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房地產(chǎn)開發(fā)成本明細(xì)
目標(biāo)成本管理實施細(xì)則（參考）
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提高集團成本管理水平，建立先進合理的目標(biāo)成本管理體系。
2. 范圍 房地產(chǎn)開發(fā)成本明細(xì)
本實施細(xì)則適用于集團所屬各地產(chǎn)公司。為集團所屬各地產(chǎn)公司制訂目標(biāo)成本和實施目標(biāo)成本管理提供相應(yīng)依據(jù)和規(guī)范。
3. 職責(zé) 房地產(chǎn)開發(fā)成本明細(xì)
3.1 集團成本與計劃管理委員會負(fù)責(zé)本實施細(xì)則的制訂、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查落實，集團財務(wù)管理部成本審算中心負(fù)責(zé)有關(guān)具體對接事宜。
3.2 集團所屬各地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)貫徹實施。
4. 方法與過程控制 房地產(chǎn)開發(fā)成本明細(xì)
4.1 目標(biāo)成本釋義
4.1.1 目標(biāo)成本是公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標(biāo)利潤進行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標(biāo)。應(yīng)體現(xiàn)集團“以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢”的成本管理宗旨。
4.1.2 目標(biāo)成本文件分為三個部分：《目標(biāo)成本測算表》《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》《動態(tài)成本月評估》。 房地產(chǎn)開發(fā)成本明細(xì)
4.1.3 《目標(biāo)成本測算表》是反應(yīng)項目的總目標(biāo)成本和分項目標(biāo)成本的金額。建設(shè)項目的總目標(biāo)成本是建設(shè)項目成本的控制線，由各分項目標(biāo)成本組成。各分項目標(biāo)成本包括各專業(yè)工程造價指標(biāo)及各種費用指標(biāo)。
4.1.4 《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》是對各項目費用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點和手段，需要注意的已完工程的失敗教訓(xùn)。
4.1.5 《動態(tài)成本月評估報告》反映各成本項目的動態(tài)變化情況，分析原因，提出成本控制建議。 房地產(chǎn)開發(fā)成本明細(xì)
4.2 目標(biāo)成本管理原則 房地產(chǎn)開發(fā)成本明細(xì)
4.2.1 市場導(dǎo)向原則：目標(biāo)成本管理以市場為導(dǎo)向，確保目標(biāo)利潤的實現(xiàn)。
4.2.2 準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則：目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項來源都要有充分依據(jù)，保證目標(biāo)成本的權(quán)威性。
4.2.3 事前控制原則：目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設(shè)計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。
4.2.4 動態(tài)管理原則：建設(shè)項目的動態(tài)成本要及時與目標(biāo)成本進行比較并糾偏，確保建設(shè)項目總成本在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)。 房地產(chǎn)開發(fā)成本明細(xì)
4.3 目標(biāo)成本科目的分類：房地產(chǎn)開發(fā)成本明細(xì)
4.4 目標(biāo)成本文件制訂的步驟及時間要求
4.4.1 項目定位階段：在投資分析和概念設(shè)計階段，根據(jù)可行性研究報告，以及營銷、設(shè)計、成本、工程、財務(wù)等相關(guān)部門互動討論確定的項目定位，完成“項目定位階段的全成本測算”。確定各項費用的計劃金額，包括設(shè)計、報建、環(huán)境配套、營銷費等，并向各費用的負(fù)責(zé)部門交底達(dá)成一致，作為各部門的工作目標(biāo)。主體建安費以設(shè)計部編制的《建設(shè)項目綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表》為依據(jù)，在五個工作日內(nèi)完成，并根據(jù)測算基礎(chǔ)，提出實施方案設(shè)計階段的成本控制目標(biāo)、措施或建議，形成《方案設(shè)計階段的成本控制建議》，以此指導(dǎo)實施方案的造價控制。
