)〈財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知〉的通知》（新地稅一字〔1995〕044號）第四條廢止。 本公告自2014年4月1日起執(zhí)行。 濟寧市地稅局關(guān)于土地增值稅若干具體問題的通知 一、關(guān)于對項目分別清算的問題 我市統(tǒng)一規(guī)范為“三分法”。即普通標準住宅、非普通標準住宅、其它分別清算。 二、關(guān)于車庫、停車位、地下室征收土地增值稅問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售有產(chǎn)權(quán)的車庫、停車位、地下室，與購房者簽訂銷售合同，應按規(guī)定征收土地增值稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂一定期限的使用權(quán)合同或銷售無產(chǎn)權(quán)的車庫、停車位、地下室，不征收土地增值稅。 有產(chǎn)權(quán)的車庫、停車位、地下室是指辦理有房產(chǎn)證或土地使用證的車庫、停車位、地下室。 三、關(guān)于竣工驗收后發(fā)生的支出扣除問題 四、關(guān)于財政返還資金的處理問題 地方政府、財政部門以各種名義向房地產(chǎn)開發(fā)項目返還土地出讓金、城市建設配套費、稅金等，在計算土地增值稅扣除項目金額時應抵減相應項目的扣除項目金額。對不能區(qū)分科目的返還資金，抵減土地出讓金。 五、關(guān)于審批的項目規(guī)劃外，所建設施發(fā)生支出的扣除問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設用地邊界外(國家有關(guān)部門審批的項目規(guī)劃外，即"紅線"外)承諾為政府或其他單位建設公共設施或其他工程的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算本項目土地增值稅時，其在項目建設用地邊界外為政府或其他單位建設公共設施或其他工程所發(fā)生的支出，不得計入本項目扣除項目金額。（針對普遍問題，特殊問題特殊對待，例如捆綁式開發(fā)等） 六、關(guān)于以土地(房地產(chǎn))投資入股進行投資或聯(lián)營的扣除問題 (一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地，并在該宗土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)，在計算土地增值稅時以《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)文件的執(zhí)行日期為界限，分兩種情況確認土地成本： 1、2006年3月2日之前，以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時，應以投資方取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。投資方不能提供取得土地使用權(quán)支付憑證的，不得扣除。 2、2006年3月2日之后，以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的，在投資或聯(lián)營環(huán)節(jié)已對投資人按規(guī)定征收了土地增值稅，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時，應以投資方取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用及投資方繳納的土地增值稅作為被投資方可扣除的土地成本。被投資方不能提供投資方取得土地使用權(quán)支付憑證的，其土地價款不得扣除。 (二)以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營，被投資企業(yè)從事非房地產(chǎn)開發(fā)的，再轉(zhuǎn)讓該(土地)房地產(chǎn)時，應以投資方取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額計算土地增值稅扣除項目金額。被投資企業(yè)不能提供投資方取得土地使用權(quán)支付憑證的，其土地價款不得扣除。 (三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以土地作價入股進行投資或聯(lián)營的，按照《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第五條"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定"執(zhí)行。21號文中的“建造的商品房”即土地（房地產(chǎn)） 七、關(guān)于精裝修房計征土地增值稅問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 上述裝修費用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫等)所發(fā)生的支出。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房時，如其銷售收入包括銷售家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫等)等取得的收入，應以總銷售收入減去家用電器等的采購價格作為房地產(chǎn)銷售收入計算土地增值稅。（家用電器無論是否能夠移動） 八、關(guān)于住房專項維修基金的扣除問題 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向有關(guān)部門繳納的住房專項維修基金，比照《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第六條的規(guī)定處理。 