在過(guò)去20多年里，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)大多采用以資產(chǎn)重型化為特征的香港模式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總攬全包，獲得了巨大的利潤(rùn)。但隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)變化和政府調(diào)控政策的深入，房地產(chǎn)企業(yè)依靠的囤地增值、低成本信貸等傳統(tǒng)重資產(chǎn)盈利模式面臨挑戰(zhàn)。

一、傳統(tǒng)重資產(chǎn)盈利模式面臨的3大挑戰(zhàn)

內(nèi)陸房地產(chǎn)企業(yè)曾經(jīng)通過(guò)資產(chǎn)重型化經(jīng)營(yíng)模式獲得了大量的超額利潤(rùn)，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各盈利環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)分和研究之后，我們可以把重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式分4大基礎(chǔ)盈利方式：

1.土地增值

土地的稀缺性和不可替代性決定了土地資源供給數(shù)量的有限，造成土地有限供給與相對(duì)無(wú)限需求之間的矛盾，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，需求大于供給的時(shí)候，土地的出讓金價(jià)格就會(huì)逐步攀升。

自2000年以來(lái)，由于房地產(chǎn)需求的增加，帶動(dòng)房?jī)r(jià)高速上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)儲(chǔ)備的土地資源大幅增值，輕松賺取“土地紅利”。時(shí)間差和房?jī)r(jià)高漲是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)賺取“土地紅利”的重要原因。

盡管相關(guān)法律規(guī)定了企業(yè)獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地后的開(kāi)工建設(shè)時(shí)間，由于沒(méi)有嚴(yán)格實(shí)施，從而致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都大量囤積土地、放緩開(kāi)發(fā)速度、延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期，隨著時(shí)間推移，賺取土地增值帶來(lái)的“土地紅利”。

2.產(chǎn)品增值

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)是企業(yè)不可控的因素，而產(chǎn)品開(kāi)發(fā)卻是企業(yè)可控制的因素。要追求高額利潤(rùn)，產(chǎn)品升值是重要的途徑，尤其是2008年之后，包括中信、綠城、龍湖、星河灣等企業(yè)加大產(chǎn)品塑造力度，通過(guò)產(chǎn)品塑造和客戶的新體驗(yàn)實(shí)現(xiàn)了在相同區(qū)位、相同土地的情況下，獲得比其他企業(yè)更高的收益回報(bào)。

如中信地產(chǎn)自2007年底整合以來(lái)，以購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)中信地產(chǎn)的房屋為前提，圍繞地產(chǎn)業(yè)務(wù)，為客戶提供包括文化、度假、旅游、理財(cái)?shù)劝藗€(gè)方面的專(zhuān)屬增值服務(wù)，特別是打造了擁有4萬(wàn)多個(gè)家庭客戶，總業(yè)主客戶人數(shù)超過(guò)10萬(wàn)人的“中信會(huì)”，以會(huì)員形式提供系列增值服務(wù)，使其房地產(chǎn)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力和盈利水平得到了大幅提升。

3.資本增值

一方面表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)低成本的融資——主要涉及如何以最小成本獲得企業(yè)所需要的資本，普通的資本籌集包括自有資本的積累、權(quán)益資本的籌集和負(fù)債資本的籌集。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，主要融資方式是負(fù)債資本，主要途徑有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托以及發(fā)行債券等方式，其中對(duì)銀行低息貸款是以前房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式。

另一方面是優(yōu)化資本運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)以獲得最大的資本收益——房地產(chǎn)企業(yè)利用資本運(yùn)營(yíng)調(diào)整資本的結(jié)構(gòu)，具體來(lái)說(shuō)包括企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、來(lái)源結(jié)構(gòu)等。

企業(yè)需要在總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)、負(fù)債資本與權(quán)益資本、長(zhǎng)期負(fù)債與短期負(fù)債、專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)與多元化經(jīng)營(yíng)、長(zhǎng)期投資與短期投資、金融資本經(jīng)營(yíng)收益等構(gòu)成要素中進(jìn)行目標(biāo)結(jié)構(gòu)的選擇與合理比例的確定，高負(fù)債化的資本結(jié)構(gòu)是以前房地產(chǎn)企業(yè)最典型的資本運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)。