4.4.2 實施方案階段：實施方案確定后五個工作日內(nèi)，對《項目成本測算表》進行細(xì)化和修訂。根據(jù)各相關(guān)部門的工作現(xiàn)狀和計劃，對設(shè)計、報建、營銷等費用進行分析或修正。建安費的控制在主要材料設(shè)備選型確定后，需增加主要材料設(shè)備的目標(biāo)成本分析。結(jié)合設(shè)計院的承諾明確各產(chǎn)品類型的限額設(shè)計指標(biāo)（如鋼筋、砼含量等），形成《施工圖設(shè)計階段的成本控制建議》，作為《設(shè)計任務(wù)指導(dǎo)書》的一部分發(fā)給設(shè)計院作為施工圖設(shè)計階段造價控制的依據(jù)。
4.4.3 施工圖預(yù)算階段：施工圖完成后十五個工作日內(nèi)，對《目標(biāo)成本測算表》全面進行細(xì)化和修訂，作為最終的目標(biāo)成本。并按已完工程的經(jīng)驗和“責(zé)任成本體系”的要求，編制正式的《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》，并以此指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購等業(yè)務(wù)活動中的成本費用使用與管理。
4.4.4 各階段的成本測算的相關(guān)資料（成本測算表、目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書）在定稿后即時上報集團財務(wù)管理部成本審算中心，相關(guān)數(shù)據(jù)錄入成本管理軟件。
4.5 目標(biāo)成本測算表的編制
4.5.1 目標(biāo)成本測算必須應(yīng)用集團統(tǒng)一測算表格（見附件），并體現(xiàn)量價分離的原則。
4.5.2 目標(biāo)成本的制訂以項目的規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及各部門共同確定的銷售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，目標(biāo)成本測算表必須附詳細(xì)的產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)及部品標(biāo)準(zhǔn)（施工圖預(yù)算階段）說明書。
4.5.3 成本測算表中各成本項目的工程量，應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項目規(guī)劃的基本指標(biāo)（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。施工圖預(yù)算完成后《成本測算表》中的工程量，應(yīng)是按圖實際計算的結(jié)果。
4.5.4 成本測算表中的單價應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)、圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r計算依據(jù)、市場行情計算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價，需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)。
4.5.5 產(chǎn)品定位和目標(biāo)成本測算是一個互動的決策過程，需要設(shè)計、營銷、工程、成本反復(fù)溝通，標(biāo)準(zhǔn)是“滿足品質(zhì)要求的性價比最大化”。在本過程中可使用價值功能分析法得到最優(yōu)的方案。
4.5.6 施工圖預(yù)算完成后《目標(biāo)成本測算表》中的材料設(shè)備，對其品質(zhì)應(yīng)有準(zhǔn)確的描述，且應(yīng)與樓盤的定位相適應(yīng)，能提供品牌和圖片說明為最佳。
4.5.7 投資分析和實施方案階段的成本測算的量價分析標(biāo)準(zhǔn)不明確時，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗直接填寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。
4.5.8 各階段的成本測算應(yīng)有明顯的可對比性，即后階段的測算與原測算不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，原則上偏差不應(yīng)太大。
4.6 《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》的編制
4.6.1 目標(biāo)成本控制責(zé)任書是目標(biāo)成本管理的指導(dǎo)性文件，與設(shè)計任務(wù)管理指導(dǎo)書、工程管理指導(dǎo)書等，互相補充，共同構(gòu)成項目經(jīng)營指導(dǎo)書內(nèi)容。
4.6.2 目標(biāo)成本控制責(zé)任書的制定，應(yīng)按照《集團責(zé)任成本管理體系》要求，明確成本發(fā)生各階段的控制內(nèi)容、控制原則、責(zé)任部門等。