六、關(guān)于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用的扣除問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)時，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，凡能取得財政專用票據(jù)的，計入"取得土地使用權(quán)所支付的金額"項目扣除，不能取得財政專用票據(jù)的，計入 "房地產(chǎn)開發(fā)費用"項目扣除。 九、關(guān)于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得房產(chǎn)改造后再轉(zhuǎn)讓的扣除問題 經(jīng)房地產(chǎn)主管部門批準，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得毛坯房及其它存量房，進行局部改造、裝修裝飾后再轉(zhuǎn)讓的，計算扣除項目時，其取得該房產(chǎn)所支付的價款及稅金、改造過程中發(fā)生的開發(fā)成本以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金允許據(jù)實扣除，但不得再按照《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條的規(guī)定加計扣除。 十、關(guān)于企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后進行繼續(xù)建設再轉(zhuǎn)讓土地增值稅的問題 企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計20%的扣除；后續(xù)建設支出扣除項目的處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 十一、關(guān)于清算條件的有關(guān)問題 (一)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應作為《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第二條第一款中"納稅人應進行土地增值稅的清算"的情形，不再作為第二款"主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算"的情形。 (二)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第二條第一款"房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的"，其中全部竣工是指除土地開發(fā)外，其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一： 1、開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案； 2、開發(fā)產(chǎn)品已開始交付購買方； 3、開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 (三)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第二條第二款第一項規(guī)定"已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的"，主管稅務機關(guān)可以要求納稅人進行清算，其中"該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的"是指已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計占清算單位可售建筑面積比例在85%以上的。 (四)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第二條第二款第二項規(guī)定"取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的"，其中"取得銷售(預售)許可證滿三年"是指清算單位取得的最后一張銷售(預售)許可證滿三年的情形。 十二、關(guān)于單棟建筑物中住宅與商業(yè)用房的建筑成本扣除問題 單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房建筑成本可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。層高系數(shù)低于1.5的不予調(diào)整，其余扣除項目金額不得按層高系數(shù)調(diào)整。(濟寧層高系數(shù)1.5) 十三、關(guān)于核定征收的問題 對2013年起立項建設的房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合核定條件的，核定征收時，普通住宅核定征收率不得低于銷售收入的10%，其他類型房產(chǎn)不得低于銷售收入的20%。 本通知自2014年4月1日起執(zhí)行。在總局、省局未發(fā)正式通知前暫按本通知執(zhí)行，此前主管稅務機關(guān)已受理納稅人清算申報的，不做追溯調(diào)整。 大連市地方稅務局關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告 大連市地方稅務局公告2014年第1號 依照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）（以下簡稱《通知》）有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)對土地增值稅征收管理有關(guān)問題公告如下： 一、土地增值稅的清算單位 土地增值稅應以國家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，應以住建部門或國土規(guī)劃部門下發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》確定的分期建設項目作為清算單位。