4.周轉(zhuǎn)增值

2011年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)信貸緊張、資金成本快速升高，在這樣的環(huán)境下，高周轉(zhuǎn)成為眾房企追求利潤(rùn)的主要手段。高周轉(zhuǎn)的好處在于，能給房企帶來(lái)大規(guī)模、市場(chǎng)占有率以及投資的快速回收。

該模式的代表是行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)萬(wàn)科，萬(wàn)科自2010年起適時(shí)采取了深入二三線城市、主攻中小戶型、加快周轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)策略。這種“高周轉(zhuǎn)、不囤地”的開(kāi)發(fā)模式、高于同行的管理水平、多達(dá)40余個(gè)城市的市場(chǎng)規(guī)模，促進(jìn)了萬(wàn)科“逆勢(shì)擴(kuò)張”，用337天實(shí)現(xiàn)了1000億的銷(xiāo)售規(guī)模，成為了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)第一家年銷(xiāo)售額千億級(jí)公司。

高周轉(zhuǎn)加快了單位資本的盈利效率，成為近幾年房地產(chǎn)企業(yè)普遍追求的盈利模式。

當(dāng)前，國(guó)家對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控進(jìn)一步加大，限購(gòu)限價(jià)政策深入實(shí)施，土地升值減緩、利潤(rùn)率上升空間降低，地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的重資產(chǎn)盈利模式面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)：

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力：地產(chǎn)行業(yè)跑馬圈地的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在從一線城市到二三線城市，都有數(shù)量眾多的地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，特別是同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。

以旅游地產(chǎn)為例，央企華僑城是旅游地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，其開(kāi)發(fā)的歡樂(lè)谷項(xiàng)目為其贏得了巨額利潤(rùn)。在利潤(rùn)吸引下，其他房地產(chǎn)企業(yè)紛紛介入旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在準(zhǔn)一線城市的武漢，上海世茂集團(tuán)投資城市，宋城股份、蘇州高新等企業(yè)投資的各種主題公園項(xiàng)目也已紛紛落地。在行業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的壓力下，華僑城負(fù)債率明顯上升，2012年超過(guò)72%，已經(jīng)越過(guò)了國(guó)資委對(duì)央企負(fù)債率劃定的70%的“紅線”，而且未來(lái)還將面臨更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)格局。

企業(yè)運(yùn)營(yíng)壓力：傳統(tǒng)的重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式需要大量的前期投入資金，而這些投資主要由企業(yè)獨(dú)自承擔(dān)。

2011年以來(lái)，各大銀行先后收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，證監(jiān)會(huì)也暫停房地產(chǎn)上市公司再融資，地產(chǎn)企業(yè)資金鏈承受巨大壓力而不得不通過(guò)信托，甚至高利貸等手段融資。這種融資成本非常高，使企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿率大幅下滑，盈利水平隨之下降。

重資產(chǎn)模式下的地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)核心是資金鏈，在沒(méi)有外部資金支持的情況下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)只能局限于一定區(qū)域或開(kāi)發(fā)有限的地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)運(yùn)營(yíng)受到嚴(yán)重制約。

政策稅收壓力：近幾年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控日益嚴(yán)厲。土地增值稅使地產(chǎn)企業(yè)在土地增值環(huán)節(jié)的利潤(rùn)被稅負(fù)拿走，囤地模式行不通了；更為嚴(yán)厲的限價(jià)政策使房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售利潤(rùn)受到制約，暴利時(shí)代難以再現(xiàn)，囤房模式也行不通了；日益深入的限購(gòu)政策，二手房轉(zhuǎn)讓政策使地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)需求大幅減少，整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度逐漸降低。

