鳳凰房產(chǎn)3月9日訊 對(duì)于大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房是一個(gè)家庭很重要的一件事，一所房子伴隨一個(gè)家庭的酸甜苦辣。很多人在買(mǎi)房過(guò)程中或多或少都遇到過(guò)一些問(wèn)題和糾紛。如關(guān)于贈(zèng)送面積，有的業(yè)主因所購(gòu)房屋的贈(zèng)送面積過(guò)大，多年未能拿到房產(chǎn)證；有的業(yè)主因開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送房間偷工減料，收到質(zhì)量不過(guò)關(guān)的房屋等。很多缺少法律知識(shí)基礎(chǔ)的購(gòu)房者在遇到這些問(wèn)題時(shí)，便不知該怎么辦。鳳凰房產(chǎn)成都站特別策劃，根據(jù)眾多購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中遇到的關(guān)于贈(zèng)送面積糾紛實(shí)際案例，邀請(qǐng)四川廣力律師事務(wù)所林春柏律師解惑答疑，為有這方面煩惱的你提供一些可行性建議。

案例1、贈(zèng)送面積太多 業(yè)主買(mǎi)房六年拿不到房產(chǎn)證

該業(yè)主拿不到房產(chǎn)證的原因在于：開(kāi)發(fā)商報(bào)建的面積與實(shí)際建成的面積有出入。當(dāng)初買(mǎi)房子時(shí)有一定的“贈(zèng)送面積”，就是實(shí)際可使用的面積比售賣(mài)時(shí)標(biāo)注的面積大。這種贈(zèng)送的形式業(yè)主看在很多樓盤(pán)里都看到過(guò)，也沒(méi)覺(jué)得有什么問(wèn)題，但沒(méi)想到自己后來(lái)拿不到房產(chǎn)證就與此有關(guān)，如今孩子要上小學(xué)了，需要提供房產(chǎn)證來(lái)證明，但該業(yè)主拿不出來(lái)很麻煩。開(kāi)發(fā)商仍未提交地價(jià)及契稅完稅繳清憑證，導(dǎo)致登記中心無(wú)法辦理商品房屋權(quán)屬初始登記，也使購(gòu)房業(yè)主暫無(wú)法辦房產(chǎn)證。

問(wèn)：遇到此情況，購(gòu)房者應(yīng)如何處理呢？ 

律師支招：建議購(gòu)房者首先查清楚自己所購(gòu)買(mǎi)的基本住宅單位是否屬于規(guī)劃建設(shè)的范圍，通俗地說(shuō)就是查一下在開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、報(bào)建資料中有沒(méi)有這一套房子的“戶口”，暫且不管贈(zèng)送面積的問(wèn)題。只要有這套房子的基本資料，就可以要求先按照規(guī)劃報(bào)建的房屋面積登記產(chǎn)權(quán)。只要不出現(xiàn)整套房子完全是多出來(lái)的面積的情況（如開(kāi)發(fā)商報(bào)建6層，結(jié)果修出來(lái)7層，則可能導(dǎo)致多出來(lái)的這一層的每一套房子都辦不了產(chǎn)權(quán)），是可以辦理產(chǎn)權(quán)登記的。在登記基本的產(chǎn)權(quán)之后，再根據(jù)實(shí)際情況和合同約定與開(kāi)發(fā)商協(xié)商處理贈(zèng)送面積的問(wèn)題。

案例2、開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送面積藏玄機(jī)辦房產(chǎn)證須繳“搭板費(fèi)”

前年購(gòu)置物業(yè)的付女士就碰上了一件麻煩事，付女士購(gòu)買(mǎi)的該樓盤(pán)“贈(zèng)送面積”吸引并購(gòu)置物業(yè)后，辦理房產(chǎn)證時(shí)，卻被售樓中心告知“必須簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議且須繳納21800元的‘搭板費(fèi)’(即贈(zèng)送面積加蓋費(fèi)用)，否則不能辦理房產(chǎn)證?！?/font>

問(wèn)：不繳納“搭板費(fèi)”是否就真的不能辦理房產(chǎn)證？開(kāi)發(fā)商在售樓過(guò)程中存在涉嫌“陰陽(yáng)合同”行為又該由誰(shuí)來(lái)進(jìn)行監(jiān)管？此種情況，業(yè)主該如何處理呢？

