日前，從南京傳來的一則消息震動了全國。據(jù)南京某報報道，房子用兩種還貸方式最后造成的利息會不同。比如同樣是44萬元、30年期的商業(yè)性貸款，等額法的利息總額為41·4萬多元，而遞減法為29·7萬元左右，選擇前種方式的市民因此要多付利息達11萬元之多。而銀行為了多收利息，一般不主動向市民推薦遞減還款法。這一消息引起了強烈反響，緊接著北京、深圳等地展開了對還款方式的討論。 日前，招行葉經(jīng)理接受記者采訪時表示，目前媒體在討論兩種還款方式時，只單純強調(diào)利息差，很可能對市民產(chǎn)生誤導，不利于他們選擇真正適合自己的還款方式。從某種意義上說，購房還貸，遞減法未必優(yōu)于等額法。 市民稱銀行“不夠負責任” 兩種還款方式利息相差能達到數(shù)萬元？隨著媒體的廣泛報道，從上星期開始，已有不少市民來到銀行咨詢并要求變更還款方式。 日前，在振華路某銀行營業(yè)網(wǎng)點，一位劉先生正在向工作人員打聽遞減法。他告訴記者，自己去年年初買房時，售樓小姐、銀行人員從未主動提起有遞減法，前兩天看報紙才知道。“銀行不夠負責任！”他一邊算著一邊說，今年做生意賺了一點錢，想把錢早點還完，如果當初采用的是遞減法，提前還款就可以少付利息。 銀行稱還款方式?jīng)]問題 那么真是還款方式出了問題？建行某工作人員告訴記者，對銀行來說，不管是等額本息還款法還是等額本金還款法，都是根據(jù)中國人民銀行于1998年5月頒布的《個人住房貸款管理辦法》而來。之所以會出現(xiàn)利息差異，是因為兩種方式占用銀行資金多少不同造成的。 從本質(zhì)上說，兩種還款方式的計算原理完全相同，這也說明央行《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定住房貸款還款方式有等額本息和等額本金兩種，是經(jīng)得起推敲的。 一些銀行還表示，之所以出現(xiàn)不主動推薦遞減法的情況，除為方便客戶計算管理外，還跟樓宇按揭業(yè)務(wù)的發(fā)展歷史有一定關(guān)系。按揭業(yè)務(wù)在國內(nèi)出現(xiàn)初期，主要參考香港銀行的做法，只推出等額本息還款一種方式。 專家觀點 選擇遞減法應(yīng)慎重要看資金時間價值 錢在比較值錢的時候還掉是不合算的 “媒體報道的著眼點僅在于利差，并未考慮到資金的時間價值，顯然容易產(chǎn)生誤導作用?！辈稍L中，招行深圳管理部的葉經(jīng)理詳細給記者演示了兩種還款方式的不同。的確，從表面上看來，貸款時間越長，貸款金額越高產(chǎn)生的利息差也就越大。但如果對資金的時間價值予以考慮，則很難說遞減法優(yōu)于等額法。 葉經(jīng)理和他的同事買房買車大部分選擇的都是等額法?！板X在比較值錢的時候還掉是不合算的”。葉經(jīng)理說，首先，資金的時間價值要充分考慮。一般而言，1元錢10年前遠比現(xiàn)在的1元錢值錢；其次，個人的財務(wù)狀況應(yīng)是隨著年齡的增長呈穩(wěn)步上升趨勢，而遞減還款法與這種趨勢相反；再次，使用遞減法很不方便，容易因記憶錯誤造成扣款不足導致繳納滯納金。此外，如果本人很會理財，則可用遞減法在前一階段多還的錢投資，投資得當利潤可觀。 記者驗證 記者通過招行網(wǎng)站上的貸款計算器算了一筆賬。假設(shè)貸款44萬元，期限30年，年利率為5·04％，若使用等額還款法，每月需還款2372·78元；若采用遞減還款法，則頭月需還款3070·22元，直到第137個月，還款額才減到2372·09元，與等額法每月還款額持平。從138個月開始，每月還款額開始減少，最后一個月僅需還款1227·36元。最后等額法比遞減法利息多8萬余元。