根據(jù)上證、深證上市公司的數(shù)400億打造的武漢嘉年華主題樂(lè)園項(xiàng)目，在蘇州、常州、徐州、泰安、寧波等較為核心的二三線城市，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為稅負(fù)最高的行業(yè)，在統(tǒng)計(jì)的23個(gè)一級(jí)行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負(fù)約為15%左右，企業(yè)的盈利水平受到了極大的削弱。

通過(guò)分析我們可以看出，地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重型化模式已經(jīng)難以適應(yīng)當(dāng)前的政策環(huán)境和市場(chǎng)形勢(shì)，單打獨(dú)斗、統(tǒng)包統(tǒng)攬的粗放型運(yùn)作模式盈利日益困難，地產(chǎn)企業(yè)盈利模式需要擺脫“重型化”，轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)模式”。

二、資產(chǎn)輕型化模式：金融化、標(biāo)準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化

地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)模式突出特點(diǎn)是投入小、風(fēng)險(xiǎn)??；高杠桿率、高回報(bào)率；標(biāo)準(zhǔn)化程度高，專(zhuān)業(yè)化程度高。具體而言，其主要優(yōu)點(diǎn)有以下幾點(diǎn)：

1.融資方式多樣，有效打破資金瓶頸

在融資模式上，輕資產(chǎn)模式的資金來(lái)源方式眾多，投入的自有資金通常較小。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，輕資產(chǎn)模式比較發(fā)達(dá)美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)通常自身只投入約15%左右的資金，另外有15%左右的資金來(lái)源于銀行資金，其他70%是社會(huì)大眾的資金，主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金、產(chǎn)業(yè)信托基金、物業(yè)投資基金等方式。這種以基金為核心的“輕資產(chǎn)模式”保證了企業(yè)的資金安全，有利于企業(yè)順利運(yùn)營(yíng)。

2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分散，利于企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)

在“輕資產(chǎn)模式”下，地產(chǎn)企業(yè)自身投入的資本小，資金來(lái)源的多樣化使得房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)由全社會(huì)共擔(dān)，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)得到了稀釋。以美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)為例，盡管美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平低于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，但其盈利的穩(wěn)定性遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)企業(yè)，根據(jù)最近20年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)房地產(chǎn)的回報(bào)率長(zhǎng)期穩(wěn)定在9.5%～13%之間，其波動(dòng)幅度遠(yuǎn)小于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)。

3.專(zhuān)業(yè)能力突出，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)充分顯現(xiàn)

“輕資產(chǎn)模式”的另一個(gè)優(yōu)點(diǎn)是市場(chǎng)高度細(xì)分，專(zhuān)業(yè)化非常高。地產(chǎn)企業(yè)都傾向于選取自身最具優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)，加以培育發(fā)展，形成企業(yè)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在資本運(yùn)作、設(shè)計(jì)策劃、拆遷征地、建設(shè)施工、銷(xiāo)售租賃、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)都有非常專(zhuān)業(yè)的企業(yè)，這些企業(yè)在取得專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢(shì)后，往往會(huì)把規(guī)模做大，成為這一環(huán)節(jié)最具競(jìng)爭(zhēng)力、最強(qiáng)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)最優(yōu)的企業(yè)。

通過(guò)比對(duì)國(guó)外地產(chǎn)行業(yè)比較先進(jìn)的“輕資產(chǎn)模式”，結(jié)合國(guó)內(nèi)陸產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，我們認(rèn)為國(guó)內(nèi)陸產(chǎn)行業(yè)實(shí)施“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)，可以選取以下模式：

4.金融化——以小投入撬動(dòng)大資本

這種模式下，地產(chǎn)企業(yè)是組織者，通過(guò)組建基金（如房地產(chǎn)基金、物業(yè)基金等將社會(huì)上的資金集中起來(lái)進(jìn)行地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)有多家企業(yè)開(kāi)始探討這種模式。