律師支招：開(kāi)發(fā)商在合同約定之外，另立名目收取“搭板費(fèi)”是沒(méi)有法律根據(jù)和合同根據(jù)的。為買(mǎi)房者辦理產(chǎn)權(quán)登記，是開(kāi)發(fā)商的合同義務(wù)，不履行義務(wù)則構(gòu)成違約。買(mǎi)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同義務(wù)辦理房產(chǎn)證并有權(quán)根據(jù)合同約定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

案例3：“不寫(xiě)入合同的贈(zèng)送面積”無(wú)故少了近11㎡

近日，廈門(mén)某樓盤(pán)有業(yè)主反映實(shí)際贈(zèng)送的面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于購(gòu)房時(shí)承諾的30%。據(jù)業(yè)主稱，他們根據(jù)96㎡戶型圖紙計(jì)算發(fā)現(xiàn)，按照業(yè)主30%的贈(zèng)送預(yù)期，贈(zèng)送面積應(yīng)為28.8㎡，但實(shí)際的贈(zèng)送面積只有18平米，而樣板間實(shí)際測(cè)量結(jié)果顯示贈(zèng)送面積甚至連18平米都不到，面對(duì)質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人稱，并未承諾過(guò)每個(gè)戶型都有30%的贈(zèng)送，只有部分戶型可以達(dá)到這個(gè)贈(zèng)送率，一切以購(gòu)房合同為準(zhǔn)。而合同里根本沒(méi)有寫(xiě)贈(zèng)送面積，開(kāi)發(fā)商的答復(fù)讓業(yè)主大喊“坑爹”。

問(wèn)：業(yè)主遇到此種情況，該如何處理呢？

律師支招：這種情況，需要證明是否存在“開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)承諾贈(zèng)送30%面積”這一事實(shí)。如果業(yè)主舉證能夠證明開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中曾經(jīng)承諾贈(zèng)送房屋面積的30%，則在實(shí)際贈(zèng)送面積不足的情況下，業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商履行承諾或者要求賠償損失。

案例4：偷工減料：贈(zèng)送房間的樓板竟被樓下裝修時(shí)輕易打穿

在去年4月交付的南京一小區(qū)中，多戶業(yè)主家里贈(zèng)送的小房間地板被樓下鄰居裝修吊頂時(shí)輕易打穿。經(jīng)調(diào)查，贈(zèng)送房間的樓板厚度僅有8-10㎝左右，遠(yuǎn)低于該市12厘米的標(biāo)準(zhǔn)。而南京市房屋安全鑒定處的一位工作人員表示，一般吊頂時(shí)沖擊鉆正常鉆出的深度也就3-4cm左右，“這只能說(shuō)明開(kāi)發(fā)商使用的混凝土質(zhì)量很差”。而贈(zèng)送的小房間是開(kāi)發(fā)商將天井改造而來(lái)，屬于違建，購(gòu)房人有苦難言。

問(wèn)：業(yè)主遇到此種情況，該如何處理呢？

律師支招：出現(xiàn)上述樓下裝修時(shí)沖擊鉆打穿樓板的情況，主要原因是混凝土強(qiáng)度不夠。業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商整改。實(shí)際上這種情況多半是施工單位偷工減料所致。業(yè)主找開(kāi)發(fā)商理論，開(kāi)發(fā)商也會(huì)找施工單位整改。如果開(kāi)發(fā)商不處理，業(yè)主也可以自行出資整改，再要求開(kāi)發(fā)商賠償自己墊付的整改費(fèi)用。

案例5：附加費(fèi)用 挑高隔層、陽(yáng)臺(tái)封閉費(fèi)用多不在贈(zèng)送之列

重慶一樓盤(pán)90㎡的“2+1室”戶型設(shè)計(jì)了5.8米的挑高客廳，業(yè)主將客廳隔成上下兩層，就多出來(lái)一個(gè)房間，而隔層費(fèi)用需自理。同樣，該樓盤(pán)129㎡的戶型也稱贈(zèng)送一房，實(shí)際上贈(zèng)送的是北陽(yáng)臺(tái)，交付后業(yè)主需將陽(yáng)臺(tái)封閉，才可以作為房間使用。無(wú)獨(dú)有偶，另一樓盤(pán)132㎡的戶型所贈(zèng)送的北房間，也是要通過(guò)業(yè)主自己封閉才能實(shí)現(xiàn)。記者從家裝公司處了解到，要將這個(gè)陽(yáng)臺(tái)封閉成房間，成本在幾千至幾萬(wàn)元不等，而將挑高客廳隔成上下兩層的成本則更高。

