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經(jīng)歷了一段時(shí)間的沉寂，產(chǎn)業(yè)園區(qū)這個(gè)名詞再次出現(xiàn)在人們的視線里。天津泰達(dá)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、中關(guān)村軟件園等知名園區(qū)競相登場，賺足了人氣和財(cái)氣。
當(dāng)住宅、商業(yè)地產(chǎn)市場在冰點(diǎn)沸點(diǎn)之間忽冷忽熱時(shí)，產(chǎn)業(yè)園是否能夠健康發(fā)展并且成為下一個(gè)投資熱點(diǎn)呢？
新政策為產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來新機(jī)遇
近日，一些開發(fā)商很是忙碌，大家紛紛調(diào)戶型、改規(guī)劃，因?yàn)閲鶙l規(guī)定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上?！?有的發(fā)展商甚至在相關(guān)部門窗口哭出聲來。
其實(shí)這樣的日子有一段時(shí)間了，從國八條、國六條，從提高利率到提高首付，套在開發(fā)商頭上的鐵箍越來越緊。有人戲稱：從“國八條”到“國六條”，從"圈地為王"到"拍地稱霸"，開發(fā)商逐步從吃肉變成喝粥。
在新政打壓住宅市場的政策下，在土地市場一擲千金的拍賣錘下，住宅市場開發(fā)商開始如履薄冰、如臨深淵，但正如諺語所說：“上帝在關(guān)閉一扇窗的同時(shí)，也打開了另一扇窗”，在住宅土地拍賣造成風(fēng)險(xiǎn)加大、收益變薄的同時(shí)，有一個(gè)潛在的機(jī)會(huì)逐漸顯露出來，那就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
思源顧問常務(wù)副總經(jīng)理劉伯庸認(rèn)為：從政策方面來講，產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)歷了種種土地調(diào)控政策，當(dāng)北京砍掉了將近九成的 “開發(fā)園區(qū)”后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)已漸漸走上健康發(fā)展的軌道。
而目前北京產(chǎn)業(yè)園區(qū)類項(xiàng)目只有總部基地、BDA企業(yè)大道等少數(shù)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的一方面不屬于目前國家新土地政策限制的范圍，相反受到政策的支持；另一方面，入住的企業(yè)還可以利用開發(fā)區(qū)的稅費(fèi)政策，使這些項(xiàng)目從開發(fā)之初就倍受世人矚目，市場上自然倍受歡迎。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備獨(dú)有的先天優(yōu)勢
按照思源顧問的產(chǎn)業(yè)園理論，未來的辦公產(chǎn)品要實(shí)現(xiàn)“三化”，即生態(tài)化、獨(dú)立化、個(gè)性化。生態(tài)化是要求改善辦公空間中陽光、空氣和綠色環(huán)境，引入共享綠化平臺(tái)；獨(dú)立化強(qiáng)調(diào)公司的獨(dú)立性，識(shí)別性強(qiáng)，獨(dú)立的冠名權(quán)；郊區(qū)化指未來的辦公空間會(huì)逐步走向郊區(qū)；個(gè)性化指在公司的辦公樓立面、空間格局上要有公司的個(gè)性特色。未來的辦公產(chǎn)品會(huì)充分考慮到人群的特性和對(duì)環(huán)境的潛在人性化需求，使在此工作的人的個(gè)性和想象力得以最大限度的放飛，從而在充滿樂趣的氛圍中，充滿激情地高效率工作。
產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目具備未來辦公的先天優(yōu)勢，首先地處郊區(qū)，空氣新鮮，綠草茵茵，具備城市區(qū)辦公不可奢望的優(yōu)勢；其次，產(chǎn)業(yè)園獨(dú)立的辦公形象，是任何一家有理想有抱負(fù)的企業(yè)追求的目標(biāo)；再次，獨(dú)棟的辦公樓可以按照企業(yè)的需要定制生產(chǎn)，最大限度的滿足企業(yè)的個(gè)性化辦公需求。
從國際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，郊區(qū)化、生態(tài)辦公是未來趨勢
從國際大環(huán)境分析，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的興盛是發(fā)達(dá)國家成熟地產(chǎn)市場的一個(gè)顯著特征，而“郊區(qū)化”辦公又是產(chǎn)業(yè)園的特色之一。從國際產(chǎn)業(yè)向中國轉(zhuǎn)移趨勢可以看出，目前國際產(chǎn)業(yè)正由勞動(dòng)密集型向資本和技術(shù)密集型轉(zhuǎn)移，而資本和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)辦公更多的要求辦公環(huán)境的生態(tài)化、人性化和獨(dú)立化，因此，國內(nèi)郊區(qū)辦公將隨著這些產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移步伐的加快而成為重要的辦公方式。
仲量聯(lián)行在《亞太地區(qū)跨國公司房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告》中指出，受美、歐高技術(shù)企業(yè)"邊緣辦公"影響，跨國企業(yè)選址的地理位置正在日益由城市中心區(qū)向周邊擴(kuò)散。而智力密集型企業(yè)在上地、亦莊、望京等地尋找"新巢"已成趨勢，如摩托羅拉正將其中國總部從CBD遷移到望京地區(qū)。
為什么大企業(yè)都紛紛搬到郊區(qū)？研究顯示，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，是促進(jìn)郊區(qū)化辦公產(chǎn)業(yè)規(guī)模發(fā)展的重要因素。