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆遷補償費扣除 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的拆遷補償費可以在計算土地增值稅時扣除，但應提供真實發(fā)生憑據(jù)?！ ?/P> ?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)與動遷公司簽訂協(xié)議（合同），由動遷公司負責拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應向稅務機關(guān)提供雙方簽訂的協(xié)議（合同）、發(fā)票、支付憑證、動遷公司支付明細及被拆遷人簽收憑據(jù)等。 ?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接與被動遷人簽訂拆遷補償協(xié)議的，應向稅務機關(guān)提供拆遷（回遷）合同，被拆遷人是單位的，還需提供支付憑證及拆遷補償發(fā)票；被拆遷人是個人的，還需提供簽收花名冊或簽收憑證等。 三、非直接銷售確認收入預征土地增值稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其它單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，預征土地增值稅，其收入的確認方法和順序按照《通知》第三條第一項執(zhí)行。 四、轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)地下車庫（位）征收土地增值稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓其利用地下基礎(chǔ)設施形成的不可售的地下車庫（位），取得的轉(zhuǎn)讓收入不預征稅款，也不計入清算收入。同時，該不可售庫（位）應分擔的開發(fā)土地和新建房及配套設施成本、開發(fā)土地和新建房及配套設施費用等不得計入扣除。其他未列入可售范圍的建筑物等比照執(zhí)行。 五、共同成本費用分攤方法 ?。ㄒ唬儆诙鄠€房地產(chǎn)項目共同的土地成本，應按清算項目的占地面積占多個項目總占地面積的比例，計算確定清算項目的扣除金額。 ?。ǘ儆诙鄠€房地產(chǎn)項目共同的其他成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目總可售建筑面積的比例，計算確定清算項目的扣除金額。 ?。ㄈ儆谕豁椖康墓餐杀举M用，應按普通標準住宅、非普通標準住宅、非住宅可售建筑面積占總可售建筑面積的比例，計算扣除金額。 六、清算面積確認 ?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目的建筑面積原則上以規(guī)劃部門的批復文件（詳細規(guī)劃總平面圖等）為準，對于項目最終測繪面積與規(guī)劃部門批復文件不相符的，經(jīng)規(guī)劃等政府部門確認后，以測繪面積為準。 ?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目的可售面積原則上以銷（預）售許可證確認的面積為準，對于實際可售面積與銷（預）售許可證面積不一致的，應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供政府相關(guān)部門的證明，按實際可售面積確認。 七、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除 ?。ㄒ唬┴攧召M用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。 據(jù)實扣除利息的終止時間為企業(yè)按規(guī)定首次開始清算的上個月。 （二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。 ?。ㄈ┤渴褂米杂匈Y金，沒有利息支出的，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。 八、集團內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還的借款利息扣除 對于統(tǒng)借統(tǒng)還貸款或關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款后轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用而產(chǎn)生的利息支出，在計算土地增值稅時，不得據(jù)實扣除，應按《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條第二項的規(guī)定，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。 九、售樓處、樣板間等成本費用的扣除 若售樓處、樣板間等是企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的一部分，則其成本費用（包括裝修費）可計入房地產(chǎn)開發(fā)成本進行扣除；房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產(chǎn)銷售費用扣除；售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費用中列支。 