來源：中國稅務(wù)報 作者：許建國 時間：2015-03-06      

情形一：產(chǎn)權(quán)調(diào)換、土地不作價、互不補(bǔ)房款

產(chǎn)權(quán)調(diào)換、土地不作價、互不補(bǔ)房款，指開發(fā)商在不承擔(dān)土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的一種安置形式。

計稅營業(yè)額的確定：依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第2號）和營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第二十條第一款第（三）項核定。

計稅營業(yè)額＝工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率），公式中的工程成本不包含回遷安置房所處地塊的土地成本。

需要注意的是，采取該方法核定計稅營業(yè)額必須符合下列3個條件：

1.開發(fā)商必須以自己的名義立項；

2.開發(fā)商必須在不承擔(dān)土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房；

3.開發(fā)商必須是無償?shù)叵蛟用褶D(zhuǎn)讓回遷安置房的所有權(quán)。

情形二：產(chǎn)權(quán)調(diào)換、互不補(bǔ)價

產(chǎn)權(quán)調(diào)換、互不補(bǔ)價，指開發(fā)商與被拆遷人之間按照“拆一還一”原則，在回遷房面積與拆遷房面積相等的情況下，互相均不收取房屋價款的一種安置形式。

計稅營業(yè)額的確定：依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函〔1995〕549號）規(guī)定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定。

計稅營業(yè)額＝工程成本÷（1－營業(yè)稅稅率），公式中的工程成本包含回遷安置房所處地塊的土地成本。

情形三：產(chǎn)權(quán)調(diào)換、超面積補(bǔ)價

產(chǎn)權(quán)調(diào)換、超面積補(bǔ)價，指開發(fā)商與被拆遷人之間在回遷安置房面積與拆遷房面積相等的情況下，互相不收取房屋價款，開發(fā)商就對超出拆遷面積安置房屋的部分，向被拆遷人收取房屋差價款的一種安置形式。

計稅營業(yè)額應(yīng)分別確定：

——對回遷面積與拆遷面積相等的部分，按照上述第二種方法即按同類住宅房屋的成本價核定計稅營業(yè)額。

——對超面積安置部分收取房款的，應(yīng)根據(jù)營業(yè)稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定，就其實際收取的房屋補(bǔ)價款為計稅營業(yè)額。如開發(fā)商收取的超面積補(bǔ)價款低于同類商品房市場價格且無正當(dāng)理由的，則應(yīng)按營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第二十條規(guī)定的順序確定其計稅營業(yè)額。即1.按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；2.按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；3.按下列公式核定：營業(yè)額＝營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率），公式中的成本利潤率由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。

情形四：產(chǎn)權(quán)調(diào)換、互相作價

產(chǎn)權(quán)調(diào)換、互相作價，指開發(fā)商與被拆遷人之間通過對拆遷房屋的評估作價，并向被拆遷人進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，然后，被拆遷人再根據(jù)拆遷回遷協(xié)議，向開發(fā)商購買新建的回遷安置房的一種安置形式。

計稅營業(yè)額的確定：根據(jù)營業(yè)稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定，就開發(fā)商實際取得的收入為計稅營業(yè)額。如果開發(fā)商收取回遷安置的房價明顯偏低且無正當(dāng)理由的，則應(yīng)按照以上第三種對超面積安置部分收取房款的核定方法，確定其計稅營業(yè)額。