當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)人均GDP3000美元，到人均GDP10000美元前，有一個(gè)較長的經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)期。此時(shí)整個(gè)城市功能進(jìn)入擴(kuò)展階段，由此帶動(dòng)郊區(qū)化辦公產(chǎn)品的規(guī)模發(fā)展。以美國為例，在美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展從人均GDP3000美元到10000美元的過程中，美國大公司在郊區(qū)辦公的比例逐年增多。2005年，北京市人均GDP已經(jīng)達(dá)到5000美元，大公司郊區(qū)化辦公趨勢終于到來了。
目前我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展客觀上存在升級(jí)的要求
從產(chǎn)業(yè)園區(qū)自身發(fā)展過程分析，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)到了應(yīng)該升級(jí)的關(guān)鍵階段。
從目前中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展趨勢來看，可分為四個(gè)階段：
（1）空間集聚階段：在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展初期，園區(qū)基本上是來者不拒，只要有投資就可以進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而且政府提供各種優(yōu)惠政策。在產(chǎn)業(yè)上，產(chǎn)業(yè)類別混雜，沒有規(guī)律；而產(chǎn)業(yè)主要以勞動(dòng)密集型的為主，產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)。中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)早期發(fā)展基本都處于這個(gè)階段。
（2）產(chǎn)業(yè)集聚階段：中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展進(jìn)入90年代中期后，開始關(guān)注引進(jìn)企業(yè)的規(guī)模、行業(yè)類別等因素，同時(shí)為了降低土地開發(fā)成本、提高專業(yè)服務(wù)水平，園區(qū)開發(fā)者開始努力營造產(chǎn)業(yè)集聚的環(huán)境。從那時(shí)起，中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始逐漸形成產(chǎn)業(yè)的縱向垂直集聚和橫向水平集聚。但是這個(gè)階段園區(qū)關(guān)注的仍然是產(chǎn)業(yè)，而很少關(guān)注到園區(qū)的商業(yè)和生活等方面配套。
國務(wù)院發(fā)展研究中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)部研究室副主任錢平凡在談到開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型的時(shí)候提出了他的"拖拉機(jī)理論"：搞產(chǎn)業(yè)集群。無論國內(nèi)還是國際，經(jīng)濟(jì)發(fā)展好的地方，差不多都有產(chǎn)業(yè)集群，美國５０個(gè)州，起碼有４０個(gè)左右都有自己的產(chǎn)業(yè)集群。國內(nèi)發(fā)展好的地方也是，比如珠江三角洲。產(chǎn)業(yè)集群就是產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，產(chǎn)業(yè)集群能夠產(chǎn)生一種集群效應(yīng)，即集聚效應(yīng)、聯(lián)合行動(dòng)和制度效應(yīng)，為企業(yè)發(fā)展提供了良好的生存環(huán)境。因此，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)能不能吸引多少跨國公司并不是很重要，重要的是如何讓這些企業(yè)形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，產(chǎn)生集群效應(yīng)。
（3）人才集聚階段：在這個(gè)階段，園區(qū)經(jīng)濟(jì)開始向城區(qū)經(jīng)濟(jì)過度。產(chǎn)業(yè)發(fā)展和升級(jí)，需要大批優(yōu)秀人才，產(chǎn)業(yè)園開始關(guān)注以"人"為核心的生產(chǎn)要素，并有意識(shí)建設(shè)使人安居的城市功能設(shè)施。如亦莊、張江、蘇州工業(yè)園、長安科技園等在園區(qū)開發(fā)的同時(shí)，更加關(guān)注人本需求。
（4）多元融合階段：即城市多種功能開始在園區(qū)內(nèi)形成有機(jī)融合，園區(qū)發(fā)展跳出了單一產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理念，在城市精明成長理念的指導(dǎo)下，園區(qū)融入了更多的城市功能，形成了產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、居住、商業(yè)等功能的復(fù)合集聚區(qū)。在園區(qū)建設(shè)伊始，就從城市功能的角度主動(dòng)營造人性化生活氛圍，通過打造適宜人居的環(huán)境吸引產(chǎn)業(yè)投資的目標(biāo)對(duì)象，以達(dá)到"引智招商"的目的。
目前，國內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)開始有意識(shí)向第三階段引導(dǎo)過度，而最新的園區(qū)規(guī)劃，則直接以第四階段的發(fā)展理念為指導(dǎo)進(jìn)行開發(fā)，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)從第二階段向第三、第四階段邁進(jìn)。
所以，不管是從中國房地產(chǎn)市場發(fā)展及政策導(dǎo)向來看，還是從企業(yè)辦公需求的變化上來分析，蓄勢待發(fā)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)及郊區(qū)生態(tài)化辦公項(xiàng)目都將成為下一個(gè)投資熱點(diǎn)。
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