十、公寓等房產(chǎn)適用的政策 土地使用年限符合國家土地法律法規(guī)關(guān)于“住宅用地”使用年限規(guī)定的“公寓”、“商住兩用房”等房地產(chǎn)項目，且容積率為1.0（含）以上的，可視同“住宅”適用土地增值稅預征、清算政策。 十一、土地增值稅納稅期限確定 土地增值稅申報及繳納期限，應按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條、《大連市土地增值稅征收管理暫行辦法》（大政發(fā)〔1995〕94號）第十五條的規(guī)定執(zhí)行。 ?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)預征土地增值稅時，應于收到房款的次月，按實際收到款項申報繳納預征稅款?！ ?/P> ?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算期間取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的，應按規(guī)定預征稅款。 ?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，企業(yè)應于房地產(chǎn)銷售合同簽訂次月，按照合同約定金額繳納土地增值稅，具體計算辦法應按《通知》第八條規(guī)定執(zhí)行，應區(qū)分普通標準住宅、非普通標準住宅和非住宅計算應納稅額。 ?。ㄋ模┖贤s定納稅人分期取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（非房地產(chǎn)開發(fā)項目）收入，納稅人應于取得第一筆收入七日內(nèi)，到主管稅務機關(guān)，按合同約定的全部收入金額計算繳納土地增值稅。 十二、納稅人在規(guī)定期限內(nèi)不進行清算申報及提交清算資料 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定期限向主管稅務機關(guān)報送土地增值稅清算資料，經(jīng)主管稅務機關(guān)責令限期報送，逾期仍不報送的，實施土地增值稅清算檢查，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的相關(guān)規(guī)定進行處理。 十三、公共配套設施認定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認公共配套設施的扣除金額時應提供有效證明?！ ?/P> （一）政府規(guī)劃文件中應有相關(guān)規(guī)劃，沒有政府規(guī)劃，卻實際建造的，需提供有效證明?！ ?/P> ?。ǘ┰试S扣除的公共配套設施面積原則上以政府規(guī)劃面積為準，實際測繪面積同政府規(guī)劃面積不一致的，應提供有效證明，按實際面積扣除。 （三）產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的公共配套設施，應有移交手續(xù)，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的還應在小區(qū)內(nèi)進行公開承諾?！?/P> 1.產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，如物業(yè)管理用房等，應提供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無償移交給全體業(yè)主使用的移交文件、業(yè)主委員會選舉文件等資料，并在小區(qū)內(nèi)進行公開承諾。未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，由辦理入住手續(xù)50%以上的業(yè)主簽字確認移交。對于物業(yè)用房面積超過規(guī)劃面積的，還應提供大連市國土資源和房屋局關(guān)于明確該項目物業(yè)管理用房的文件以及大連市國土資源和房屋局出具的關(guān)于暫時限制該項目預留物業(yè)管理用房交易的文件。 2.無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應提供與相關(guān)部門的移交手續(xù)： 公共配套設施為幼兒園、學校的，企業(yè)應提供與縣級（含縣級）以上教委簽署的交接協(xié)議； 公共配套設施為居委會的，企業(yè)應提供與所屬街道簽訂的交接協(xié)議； 公共配套設施為人防工程的，企業(yè)應提供人防工程證、大連市人民防空（民防）辦公室出具的該項目結(jié)建人防工程批復等證明材料。 3.公共配套設施為設備間、變電所、泵房、消防間等的，企業(yè)應進行書面說明?！ ?/P> 4.公共配套設施（會所、物業(yè)經(jīng)營用房等）用于經(jīng)營的，原則上不予扣除。 十四、減免稅審批要件 （一）因城市實施規(guī)劃、國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，納稅人申請免征土地增值稅時應提供下列資料?！ ?/P> 1.因城市實施規(guī)劃收回 ?。?）納稅人減免稅申請表； ?。?）政府征用房產(chǎn)或收回土地使用權(quán)的文件； ?。?）與政府相關(guān)部門或政府指定部門簽訂的補償協(xié)議； ?。?）原土地使用證復印件； ?。?）土地增值稅稅款計算表及相關(guān)材料。 2.因國家建設需要收回 ?。?）納稅人減免稅申請表； ?。?）政府征用房產(chǎn)或收回土地使用權(quán)的文件； ?。?）國務院、省級人民政府、國務院有關(guān)部委對建設該項目的批文，例如立項審批等； （4）政府或政府收回文件中指定的單位與被收回（征用）企業(yè)簽訂的補償協(xié)議； ?。?）原土地使用證復印件； （6）土地增值稅稅款計算表及相關(guān)材料。 ?。