4.6.3 《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》應(yīng)包含以下內(nèi)容：①項目概況：總規(guī)劃指標(biāo)，分期規(guī)劃指標(biāo)，工程概況，入伙時間。②地價成本控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制手段和要點。③開發(fā)前期準(zhǔn)備費用控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制指標(biāo)、控制手段和要點。④主體建安、社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施費的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制指標(biāo)、控制要點，應(yīng)避免的已完工程的失敗教訓(xùn)總結(jié)；還應(yīng)包括材料的供應(yīng)方式及供應(yīng)商的選擇要點。⑤園林環(huán)境工程及樣板間、賣場裝修費用的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制要點。⑥開發(fā)間接費的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制指標(biāo)、控制手段和要點；包括營銷費、資本化利息、物業(yè)基金等的控制。（各成本項目的具體控制指標(biāo)詳責(zé)任成本管理體系指引）
4.6.4 營銷費的控制包括開發(fā)間接費中的“營銷設(shè)施建造費”和期間費用中的“銷售費用”?！盃I銷設(shè)施建造費”額度的確定及實施過程，均需要設(shè)計、營銷部門的密切配合，兼顧效果與成本的平衡；特別是賣場和樣板間裝修，在總額確定后，由設(shè)計部負(fù)主要控制責(zé)任，并將樣板房裝修費用的銷售收回率作為成本控制的考核指標(biāo)之一。“銷售費用”應(yīng)結(jié)合推盤計劃，于項目定位完成后制定投放時間和費用額度計劃。
4.6.5 《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》由成本管理部負(fù)責(zé)編寫，初稿完成后反饋到設(shè)計、工程、營銷、項目經(jīng)理部、項目發(fā)展部、財務(wù)部等各職能部門討論、修改，達(dá)成一致后由各部門第一負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)，總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行。
4.7 目標(biāo)成本的執(zhí)行
4.7.1 在項目實施過程中，應(yīng)及時反映項目成本的動態(tài)情況，由成本管理部每月出一份《項目動態(tài)成本月評估》，包括各成本項目的變化情況表，并說明原因，提出成本控制的建議。
4.7.2 《項目動態(tài)成本月評估》應(yīng)包括“變更簽證統(tǒng)計表”和“項目動態(tài)成本信息表”，并作為《成本信息月報》的部分內(nèi)容，在完成后的三個日內(nèi)報集團財務(wù)部成本審算中心。（可在成本管理軟件中完成）
4.7.3 成本管理部應(yīng)根據(jù)合同簽訂情況、預(yù)算核對情況、結(jié)算編制情況、及變更簽證金額，每月在“成本管理軟件”中對各項目的待發(fā)生成本進行評估，在軟件中生成“項目動態(tài)成本信息表”。
4.7.4 如在月內(nèi)出現(xiàn)影響成本50萬元以上的重大事項，變化發(fā)生的責(zé)任部門應(yīng)及時向成本部提供相關(guān)資料，成本部及時計算相應(yīng)成本變化金額和原因，向公司總經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)匯報。
4.7.5 在合同審批時，即時揭示施工合同和材料采同的合同造價與目標(biāo)造價的對比概況；反映營銷廣告合同、園林環(huán)境合同的額度使用情況；設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證應(yīng)做到一單一算，月結(jié)月清，并錄入成本管理軟件。
4.7.6 項目結(jié)算完成后或者年度成本管理工作總結(jié)時，應(yīng)按照《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》對相關(guān)責(zé)任部門進行評估，并提交公司管理層作為業(yè)績考核的依據(jù)之一。
4.7.6 工程項目結(jié)算后，應(yīng)按目標(biāo)成本科目分類，總結(jié)各成本項目的造價指標(biāo)和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，并按照“成本數(shù)據(jù)庫”的格式要求，錄入數(shù)據(jù)庫或整理成標(biāo)準(zhǔn)格式的Excel數(shù)據(jù)表作為新項目測算、結(jié)算初步審核的依據(jù)。
4.7.7 項目結(jié)算完成后，應(yīng)分析項目的主要材料用量，為相似工程的限額設(shè)計提供經(jīng)驗數(shù)據(jù)。
4.8 目標(biāo)成本的修訂
4.8.1 施工圖確定后的測算稿為最終目標(biāo)成本，除規(guī)劃條件、政府政策、市場環(huán)境有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動態(tài)變化在《項目動態(tài)成本月評估》中反映即可。
4.8.1 工程施工和銷售過程中，如果售價、成本發(fā)生較大變化時（對利潤影響達(dá)2％），應(yīng)對目標(biāo)成本進行修訂，并報公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，同時上報集團財務(wù)部成本審算中心備案。
附件：目標(biāo)成本科目分類
成本測算表（標(biāo)準(zhǔn)）
房地產(chǎn)開發(fā)成本明細(xì)
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