【很多購(gòu)房人在買(mǎi)房時(shí)并不清楚贈(zèng)送房間是以成品還是半成品的方式交付，因此產(chǎn)生糾紛。而由業(yè)主自行加工改造的贈(zèng)送方式，不僅增加了業(yè)主的置業(yè)成本，更存在施工標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，鄰里之間關(guān)系難協(xié)調(diào)等風(fēng)險(xiǎn)，甚至出現(xiàn)違建或者質(zhì)量問(wèn)題?！?/font>

 問(wèn)：業(yè)主遇到此種情況，該如何處理呢？

律師支招：嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，在房屋建成后的使用過(guò)程中，未經(jīng)審批，違背規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，改變建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)或者外立面的行為，都是違法的。實(shí)踐中出現(xiàn)的加夾層、封陽(yáng)臺(tái)的情況，需要根據(jù)合同約定，實(shí)事求是地處理。如果合同中沒(méi)有明確約定費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)或者沒(méi)有明確約定交房時(shí)夾層已經(jīng)加好、陽(yáng)臺(tái)已經(jīng)封裝，，則很難要求加夾層、封陽(yáng)臺(tái)的費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。

案例6：隨意虛構(gòu)贈(zèng)送面積

受贈(zèng)送面積吸引，李先生購(gòu)買(mǎi)了鹽田區(qū)買(mǎi)的一套房子，但隨后他和其他17名業(yè)主卻聯(lián)合將開(kāi)發(fā)商告上了法庭。李先生說(shuō)，該樓盤(pán)2007年7月開(kāi)盤(pán)時(shí)，開(kāi)發(fā)商宣稱“贈(zèng)送超大入戶花園，5.7米層高”，樣板房也儼然一個(gè)小復(fù)式。但是，在簽合同的時(shí)候，業(yè)主們被要求在3分鐘內(nèi)簽訂所有合同，并附加一份“委托書(shū)”，讓購(gòu)房者委托一家叫“裕達(dá)”的公司免費(fèi)填平贈(zèng)送的天井面積。業(yè)主們卻發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商當(dāng)初承諾贈(zèng)送的面積并沒(méi)填平，而是一個(gè)從1樓通到19樓的天井。而且，天井實(shí)質(zhì)是開(kāi)發(fā)商為減少支出土地出讓金，隱瞞政府有關(guān)部門(mén)“偷來(lái)”的面積。

問(wèn)：業(yè)主遇到此種情況，該如何處理呢？

律師支招：草率簽訂合同，就是自己把自己置于危險(xiǎn)的合同境地。業(yè)主自己在簽訂合同時(shí)需要對(duì)自己負(fù)責(zé)。業(yè)主簽訂的填平天井的合同是與第三方簽訂的，現(xiàn)在天井沒(méi)有填，也就是第三方?jīng)]有履行該合同。因表面上第三方?jīng)]有收取任何費(fèi)用，很難直接找第三方履行合同。業(yè)主可以根據(jù)開(kāi)發(fā)商的宣稱與承諾，要求開(kāi)發(fā)商履行其承諾、填平天井。

案例7：買(mǎi)一層送一層？有貓膩！

2010年11月，周先生與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)買(mǎi)了位于溫江區(qū)某小區(qū)的房屋。開(kāi)發(fā)商承諾“買(mǎi)一層送一層”(即購(gòu)買(mǎi)第11層贈(zèng)送同面積的第12層)。周先生當(dāng)即支付首期房款34萬(wàn)余元。但周先生后來(lái)卻從當(dāng)?shù)匾?guī)劃、建設(shè)等部門(mén)得知，該開(kāi)發(fā)商報(bào)批報(bào)建的該棟樓只有11層。2012年，周先生向四川省消委會(huì)投訴。

問(wèn)：業(yè)主遇到此種情況，該如何處理呢？

律師支招：案例中提到的開(kāi)發(fā)商對(duì)頂樓業(yè)主宣傳“買(mǎi)一層送一層”，可能有不同的理解。業(yè)主理解為“送一層同樣的房屋”，開(kāi)發(fā)商則可能解釋為“送一層樓頂平面”。買(mǎi)房不是買(mǎi)白菜蘿卜，在簽訂合同、支付定金之前，準(zhǔn)業(yè)主們要盡量把不清楚的問(wèn)題搞清楚，對(duì)一些含糊不清的地方，要求開(kāi)發(fā)商澄清并保留證據(jù)。 

鳳凰房產(chǎn)成都站 易國(guó)娟