ǘ┮虺鞘袑嵤┮?guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，納稅人申請免征土地增值稅時應提供下列資料?！ ?/P> 1.因城市規(guī)劃而自行搬遷 （1）納稅人減免稅申請表； ?。?）政府及有關(guān)部門的規(guī)劃文件或相關(guān)批文； （3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同； （4）原土地使用證復印件； ?。?）土地增值稅稅款計算表及相關(guān)材料。 2.因國家建設需要而自行搬遷 ?。?）納稅人減免稅申請表； ?。?）國務院、省級人民政府、國務院有關(guān)部委對建設該項目的批文，例如立項審批等； （3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同； ?。?）原土地使用證復印件； ?。?）土地增值稅計算表及相關(guān)材料。 十五、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率 納稅人轉(zhuǎn)讓坐落于大連市行政區(qū)域的舊房及建筑物，經(jīng)稅務機關(guān)確認土地增值稅采取核定征收方式的，核定征收率調(diào)整為5%. 十六、普通標準住宅的適用時間 對于網(wǎng)上簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的，以合同簽訂時間作為享受土地增值稅優(yōu)惠的普通標準住宅標準適用時間；對于非網(wǎng)上簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的，以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同在大連市國土與房屋局的備案時間作為享受土地增值稅優(yōu)惠的普通標準住宅標準適用時間。 本公告自2014年5月1日起施行?！洞筮B市地方稅務局關(guān)于明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函〔2006〕76號）；《大連市地方稅務局關(guān)于進一步明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函〔2007〕200號）第一條第一項和第五項“主管稅務機關(guān)出具《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算結(jié)論通知書》后，有下列情形之一的”至“主管稅務機關(guān)認為可以調(diào)整清算結(jié)論的其它情況”的規(guī)定；《大連市地方稅務局關(guān)于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函〔2008〕188號）第一條第四項“納稅人取得土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)的，其清算單位按納稅人成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算。主管稅務機關(guān)認為納稅人的核算項目或核算對象劃分不合理的，可按主管稅務機關(guān)確定的核算單位或核算對象進行清算“的規(guī)定，第六項和第七項；《大連市地方稅務局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算若干問題的通知》（大地稅函〔2009〕183號）第二條”土地增值稅清算的項目單位“至”以每宗《房地產(chǎn)開發(fā)項目銷（預）售許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位確定“的規(guī)定；《大連市地方稅務局關(guān)于調(diào)整大連市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率和清算核定征收率的公告》（大地稅公告〔2010〕1號）第二條”主管地稅機關(guān)在本公告施行之日前確定按照原核定征收率定率核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，仍適用原核定征收率“的規(guī)定同時廢止。本公告施行前有關(guān)規(guī)定同本公告規(guī)定不一致但主管稅務機關(guān)已出具土地增值稅清算審核意見的，不再進行調(diào)整。 湖南省地方稅務局關(guān)于《湖南省地方稅務局關(guān)于進一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》 2014年第7號 為進一步加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管，規(guī)范土地增值稅管理，防控執(zhí)法風險,根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）等文件精神，現(xiàn)就我省土地增值稅有關(guān)政策公告如下： 一、關(guān)于土地增值稅清算主體 土地增值稅清算申報是納稅人應盡的法定義務。土地增值稅清算應以納稅人為主體，納稅人應當對其土地增值稅清算申報的真實性、準確性和完整性負責。 對于符合清算條件的納稅人未按照稅法規(guī)定或者稅務機關(guān)依法確定的申報期限、申報內(nèi)容如實辦理土地增值稅清算申報的，應按照《中華人民共和國稅收征收管理法》相關(guān)規(guī)定處理。 二、關(guān)于土地增值稅清算分期、分類 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，原則上以《建設工程規(guī)劃許可證》為依據(jù)確認清算單位。 清算單位應按照普通標準住宅、非普通標準住宅、非住宅類型分類，分別計算增值額、增值率，據(jù)此申報土地增值稅。 