但137個月之前，采用遞減法和采用等額法相比，實際多還了近5萬元。（見下圖） 兩種還貸方式比較 等額本息還款法（等額法）：是指借款人每期以相等的金額償還借款，每期還款金額包括本期應(yīng)還的利息和本金，在借款截止日前全部還清本息。 計算公式： 借款本金×月利率×（1＋月利率）還款月數(shù) 每月還款額＝————————————————————————— ?。?＋月利率）還款月數(shù)—1 例如：某客戶借款12萬元，期限為1年，月利率3·975‰，則每月還款額均為10260·26元。銀行是按月計收客戶利息，每月利息隨著借款余額的減少而減少。借款人每月還款分解為還本金和還利息。 等額本金還款法（遞減法）：是指借款人每期償還等額的本金，同時付清本期應(yīng)付的借款利息。 計算公式： 借款本金 每月還款額＝—————＋（借款本金—累計已還本金）×月利率 還款總月數(shù) 制圖／范春柏 小貼士 目前，銀行的貸款合同上基本都列明了還款方式，市民完全可以依據(jù)自己的情況做出選擇，如收支情況發(fā)生了變化，還可以向銀行申請更改還款方式。一般說來，等額還款法方便記憶和規(guī)劃理財，適合預期收入穩(wěn)定而現(xiàn)階段收入不高的消費者，如年輕人。遞減法則在供樓初期壓力較大，后期壓力減輕，此種方式適合預期收入逐步減少的消費者，如中年人。 兩種還款方式須明示 “按月等額本息還款法”以及“按月等額本金還款法”是兩種還款方式的書面語言，雖然只有一字之差，卻有很大差別。在這場風波中，銀行聲稱沒占到便宜，消費者卻認為自己的知情權(quán)被侵害。銀行侵犯了消費者知情權(quán)嗎？市民、銀行各有看法。 消費者銀行應(yīng)主動提示 “銀行應(yīng)該主動告訴我們”，剛剛得知有兩種還款方式的張小姐對銀行的做法頗為不滿。張小姐去看房時，售樓小姐只是按照等額法為她算的還款額，而她自己也不知道還有別的方式。 一位在南山區(qū)某樓盤購房的方小姐選擇的是遞減法還款，她告訴記者說，自己在買房前半年就跟同事親戚打聽各項事宜，尤其是還款。方小姐說，為此還特意讓銀行工作人員給自己算，考慮到自己和先生都在ＩＴ行業(yè)工作，目前的薪水還足以支付比較多的還款，而幾十年以后就不知道怎樣了，方小姐和先生商量了兩天，就決定用遞減法。 銀行并非刻意隱瞞 記者采訪的幾家銀行均否認了“隱瞞”的說法。首先從利益上來說，銀行不占便宜，通常消費者不提出特別要求一般按照等額法辦理。記者查看了幾家銀行的貸款合同，不論是車貸還是房貸，均列明了幾種還款方式以及計算公式，在網(wǎng)站上也都有類似的計算器，消費者很方便就能計算出來。 消委會應(yīng)告知兩種方式 深圳市消委會法律顧問靳麗娟接受采訪時認為，銀行有義務(wù)詳細告知，最好是把兩種方式的優(yōu)劣以文本的方式表現(xiàn)出來，讓消費者自己去選擇。銀行向消費者告知實質(zhì)是完善自己的服務(wù)。 律師銀行尚未侵權(quán) 廣東華商律師事物所黃文表律師稱，是否侵害了消費者的知情權(quán)要看提供服務(wù)的一方的行為是否損害了消費者的權(quán)益，從兩種還貸方式看，的確是各有優(yōu)劣，但總體來說，銀行并沒有從遞減方式中獲取超額利潤，因此銀行的行為還不至于說侵害了消費者的知情權(quán)。而且，購房是一項大宗消費，如果消費者提出問題，而銀行拒絕解釋，可能就是侵權(quán)。 采寫：本報記者 杜雅文 樊卿 攝影：本報記者 韓一鳴 圖： 一位市民站在天橋邊望著對面的樓房，究竟哪一種還款方式最適合自己呢？恐怕一般人心里沒有這桿秤。 |
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