如萬(wàn)通控股董事長(zhǎng)馮侖“導(dǎo)演 制片”的輕資產(chǎn)模式正在萬(wàn)通地產(chǎn)內(nèi)部一步步實(shí)踐。2013年萬(wàn)通地產(chǎn)將依托正奇資本基金平臺(tái)，發(fā)起規(guī)模約為13.2億元的CBD物業(yè)投資基金，投資標(biāo)的為北京中服Z3地塊。目前萬(wàn)通地產(chǎn)Z3項(xiàng)目的財(cái)務(wù)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，因?yàn)橛形飿I(yè)投資基金的資金支持，包括地價(jià)在內(nèi)的Z3項(xiàng)目后續(xù)資金目前都已經(jīng)全部解決。

這種以基金為核心的“輕資產(chǎn)”模式未來(lái)還將在萬(wàn)通地產(chǎn)現(xiàn)有的全部商用物業(yè)中展開(kāi)。產(chǎn)業(yè)基金是地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式最直觀的運(yùn)營(yíng)模式，而地產(chǎn)金融化還包括直接融資租賃、經(jīng)營(yíng)租賃和出售回租等多種運(yùn)作模式，他們的共性都是運(yùn)用杠桿手段以較小的資本撬動(dòng)大資本，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分散，獲取相對(duì)較高的收益。

5.標(biāo)準(zhǔn)化——把單商品做成大規(guī)模

產(chǎn)業(yè)化的本質(zhì)是規(guī)模經(jīng)濟(jì)，而規(guī)模經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)是標(biāo)準(zhǔn)化。在房地產(chǎn)市場(chǎng)資源相同的情況下，誰(shuí)擁有標(biāo)準(zhǔn)化體系，誰(shuí)就擁有行業(yè)的未來(lái)。

標(biāo)準(zhǔn)化其實(shí)就是管理的專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化，其核心是產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化。

即從產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、施工、采購(gòu)、成本控制等環(huán)節(jié)制定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行復(fù)制。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化背后是流程的標(biāo)準(zhǔn)化、管理的標(biāo)準(zhǔn)化，即從“客戶細(xì)分-價(jià)值細(xì)分-居住要求-技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)-設(shè)計(jì)模塊-標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品”體系的整套標(biāo)準(zhǔn)流程。

在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化層面做得最出色的地產(chǎn)企業(yè)是萬(wàn)科。萬(wàn)科根據(jù)客戶細(xì)分，劃分出不同客戶的價(jià)值關(guān)注點(diǎn)，推出客戶對(duì)居住面積、居住環(huán)境、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)風(fēng)格、產(chǎn)品功能、局部指標(biāo)等方面的居住要求，進(jìn)而將居住要求轉(zhuǎn)化為技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到設(shè)計(jì)的模塊，形成部品的模塊化、功能的模塊化、戶型的模塊化和組團(tuán)的模塊化等，經(jīng)過(guò)大量的沉淀最終構(gòu)成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品體系。

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有意識(shí)地把業(yè)已開(kāi)發(fā)出來(lái)的、比較成熟的地產(chǎn)產(chǎn)品梳理總結(jié)，使之標(biāo)準(zhǔn)化。如華僑城地產(chǎn)的華僑城系列、中糧置地的大悅城系列、華潤(rùn)置地的橡樹(shù)灣系列等都是比較成功的案例。

6.專(zhuān)業(yè)化——由運(yùn)營(yíng)型轉(zhuǎn)為服務(wù)型

地產(chǎn)行業(yè)向“輕型化”轉(zhuǎn)型，由投資運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)為專(zhuān)業(yè)服務(wù)也是未來(lái)的重要趨勢(shì)。相對(duì)于額度巨大的地產(chǎn)投資，做專(zhuān)業(yè)服務(wù)相當(dāng)于是“沒(méi)有本錢(qián)的生意”，但其利潤(rùn)率卻相當(dāng)可觀。