三、關(guān)于地下車庫（位）清算處理問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的可售地下車庫（位），按照非住宅類型房地產(chǎn)清算。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用地下建筑和按政府規(guī)定建造的地下人防工程改造的不可售地下車庫（位），建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府的（以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、公證部門公證或在房地產(chǎn)項目顯著位置公告并被全體業(yè)主知曉為判斷依據(jù)），其成本、費用可以扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓上述不可售地下車庫（位）永久使用權(quán)取得的收入，應按照地上房地產(chǎn)不同類型建筑面積占比，分別計入不同類型房地產(chǎn)銷售收入征收土地增值稅，其成本、費用按照配比原則扣除。 四、關(guān)于土地成本計算分攤問題 對于成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應按分期開發(fā)項目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計算分攤?cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補償費(以下簡稱“土地成本”)。同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的，按不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的建筑面積占該項目總建筑面積的比例計算分攤土地成本。但對占地相對獨立的不同類型房地產(chǎn)，應按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分攤土地成本。 五、關(guān)于住宅與商業(yè)用房的成本扣除問題 單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房的建筑安裝工程費可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。 商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高/住宅平均層高 六、關(guān)于開發(fā)間接費用問題 開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷、工程監(jiān)理費、安全監(jiān)督費等。 七、本公告自2014年5月1日起執(zhí)行，凡與本公告不符的改按本公告的規(guī)定執(zhí)行。 特此公告。 湖南省地方稅務局 2014年4月28日 湖南省地方稅務局關(guān)于《湖南省地方稅務局關(guān)于進一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》的解讀 發(fā)布時間：2014-06-23 4月28日，省局下發(fā)了《關(guān)于進一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》（2014年第7號）（以下簡稱《公告》），《公告》根據(jù)土地增值稅的立法精神，結(jié)合我省實際，進一步明確了當前清算管理工作存在的爭議性稅收政策問題，為全省土地增值稅清算管理提供了執(zhí)法依據(jù)。為幫助廣大納稅人和各級稅務機關(guān)把握好《公告》精神，現(xiàn)從七個方面就《公告》的內(nèi)容解析如下： 一、重申了土地增值稅的清算主體 《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）文件已經(jīng)明確規(guī)定，納稅人是土地增值稅清算的主體。但在實際工作中，有的基層稅務機關(guān)、稽查局對納稅人還未進行清算申報的開發(fā)項目，就納稅人的賬薄等資料直接計算增值額、增值率和應納土地增值稅，并實施稅款催繳或行政處罰。這種越俎代庖的做法，混淆了清算主體，模糊了法律責任和義務，存在很大的執(zhí)法風險?！豆妗吩僖淮蚊鞔_土地增值稅清算申報是納稅人法定義務，納稅人應當對其土地增值稅清算申報的真實性、準確性和完整性負責。納稅人提交清算申報后，稅務機關(guān)要按程序切實做好清算審核工作，明晰了征納雙方的法律責任和義務。 《公告》還明確了對未按要求清算申報的納稅人，稅務機關(guān)應按《征管法》的相關(guān)規(guī)定處理。即稅務機關(guān)可以按照《征管法》第三十五條采取核定征收方式核定其應納稅額；也可以按照《征管法》第六十二、六十四等條款對違法的納稅人實施行政處罰。 二、明確了土地增值稅的清算單位與計稅單位 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時或滾動開發(fā)多個項目，在一個開發(fā)項目內(nèi)同時開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)，確定清算單位與計稅單位是土地增值稅清算的前提條件。《細則》第八條規(guī)定了土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。國家稅務總局國稅發(fā)〔2006〕187號文件第一條規(guī)定：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。如何確定最基本的核算項目或核算對象？國家有關(guān)部門是指哪些部門？一直是征納雙方爭論的焦點?！