如果說總理“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”是可以把豬吹到天上的大風(fēng)口——鼓勵(lì)大眾（屌絲）創(chuàng)業(yè)的普遍因素，那么吸引毛大慶考慮成熟辭職創(chuàng)業(yè)的，則是接地氣、匹配地產(chǎn)人的必要因素：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化城市空間布局背景下，淘汰“三高一低”產(chǎn)業(yè)，將出現(xiàn)大批量的商辦物業(yè)和土地入市，并且可能很廉價(jià)。

• 老舊工業(yè)廠房，經(jīng)信委數(shù)據(jù)北京市城六區(qū)老舊廠房逾百個(gè)，存量達(dá)近千萬平方米。

• 批發(fā)市場(chǎng)，如：朝陽區(qū)將外遷245個(gè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，東城區(qū)41個(gè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)，體量達(dá)100萬平；豐臺(tái)區(qū)百榮世貿(mào)等12個(gè)市場(chǎng)商戶清退。

• 其他人多、錢少，并且不符合環(huán)保生態(tài)大主題的產(chǎn)業(yè)物業(yè)。

物業(yè)和土地是地產(chǎn)行業(yè)最基本的生產(chǎn)物料，也是地產(chǎn)人毛大慶的創(chuàng)業(yè)立足點(diǎn)。換句話說，即使沒有WeWork效應(yīng)和徐小平、李開復(fù)、秦君們，中國最大房企明星經(jīng)理人的本次創(chuàng)業(yè)仍然可以大有作為。

毛大慶在《“六大變化”觸發(fā)職業(yè)經(jīng)理人創(chuàng)業(yè)窗口期》一文中闡述，小企業(yè)在新生市場(chǎng)空間的競(jìng)爭(zhēng)力、貨幣擢升、技術(shù)變革、創(chuàng)業(yè)人群、企業(yè)內(nèi)部“二次創(chuàng)業(yè)”、估值體系寬松等原因，中國職業(yè)經(jīng)理人面臨有史以來最好的創(chuàng)業(yè)窗口期。

而被形容成“中國版WeWork”，不過是標(biāo)題黨策略，用50億估值的前景給毛大慶戴高帽，順便吸引眼球。動(dòng)輒數(shù)十億項(xiàng)目大手筆玩慣了的開發(fā)商們，愿意、擅長(zhǎng)精耕細(xì)作么？

其 實(shí)無論WeWork模式、ServOffice模式、3Q模式，這些名字都不重要，只是辦公場(chǎng)地和硬件，面向創(chuàng)業(yè)者提供辦公空間和辦公周邊服務(wù)——注冊(cè)、 財(cái)稅、人力資源，以及活動(dòng)、創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師、投融資等資源對(duì)接。不同的只是客群行業(yè)和客單價(jià)。三種模式都是基于傳統(tǒng)行業(yè)的新玩法，時(shí)間、空間上的化整為零、精細(xì) 化產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)，自身已具備盈利能力。然后現(xiàn)在加上互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)投、大眾創(chuàng)業(yè)、共享經(jīng)濟(jì)這幾個(gè)火熱標(biāo)簽，看起來就更紅火了。

但收入可能仍舊老三樣，租金差價(jià)、日常服務(wù)費(fèi)（餐茶場(chǎng)租服務(wù)外包返點(diǎn)等）、投融資變現(xiàn)，額外有政府補(bǔ)貼，包括孵化器補(bǔ)貼和廠房改造補(bǔ)貼。

而傳說中的支持者——徐小平、李開復(fù)、秦君等各種創(chuàng)投、天使們，則看重毛大慶的政府關(guān)系、地區(qū)圈人脈。

• 可以容易獲取廉價(jià)物業(yè)。

• 可以快速建設(shè)項(xiàng)目（硬件），室內(nèi)工程和樓宇改造不同，后者結(jié)構(gòu)、外立面、消防以及規(guī)劃、建審等手續(xù)非圈內(nèi)人很難搞定。

• 專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力。

回頭篇首，地產(chǎn)+投融資就是WeWork了么？

• 租金定價(jià)。WeWork在美國核心城市、非核心區(qū)的工位價(jià)格是350-400美金，折合人民幣約2200-2500元，按照即使不考慮中美兩國人均GDP比例和位置因素，其租金也高于北京普遍創(chuàng)業(yè)場(chǎng)地的工位價(jià)格，必然形成門檻無法吸納“大眾創(chuàng)業(yè)”。

• 非租金收入。假如“毛版WeWork”租金定價(jià)“互聯(lián)網(wǎng)化”，像孵化器一樣不考慮靠租金盈利，那么除了回報(bào)周期漫長(zhǎng)的投融資，是否會(huì)有其他方面收入，并且占比幾何？

• 文化因素。國人創(chuàng)業(yè)者是否可能像WeWorker一樣暢快交流、分享、互助，并產(chǎn)生異業(yè)社群和產(chǎn)業(yè)疊加價(jià)值？如果不能，那便不算CoWorking，而僅僅是合租。

作者老劉，7年商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn),專注于商務(wù)中心、孵化器、聯(lián)合辦公等創(chuàng)新型辦公空間的產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)。