“再過(guò)半個(gè)月發(fā)年終獎(jiǎng)了，要不咱把房貸提前還一些，以后少交點(diǎn)利息？”臨近年底，手頭有了一些積蓄的市民林先生打算提前還貸，好減輕明年的還貸壓力。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士提醒，提前還貸要算細(xì)賬，尤其是已處于房貸末期的購(gòu)房人，提前還款未必劃算。

    房貸利率下調(diào)多數(shù)下月執(zhí)行

    除個(gè)別銀行規(guī)定利率調(diào)整后要在放貸一年后執(zhí)行新利率外，根據(jù)大多數(shù)銀行和購(gòu)房者簽訂個(gè)人房貸合同時(shí)約定，利率調(diào)整將在次年的1月1日起執(zhí)行。也就是說(shuō)，從明年元旦起，有一大批購(gòu)房者的每月還款情況會(huì)有所變化。

    11月22日央行宣布貸款基準(zhǔn)利率降息之前，商業(yè)貸款利率5年期以上為6.55%，公積金貸款利率為4.5%；降息之后，商業(yè)貸款利率5年期以上為6.15%，公積金貸款利率為4.25%。

    以此計(jì)算，按照購(gòu)房者能拿到銀行的房貸利率9折來(lái)算的話，一筆貸款金額為100萬(wàn)元30年期償還的商業(yè)貸款，今年每月需支付的月供為5928.17元；而從明年1月開(kāi)始，每月的月供下降到5699.87元，每月可少還228.3元。

    “往年每到年底各銀行放貸都比較緊，今年看來(lái)還相對(duì)好一些。從利率上看，只要客戶(hù)資質(zhì)差不多，平均也能拿到9折的利率折扣?！蹦炒笮头慨a(chǎn)中介公司的資深業(yè)務(wù)員苗先生對(duì)記者說(shuō)。從以往慣例來(lái)看，每到年末都是銀行額度收緊的階段，各家銀行的優(yōu)惠利率在下半年通常無(wú)從尋覓。今年下半年在央行降息的背景下，北京各家銀行利率優(yōu)惠不僅沒(méi)有消失，范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。

    記者詢(xún)問(wèn)了工行、交行、中信銀行等多家銀行的客服熱線、個(gè)貸部熱線后發(fā)現(xiàn)，超過(guò)一半以上的銀行利率能夠給信用情況良好的申請(qǐng)人九折或九五折的優(yōu)惠。

    據(jù)分析，今年上半年各家銀行額度首先被拿去還去年的舊賬，因此普遍放貸較少，而5月央行提出支持首套房貸款后，房貸市場(chǎng)成交出現(xiàn)一個(gè)小高潮，人民幣新增貸款額度也呈上升趨勢(shì)。進(jìn)入下半年后，人民幣新增貸款額呈明顯下降趨勢(shì)，這也從側(cè)面說(shuō)明各家銀行內(nèi)部放貸額度較為充足，因此在央行整體降息的情況下，仍然能夠保持九折或九五折的利率優(yōu)惠。

    兩類(lèi)人不適合提前還貸

    “最近來(lái)咨詢(xún)提前還貸的客戶(hù)明顯增多。”工商銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，提前還貸到底劃不劃算，要根據(jù)還款人具體貸款情況和不同銀行目前執(zhí)行的存款利率來(lái)定。

    個(gè)人房產(chǎn)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷負(fù)責(zé)人提醒，有兩類(lèi)人群并不適合提前還貸。一類(lèi)是選擇商業(yè)貸款等額本金還款方式，并且已經(jīng)處于還款后半期的借款人。如果這類(lèi)人群處在還款初期，選擇提前還貸可以縮短還款年限，減少利息支出。但如果還款已近尾聲，實(shí)際上利息已支付了大半，此后支付的大多是本金，就不適宜再提前還貸。

    此外，一部分在2008年貸款買(mǎi)房時(shí)利率享受了7折優(yōu)惠的購(gòu)房者，如果借款人提前還貸是為了購(gòu)買(mǎi)新房，那么以目前貸款6.15%的基準(zhǔn)利率來(lái)看，無(wú)論是月供還是總利息支出都會(huì)高于當(dāng)年房貸7折時(shí)的水平，所以提前還貸也并不劃算，這筆用來(lái)提前還貸的閑錢(qián)倒不如存進(jìn)銀行賺利息，或購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品和基金等。

    值得注意的是，理財(cái)產(chǎn)品和基金并不是“零風(fēng)險(xiǎn)”，用打算提前還貸的錢(qián)“理財(cái)”，需要購(gòu)房者具備一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

    另外，如果房貸族們打算提前還貸，最好避開(kāi)年底12月，主要原因是銀行在年底將面臨內(nèi)部清賬盤(pán)點(diǎn)。而辦理提前還貸需要一定的申請(qǐng)流程，銀行批復(fù)的時(shí)間較慢，因此房奴們盡量不要在12月份申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。

    提前還貸過(guò)早也不適宜。不少銀行接受提前還款的時(shí)間通常都是還貸滿半年或一年以上，如果沒(méi)到合同約定的時(shí)間而提前還貸，銀行就需要收取不同程度的違約金。而從借款人自身角度出發(fā)，處于還款初期的借款人提前還貸是比較劃算的，因?yàn)檫€款利息的支出一般都產(chǎn)生在還款的初期，而到了后期其實(shí)已償還了大部分利息，提前還貸并不合適。

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    改善型購(gòu)房人群加快入市

    受益于此前央行9·30新政二套變首套的直接利好，改善置業(yè)型人群在市場(chǎng)中持續(xù)“發(fā)力”。這部分群體通常具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，雙重利好迫使一部分“賣(mài)小買(mǎi)大”的剛改型購(gòu)房人加緊入市，在房貸市場(chǎng)交易中逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位。央行降息后也帶動(dòng)了首次置業(yè)人群的購(gòu)房意愿，促使上半年積壓的購(gòu)買(mǎi)力在第四季度得到釋放。

    根據(jù)北京市住建委公布的數(shù)據(jù)，上周北京市二手住宅網(wǎng)簽3042套，環(huán)比上漲10.2%，新增二手住宅2582套，環(huán)比上漲8.7%。截至14日，12月份北京二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽5803套，新發(fā)布住宅4958套，與11月同期相比分別上漲32.9%，26%。

    上周工作日內(nèi)，住宅單日成交量企穩(wěn)，均保持在500套以上；12月8日，二手住宅單日網(wǎng)簽量達(dá)652套，為12月以來(lái)單日成交最高值。9月30日以來(lái)，隨著各種利好政策疊加效應(yīng)影響，二手住宅市場(chǎng)上的改善客居多，這直接導(dǎo)致三居室戶(hù)型的走俏。

    新浪樂(lè)居二手房數(shù)據(jù)顯示，上周購(gòu)房者關(guān)注度最高的戶(hù)型為兩居室和三居室，其中三居室的受關(guān)注度與新政前相比增長(zhǎng)最快。與9月第二周相比，三居室搜索關(guān)注度增長(zhǎng)三個(gè)百分點(diǎn)。改善族的活躍也使一些性?xún)r(jià)比較高的中高端小區(qū)走俏，如珠江帝景、遠(yuǎn)洋山水、蘋(píng)果社區(qū)等。