這一模式國(guó)內(nèi)做得比較好的是綠城的代建模式。2010年9月，在經(jīng)過(guò)精心策劃之后，綠城成立綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司，專(zhuān)業(yè)從事代建業(yè)務(wù)。綠城代建業(yè)務(wù)進(jìn)展相當(dāng)神速，不到半年，綠城的代建業(yè)務(wù)已落地項(xiàng)目就達(dá)到了近40個(gè)，總規(guī)劃建筑面積約500萬(wàn)平方米，已成功進(jìn)入浙江、上海、江蘇、福建、山東、河南等多個(gè)省市。

綠城的代建模式幾乎不占用綠城的資金，但卻是綠城新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)和未來(lái)轉(zhuǎn)型的方向。目前綠城的代建業(yè)務(wù)以項(xiàng)目代建、資本代建等商業(yè)代建為主，同時(shí)，安置房、保障房等政府代建項(xiàng)目也是綠城代建業(yè)務(wù)拓展的主要方向。

通過(guò)經(jīng)驗(yàn)積累和專(zhuān)業(yè)培育，綠城的代建業(yè)務(wù)水平和質(zhì)量在不斷提高，已成為其核心競(jìng)爭(zhēng)力。

三、資產(chǎn)輕型化經(jīng)營(yíng)需要培育4個(gè)基本能力

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的商業(yè)模式是“投資—拿地—開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售”，這種一條龍大而全的資產(chǎn)重型化商業(yè)模式對(duì)高速發(fā)展時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)可謂居功至偉，成就了十幾年的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的奇跡。

然而，隨著行業(yè)的發(fā)展，這種模式越來(lái)越顯露出它的局限性，而分工專(zhuān)業(yè)、資產(chǎn)輕型化的“美國(guó)模式”將成為未來(lái)的行業(yè)發(fā)展主流模式。投資與開(kāi)發(fā)、建設(shè)、后期物業(yè)管理、服務(wù)分別由產(chǎn)業(yè)鏈條上的專(zhuān)業(yè)公司來(lái)負(fù)責(zé)，這將是行業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。要實(shí)現(xiàn)這一模式轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)公司應(yīng)該著重培養(yǎng)以下能力：

1.卓越的組織管理能力

資產(chǎn)輕型化的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式使房地產(chǎn)企業(yè)不能全部運(yùn)作整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，而是將產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)都交由專(zhuān)業(yè)的公司參與運(yùn)作，房地產(chǎn)企業(yè)自身只是一個(gè)組織者、統(tǒng)籌者，這就需要其具備卓越的組織管理能力，使各個(gè)環(huán)節(jié)能夠銜接有序，充分發(fā)揮最大效應(yīng)。

2.突出的資本運(yùn)作能力

輕資產(chǎn)運(yùn)作模式使房地產(chǎn)企業(yè)的金融化屬性進(jìn)一步增強(qiáng)，企業(yè)不但要以較低的成本融入社會(huì)資金，還要有較強(qiáng)地資本經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力，加快資本周轉(zhuǎn)速度，提高資金使用效率，同時(shí)要特別注意金融風(fēng)險(xiǎn)的防范，使企業(yè)資金流始終處于高效安全的快速周轉(zhuǎn)中。

3.強(qiáng)大的科研支撐能力

在輕資產(chǎn)運(yùn)作模式中，由于分工進(jìn)一步精細(xì)化，要在每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)中取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就需要企業(yè)具有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此，每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)中的企業(yè)都要在從事的領(lǐng)域具有強(qiáng)大的科技支撐實(shí)力，形成難以復(fù)制的核心技術(shù)優(yōu)勢(shì)。

4.專(zhuān)業(yè)的品牌經(jīng)營(yíng)能力

按照國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)往往只有3～5家品牌卓越、聲譽(yù)良好的企業(yè)，對(duì)于輕資產(chǎn)模式來(lái)說(shuō)，每個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)上也只存在3～5家專(zhuān)業(yè)企業(yè)，因此企業(yè)品牌經(jīng)營(yíng)尤其重要，品牌經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作有望成為企業(yè)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中制勝的根本。

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