豆妗芬?guī)定原則上以《建設工程規(guī)劃許可證》為依據(jù)確認清算單位，清算單位應按照普通標準住宅、非普通標準住宅、非住宅類型分類，分別計算增值額、增值率，據(jù)此申報土地增值稅。統(tǒng)一了全省各地做法不一的現(xiàn)狀，公平了納稅人的稅負。 值得注意的是，我省各市州規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》填發(fā)口徑不完全一致，有的以開發(fā)項目名稱作為建設項目名稱，有的以單棟建筑名稱作為建設項目名稱，所以《公告》使用了“原則上”來表述。如果有的市州采用《建設工程規(guī)劃許可證》為依據(jù)確認清算單位很不合理，要以《建設工程規(guī)劃許可證》為主，結(jié)合其他有關(guān)部門審批的項目內(nèi)容作為判斷清算單位的標準。 三、解決了地下車庫（位）計稅問題 （一）可售地下車庫按照非住宅類清算。 1、與地上建筑物完全分離，單獨建造的可售地下車庫，以其實際發(fā)生的全部成本費用計入扣除項目金額。 2、與地上建筑物一并建造的可售地下車庫，其成本費用應該以整棟建筑物（包括地下車庫）單位建筑面積成本×地下車庫面積計入扣除項目金額。少數(shù)地區(qū)將建筑物正負零以下的全部成本費用，都以車庫成本歸集到非住宅類扣除項目金額，這種歸集方法是不對的，應予與糾正。 （二）轉(zhuǎn)讓不可售地下車庫（位）永久使用權(quán)的處理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的不可售地下建筑和地下人防工程屬于公共配套設施，歸政府部門或者全體業(yè)主所有，全體業(yè)主均可使用。開發(fā)企業(yè)將其改造成不可售地下車庫（位）對外轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)并取得收入，是將商品房的部分功能重復收取費用，實質(zhì)上抬高了商品房的銷售價格，應該計入商品房收入中計征土地增值稅?！豆妗芬?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不可售地下車庫（位）永久使用權(quán)取得的收入，應按照地上房地產(chǎn)不同類型建筑面積占比，分別計入不同類型房地產(chǎn)銷售收入征收土地增值稅，其成本、費用按照配比原則扣除。《公告》的規(guī)定與國家稅務總局國稅發(fā)〔2006〕187號文件關(guān)于公共配套設施的處理原則一致。 關(guān)于“轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)”可以理解為：（1）以銷售名義轉(zhuǎn)讓不可售地下車庫（位）；（2）簽訂無租期的租賃合同；（3）簽訂20年以上的長期租賃合同；（4）簽訂20年以下租賃合同，但約定承租人享有占有、使用、收益或處分該地下車庫（位）的權(quán)利；（5）其他可以確認為轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)的情形。 舉例說明：假如某房地產(chǎn)開發(fā)項目，普通標準住宅建筑面積1000平方米，非普通標準住宅建筑面積2000平方米，非住宅建筑面積3000平方米，合計6000平方米，不可售地下車庫收入是6000萬元，則不可售地下車庫收入應計入普通標準住宅收入=6000*1000/6000=1000萬元；計入非普通標準住宅收入=6000*2000/6000=2000萬元；計入非住宅收入=6000*3000/6000=3000萬元； 不可售地下車庫成本費用按照配比原則扣除，仍然按建筑面積占比歸集。其分配公式為： 不可售地下車庫成本費用=單位建筑面積成本費用（允許扣除）×不可售地下車庫面積； 單位建筑面積成本費用（允許扣除）=允許扣除建筑物總成本費用/總建筑面積（注意：分母不是可售建筑面積，還包括了不可售地下車庫面積） 四、規(guī)定了土地成本的分攤方法 《公告》對土地成本的計算分攤做出了系統(tǒng)的規(guī)定，可以理解為分三種情況分攤土地成本： 第一，橫向分攤，對于成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，分期占用的土地成本應按占地面積法分攤。 第二，縱向分攤，對同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的，按建筑面積法分攤土地成本。 第三，同一項目內(nèi)對占地相對獨立的不同類型房地產(chǎn)，該類型的房地產(chǎn)土地成本按占地面積法分攤。 五、解決了住宅與商業(yè)用房的建安成本分攤扣除問題 一般情況下不需要使用層高系數(shù)調(diào)整建筑安裝工程費，據(jù)實歸集即可。只有納稅人建造既有住宅又有商業(yè)用房的單棟建筑，成本難以據(jù)實分開時才需要進行成本調(diào)整。注意，是單棟建筑既有住宅又有商業(yè)用房才調(diào)整成本，既有住宅又有非住宅不一定調(diào)整。 單棟建筑既有住宅又有商業(yè)用房，住宅的層高和商業(yè)用房的層高不一致，按照建筑層高規(guī)范的規(guī)定，一般情況下，住宅建筑的層高不宜大于3.3米，特殊情況下也不得大于5.6米。商業(yè)用房的層高標準不宜大于5.0米,特殊情況下也不得大于7.8米。商業(yè)用房的層高標準規(guī)定明顯大于住宅，為此，《公告》規(guī)定對商居綜合樓的建筑安裝工程費可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。具體舉例計算如下： 某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟總樓層為17層的商居綜合樓，總建筑面積15000㎡，其中1-2層為商業(yè)用房，第一層建筑面積1800㎡，層高5.4米，第二層建筑面積1200㎡，層高3.6米；3-17層均為住宅，建筑面積合計12000㎡，層高均為3米。該棟綜合樓總建筑安裝工程費為1800萬元。 第一步，求商業(yè)用房、住宅加權(quán)平均層高 商業(yè)用房平均層高=（第一層商業(yè)用房建筑面積×第一層層高+第二層商業(yè)用房建筑面積×第二層層高）/（第一層商業(yè)用房建筑面積+第二層商業(yè)用房建筑面積）=（1800×5.4+1200×3.6）/(1800+1200)=4.68(米) 住宅平均層高=3米 第二步，求商業(yè)用房層高系數(shù) 商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高/住宅平均層高=4.68/3=1.56 第三步，分攤商業(yè)用房和住宅的建筑安裝工程費 商業(yè)用房分攤=總建安成本×商業(yè)用房總建筑面積×商業(yè)用房層高系數(shù)/(商業(yè)用房總建筑面積×商業(yè)用房層高系數(shù)+住宅總建筑面積×1) =1800×3000×1.56/(3000×1.56+12000×1)=505（萬元） 住宅分攤=總建安成本×住宅總建筑面積×1/(商業(yè)用房總建筑面積×商業(yè)用房層高系數(shù)+住宅總建筑面積×1) =1800×12000×1/(3000×1.56+12000×1)=1295（萬元） 如果不用層高系數(shù)調(diào)整，僅按建筑面積分攤： 商業(yè)用房分攤=1800×3000/15000=360萬元； 住宅分攤=1800×12000/15000=1440萬元 通過比較，商業(yè)用房采用層高系數(shù)法分攤的建筑安裝工程費比建筑面積法多145萬元，由于商業(yè)用房售價高，增值大，采用層高系數(shù)法分攤建安成本有利于納稅人。 還有一種特殊情形，開發(fā)商建造綜合樓時僅對商業(yè)用房部分進行精裝修的，如果納稅人在財務核算上能單獨確定為成本核算對象，準確歸集并核算裝修成本，其裝修成本屬于成本核算對象的直接成本，在計算商業(yè)用房的增值額時可以單獨扣除，不必分攤。 六、進一步明確開發(fā)間接費用的扣除范圍 《公告》明確了工程監(jiān)理費、安全監(jiān)督費屬于開發(fā)間接費用，對實際發(fā)生的支出可以在開發(fā)成本-開發(fā)間接費用中扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以加計扣除20%。 七、關(guān)于執(zhí)行日期的理解 《公告》規(guī)定從5月1日起開始執(zhí)行，應按照稅務機關(guān)清算審核完畢的日期來判斷。 對于立案稽查的開發(fā)項目，無論清算審核是否完畢，一律按照《公告》規(guī)定的新政策執(zhí)行。 四川省地方稅務局關(guān)于土地增值稅清算單位等有關(guān)問題的公告 四川省地方稅務局公告2014年4號 為進一步規(guī)范我省土地增值稅征收管理，現(xiàn)將有關(guān)問題公告如下： 一、關(guān)于土地增值稅的清算單位 土地增值稅以城市規(guī)劃行政主管部門頒發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》所確認的房地產(chǎn)開發(fā)項目為清算單位。 二、關(guān)于共同成本費用的分攤 納稅人分期分批開發(fā)房地產(chǎn)項目或同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，各清算項目取得土地使用權(quán)所支付的金額，按照占地面積法（即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例）進行分攤；其他共同發(fā)生的成本費用，按照建筑面積法（即轉(zhuǎn)讓的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓總建筑面積的比例）進行分攤。 同一清算單位內(nèi)包含不同類型房地產(chǎn)的，其共同發(fā)生的成本費用按照建筑面積法進行分攤。 三、關(guān)于扣除項目準予扣除的截止時間 清算項目自完成竣工驗收備案手續(xù)之日起，后續(xù)發(fā)生的成本費用一律不得在清算時扣除。 四、關(guān)于采用核定征收方式清算的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的處理 采取核定征收方式已進行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，清算時未轉(zhuǎn)讓而清算后轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，按照清算后轉(zhuǎn)讓時主管稅務機關(guān)核定的征收率征收土地增值稅。 五、關(guān)于合作建房的認定 合作建房是指一方出資金，一方出土地，共同修建房屋，雙方共同投資，共擔風險，共享利潤的行為。如一方只收取固定利益，不承擔責任和風險，不能視為合作建房。 六、關(guān)于《土地增值稅清算管理規(guī)程》的適用范圍 所有房地產(chǎn)開發(fā)項目，不論其開發(fā)主體是企業(yè)、單位還是個人，均應按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》申報繳納并清算土地增值稅。 七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的核定征收 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物應實行核定征收的，按照《稅收征收管理法》及其實施細則有關(guān)核定征收的規(guī)定進行，不得按房地產(chǎn)開發(fā)項目所適用的預征率征收。 本公告自2014年6月1日起執(zhí)行，川地稅發(fā)〔2006〕67號文同時廢止。此前主管稅務機關(guān)已經(jīng)受理納稅人清算申報的，不做追溯調(diào)整。 2014.6.10 |
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